Propietarios e inmobiliarias ya ponen a la venta pisos con inquilinos dentro

El mercado de compraventa de viviendas en Vigo está lleno de anuncios de pisos que se comercializan, curiosamente, con inquilinos dentro. Es decir, se comercializan pese a que hay personas viviendo allí con un contrato de alquiler. No se trata, en ningún caso, de okupas (que sí los usaban algunas promotoras para reducir el precio). En los casos en que el inmueble se compra como primera vivienda, el vendedor deberá negociar con los inquilinos. “Le da varios meses para que busque otro piso y en algunos casos se le persona alguna mensualidad por las molestias”, explica Javier Estévez, gerente de AVV asesores inmobiliarios. Indemnizarlos también es otra opción para resolver el contrato. Es decir, los inquilinos deberán buscarse otro sitio en donde vivir. Normalmente, se les avisa con el suficiente tiempo de antelación para que puedan buscarse otro hogar, aunque obviamente significa un trastorno, especialmente cuando se trata de familias.

Hay que tener en cuenta, no obstante, que la mayoría de pisos que se ponen a la venta con inquilinos dentro están pensados para inversores que buscan comprar un inmueble para sacar una rentabilidad. En estos casos, el comprador por lo general debe asumir el contrato de los arrendatarios y, precisamente, desde el día 1 de la compra recibirán el pago mensual de los alquileres, por lo que ya estará sacando rendimiento económico a su inversión desde el inicio. Normalmente, cuando se acaba el contrato, el nuevo propietario busca otro inquilino y aprovecha para subir el precio del alquiler, para sacar un mayor beneficio.

Hay que tener en cuenta que los pisos que se venden con personas viviendo y son destinadas a inversores, por lo general tienen un precio de mercado considerablemente menor al de mercado. Por ejemplo, un apartamento ubicado en pleno corazón de Teis, en el entorno del mercado municipal, se está ofreciendo ahora mismo por 108.000 euros pese a tener tres dormitorios y más de setenta metros cuadrados. Al estar destinado a inversores y tener inquilinos allí viviendo, los propietarios aceptan ponerlo a ese precio. Como este, la mayoría. “Normalmente los pisos con personas residiendo con contrato de alquiler y que salen al mercado para que el comprador les saque rentabilidad se ponen a precios de no más de 150.000 euros”, explica Estévez.

Sea cual sea el motivo de la venta e independientemente de quién compre el piso (un inversor o alguien que lo destine a vivienda habitual), lo cierto es que será la inmobiliaria que intermedie en la operación o el propio vendedor el que deba hablar con las personas que allí están viviendo para poder acordar visitas de los potenciales compradores para que conozcan el piso. Muchas se hacen incluso con los inquilinos dentro si consideran que no se les molesta.

Tal y como apunta Idealista, el consejo general que dan los expertos a los intervinientes en una operación de este tipo es la importancia de que todo quede muy claro y por escrito, con el fin de evitar problemas futuros. “Siempre es recomendable que todo esté recogido y estipulado en el contrato, e incluso, según el Colegio de Registradores, que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que no es obligatorio, pero sí tiene ventajas”, recalcan desde Foro Consultores. Una de ellas es que da mayor protección al inquilino. El arrendatario que inscribe su contrato de alquiler quedará protegido frente a posibles transmisiones de la finca por parte de su arrendador, puesto que el que adquiera la vivienda vendrá obligado a respetar el contrato de arrendamiento, según explica el blog Registradores de España.

Hay que tener en cuenta también si en el contrato de alquiler hecho a los inquilinos hay alguna cláusula en la que se hable de una posible venta futura de la vivienda.

En todo caso, para aquellos que vayan a adquirir un piso y no tengan demasiados conocimientos sobre estos procesos o las condiciones de las hipotecas, ahora mismo son muchos los que en Vigo recurren a asesores financieros que se encargan de todo el papeleo y de negociar el préstamo más favorable para sus clientes con los bancos.

¿Y cuánto cobran estos intermediarios? Pues hay que tener en cuenta que por lo general, en primer lugar, no perciben nada hasta que se cierra el crédito con el banco para la compra de la vivienda. No solo eso, sino que se suelen incluir sus honorarios en la hipoteca. “En nuestro caso solemos cobrar un 1,5% del importe financiado”, explican desde la consultora viguesa Integra. No es necesario, por tanto, aportar ninguna cantidad inicial a estos profesionales. En caso de que la operación no se formalice, tampoco cobran nada.

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