La Xunta abre la puerta a declarar zonas tensionadas y poner topes a los alquileres

La Xunta abre la vía legal para declarar zonas de mercado residencial tensionado en Galicia, lo que permitirá poner tope a los alquileres a petición de los concellos. Se trata de un mecanismo contemplado en la Ley de Vivienda impulsada por el Gobierno de Pedro Sánchez, una norma que ha sido duramente criticada por el Ejecutivo autonómico que amenaza incluso con recurrirla ante el Tribunal Constitucional. De hecho, la Consellería de Medio Ambiente siempre defendió que no haría uso de la potestad que le confiere esta legislación para limitar el precio de los alquileres. Sin embargo, ahora el PPdeG ha presentado una enmienda a la Lei de Medidas Fiscais e Administrativas, que acompaña al proyecto de Presupuestos de 2024, para regular la declaración de zonas tensionadas.

La Consellería de Medio Ambiente, que tiene las competencias en materia de vivienda, esgrime que han decidido regular la declaración de zonas tensionadas tras la petición realizada por el Concello de A Coruña que pidió poner límites a los alquileres en todo su término municipal y “ante el posible interés de otros municipios”. “Con el fin de que las peticiones trasladadas cuenten con fundamento y rigor técnico regulamos la documentación y la tramitación a seguir. Esta explicación resulta además imprescindible, dado que la ley estatal no clarifica el procedimiento”, explican.

Se modifica así la Lei gallega de Vivenda de 2012, a través de esta enmienda a la ley de acompañamiento, de los presupuestos y se abre la puerta a poner tope a los alquileres en aquellos ámbitos territoriales donde exista un especial riesgo de oferta insuficiente y asequible de vivienda para la población. Eso sí, tendrán que ser los ayuntamientos quienes soliciten la declaración de áreas tensionadas y deberán justificar mucho su petición.

Esto supone un giro respecto a la negativa tajante que mantenía la Xunta hasta ahora a limitar el precio de los alquileres. Así, lo advirtieron cuando presentaron sus alegaciones a la ley estatal. Y cuando el Concello de A Coruña reclamó declarar la ciudad como zona tensionada para poner topes a los arrendamientos, desde la Consellería de Medio Ambiente se negaron alegando que la petición “no estaba motivada” y que habría que esperar hasta saber si la norma estatal es constitucional.

De hecho, la Xunta presentó un conflicto de competencias y negocia con el Gobierno sus discrepancias respecto a la Ley de Vivienda en una comisión bilateral, que es el paso previo a presentar un recurso ante el Tribunal Constitucional.

Requisitos

Pese a ello, la Xunta acepta ahora regular por ley el procedimiento para declarar zonas tensionadas. ¿Y qué áreas pueden entrar en esta clasificación? Deben cumplir al menos uno de estos dos requisitos: que la carga media del coste de la hipoteca o el alquiler, más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares o bien que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos superior al crecimiento del índice de precios de consumo.

En todo caso, la ley estatal deja en manos de las comunidades autónomas, que son las que tienen las competencias en materia de vivienda, decidir si catalogan o no áreas tensionadas.

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Límites

La declaración de estas zonas estará vigente durante al menos un periodo de tres años. Y supondrá poner topes tanto a los nuevos alquileres como a los contratos vigentes. Así, los propietarios de viviendas en estas áreas solo podrán subir el precio del arrendamiento un 3 por ciento en 2024.

Y los pisos en propiedad de un gran tenedor –que posea más de cinco viviendas– no podrán superar el límite máximo marcado por el sistema de índices de precios de referencia correspondiente. A partir de 2025 ya no se tendrá en cuenta el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos de alquiler, como ocurría hasta ahora. Este indicador será sustituido por uno nuevo más estable e inferior a la evolución del IPC, que será elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

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En Galicia será el Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS) el que tenga la potestad de declarar una zona tensionada previa solicitud del concello. Y son varias las exigencias que deberán cumplir los ayuntamientos. Tal y como recoge la normativa estatal, los municipios interesados deberán presentar estudios de la distribución espacial de la población y hogares, de su estructura dinámica, así como la zonificación por oferta, precios y tipos de viviendas “o cualquier otro informe que permita evidenciar o prevenir desequilibrios y procesos de segregación socio espacial en detrimento de la cohesión social y territorial”.

Además tendrán que presentar un plan específico con medidas correctoras de la insuficiente oferta de alquiler. Adicionalmente a estas exigencias, ya incluidas en la ley estatal, la Xunta exige a los concellos constituir una mesa sectorial para abordar la propuesta de declaración de zona tensionada en la que estén representados los colegios profesionales, los administradores de fincas, inmobiliarias y promotores de viviendas.

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