Los alquileres “tensionan” toda la comarca y los concellos tendrán la facultad de limitar precios
Los tres concellos reúnen al menos uno de los requisitos de la Ley de Vivienda para tener la consideración de “zona tensionada”
Los datos de la Xunta indican que Cangas y Moaña llevan al menos tres años en esta situación
Dos personas observan ayer los carteles en el escaparate de una inmobilaria en el centro de Cangas. / Gonzalo Núñez
Los concellos de Cangas, Moaña y Bueu cumplen al menos uno de los requisitos establecidos en la Ley de Vivienda para ser considerados como zonas tensionadas por el alquiler, lo que abre la puerta a que los gobiernos locales puedan adoptar medidas para decretar topes en los contratos de arrendamiento. Así se desprende del informe presentado esta semana por el Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS) y el Observatorio da Vivenda de Galicia, que dependen de la Xunta. La declaración de zona tensionada no es automática, sino que debe ser solicitada por los consistorios y posteriormente refrendada por el gobierno autonómico.
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda establece dos requisitos para que un municipio pueda tener la consideración de zona tensionada: que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos básicos, superen el 30% de la renta media del hogar o bien que el importe medio del arrendamiento experimentase en los cinco años previos un crecimiento acumulado que supere en al menos tres puntos porcentuales el incremento del IPC.
El estudio que se acaba de publicar revela que en Galicia, según los datos del Ministerio de Vivienda, no hay ningún ayuntamiento en el que se cumpla la primera de las condiciones. Si se echa mano del segundo de los criterios –la variación del IPC– sí que hay pie para la declaración de zonas tensionadas.
En este punto, hay datos que no son coincidentes en función de si proceden del índice de arrendamiento del Ministerio de Vivienda o del IGVS. Ateniéndose a las estadísticas del ministerio, Bueu es uno de los municipios gallegos que más sufrió ese aumento acumulado en el periodo 2017-2021. La variación del coste del alquiler durante ese quinquenio sobre un censo de 1.102 viviendas fue del 23%, lo que significa un incremento del 15,4% sobre el IPC. La relación del ministerio está compuesta por un total de 92 ayuntamientos tensionados y Bueu ocupa el lugar número 16.
En este listado figura también Moaña: aquí la variación de los precios en un censo de 2.074 viviendas fue del 12,2% y se supera el IPC en un 4,6%.
Con los datos del Ministerio de Vivienda en la mano, Cangas no aparece como uno de los 92 municipios tensionados. Ni siquiera se incluye en el grupo de 13 que tienen la consideración de dudosos (menos de 50 alquileres en los últimos cinco años).
El escenario cambia mucho si se tienen en cuenta los índices que maneja el IGVS, que complementa los datos del ministerio con dos criterios propios a los que podrán recurrir los concellos si quieren limitar el precio de los alquileres. El primero se refiere a la variación del importe de las fianzas a suscribir antes del arrendamiento con respecto al IPC. Así, en Moaña la oscilación en el periodo 2018-2022 fue del 20,3%, lo que significa un aumento sobre el IPC de casi el 6%. En el caso de Cangas esa variación fue del 18,4% y el incremento sobre el IPC roza el 4%.
De esta manera, con este criterio los dos municipios forman parte de las zonas tensionadas con opción a regular el precio de los arrendamientos.
El IGVS va más allá y aporta un segundo criterio complementario: una comparativa de las fianzas en un horizonte temporal de tres años (2020, 2021 y 2022) y su relación con el IPC. Esto le permite establecer una relación con ayuntamientos que llevan en situación de tensión en el alquiler dos años y otra con los que acumulan tres ejercicios consecutivos en tensión, que es lo que ocurre en el caso de Cangas y Moaña.
El gobierno autonómico de la Xunta de Galicia no es partidario de declarar zonas tensionadas por el alquiler y considera demasiado ambigua la ley estatal. Aún así, optó por elaborar este estudio a través del IGVS y el Observatorio da Vivenda de Galicia para que los concellos puedan acogerse a la posibilidad de poner topes a los precios de los alquileres. El hecho de que un ayuntamiento tenga la consideración tensionado no significa que ese límite en el importe del arrendamiento se aplique a todo el territorio municipal, sino que se puede circunscribir a las áreas más sensibles.
En el caso de la comarca de O Morrazo el alquiler se topa con otro problema: el auge de los apartamentos o pisos turísticos. Una modalidad que desplaza y reduce la oferta del arrendamiento tradicional o que encarece sus precios. El gobierno local de Cangas ya anunció este verano que estudia fórmulas para intentar aminorar este problema. Las opciones que se manejan pasan por limitar las plazas de alojamiento turístico “en las zonas más tensionadas”, que son las parroquias de O Hío, Aldán y Darbo, así como en el casco urbano de la villa.
Uno de los criterios para declarar un municipio en situación de tensión por el alquiler es la correlación entre el precio del arrendamiento más los gastos básicos de una familia y su renta anual. Así, si una unidad familiar en un concello debe destinar más del 30% de sus ingresos al alquiler y a los servicios básicos estaríamos en un ayuntamiento tensionado. El estudio el IGVS recoge los datos del Ministerio de Vivienda, según los cuales no hay ningún concello en Galicia en esa situación.
Los vecinos que más se acercan a esa situación, proporcionalmente, serían los de Sober (Lugo), que deben destinar casi el 29% de su renta a estos gastos. Según los datos del ministerio, Bueu sería uno de los ayuntamientos más caros de Galicia y aparece en el undécimo puesto. Los hogares bueueses afrontan unos gastos medios de alquiler y suministros básicos de 551 euros mensuales, lo que supone el 24,7% sobre una renta media de 26.777 euros anuales.
En el caso de Moaña esos costes son casi idénticos –550 euros–, pero su peso proporcional es inferior y representa el 22,7% porque ingresos medios anuales son sensiblemente mayores, 29.131 euros según el ministerio. Así, ocuparía el puesto número 32 en ese listado a nivel autonómico.
Finalmente, en Cangas los gastos generales de una familia son 541 euros mensuales, lo que representaría el 21,8% sobre una renta de 29.826 euros anuales. Unos datos que sitúan a este concello en el puesto 48 dentro del listado de 100 municipios aportado por el Ministerio de Vivienda
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