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La falta de promociones iguala el valor de salida de la vivienda usada y nueva

Obra nueva terminada en Vázquez Varela y un edificio de un bloque de Travesía de Vigo

La vivienda nueva y la vivienda de segunda mano en Vigo homogeneizan su coste de venta. La tendencia es perceptible con una rápida visual a los ya habituales portales de búsqueda de pisos. La misma zona, el mismo número de habitaciones, una superficie similar y sin, apenas, diferencia de precios entre uno a estrenar y uno ya usado.

La escasez de obra nueva concede fuerza negociadora a la vivienda de segunda mano, que aprovecha la inercia de la burbuja inmobiliaria para presionar los precios y competir

Obra nueva terminada en Vázquez Varela, entre tres y cuatro habitaciones, entre 105 y 120 metros cuadrados y un precio de 328.000 euros. Piso en venta de segunda mano en Vázquez Varela, cuatro habitaciones, 135 metros cuadrados y un precio de 350.000 euros. Es solo uno, entre tantos y tantos ejemplos. Porque “en el centro la tendencia se multiplica”, apunta la directora de Grupo Galo, Estefanía Loureiro.

Obra nueva terminada Vázquez Varela 40

Obra nueva terminada Vázquez Varela 40 GRUPO INMOBILIARIO LAXAS, S.L.

Tal dinámica viene marcándose desde hace años pero se ha visto agudizada por la falta de promociones inmobiliarias. Lo que sucede es que un particular que pone una vivienda usada a la venta “tiende a enterarse a cuánto se venden los pisos en misma zona. Intenta igualar el precio”, indica Javier Garrido, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Pontevedra.

“Los propietarios siempre piensan que su piso vale más porque estaba antes”,

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En zonas más periféricas como travesía de Vigo, Ramón Nieto o Teis se produce un efecto de atracción parecido. “Los propietarios suben los precios porque ven que en el centro están muy altos”, detalla Loureiro.

En todo caso, “no es racional que un piso nuevo y uno de segunda mano compitan en igualdad de condiciones”, afirma Garrido. De hecho, por norma, el precio de los pisos usados termina por renegociarse a la baja: “siempre hay diferencia de precios entre lo que se anuncia y lo que se firma”, matiza Loureiro.

El factor de situación tiene mucho que decir en el valor final de la vivienda. La tasación de un piso puede realizarse por dos mecanismos: uno es por comparación, un proceso en el cual se escogen cuatro o cinco testigos del mercado en la misma zona y se utilizan para valorar la media del metro cuadrado, analizando factores adicionales del piso. El otro mecanismo, el de reposición, se utiliza más para viviendas unifamiliares que para viviendas verticales. Los testigos que se escojan para la comparativa serán claves en el precio del piso.

En Vigo “no hay suficiente stock de vivienda”, añade Diego Esquer, delegado en Galicia de Gesvalt.

“Hay presión inflacionista porque no hay suficiente oferta para cubrir la demanda”.

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Parte del motivo se remonta a 2015, el Tribunal Supremo tumbó el Plan General de Ordenación Municipal de Vigo alegando que faltaba un trámite de evaluación medioambiental que era obligado. “La ciudad lleva mucho tiempo sin edificar obra nueva”, recuerda Garrido. El fenómeno explica, según Esquer, la rapidez con la que se venden las escasas viviendas a estrenar de la ciudad olívica.

  • Escasez de obra nueva
    Los dueños tienden a pensar que su vivienda vale más por su antigüedad en la zona, a lo que se suma el vínculo sentimental.
    El propietario sentimental.
    En 2020 ha aumentado la demanda de viviendas en zonas periféricas. Los mayores se hacen con los pisos a estrenar en su cambio al centro.
    El cambio de tercio de la pandemiaLa falta de promociones inmobiliarias y la creciente demanda han impulsado el precio de la vivienda de segunda mano.

En esta homogeneización de precios juega un papel fundamental la inercia que arrastra el sector desde principios de la década de 2000. En ese momento, antes de la burbuja inmobiliaria, se construía mucho y la vivienda nueva se equiparó a la usada para competir.

“Los precios se han ido modulando pero poco”

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Vigo “es el pulmón industrial de Galicia”, apunta Esquer para justificar una “demanda embolsada de vivienda nueva”. La pandemia ha implicado un cambio de paradigmas en lo que respecta a preferencias en vivienda y la zona de Valmiñor ha registrado un crecimiento inusitado en busca de un espacio con terraza o jardín.

También los más mayores han optado por cambiar de hábitos. Buscan ahora pisos en el centro de la ciudad y dejan atrás casas que se les quedaron grandes. “Se han quedado con gran parte de la vivienda de obra nueva”, recuerda Esquer.

En A Coruña la tendencia es parecida aunque la “racionalidad de precios es más horizontal que en Vigo. Tiene un crecimiento coherente”, opina Garrido. La demanda crece hacia los ayuntamientos limítrofes. En Lugo y Ourense, tampoco cuentan con un plan de vivienda nueva: “Solo hay rehabilitaciones en el centro. Tiene déficit de vivienda, tarde o temprano se tendrá que cubrir”, apunta Esquer.

Vigo cuenta con operaciones en marcha que podrían revitalizar el mercado, recuerda el representante de Gesvalt. Se refiere a las operaciones en el barrio do Cura, la zona de Beiramar o la bajada hacia Samil. “Creo que pueden dinamizar en sector inmobiliario”, concluye Esquer.

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