La conversión de bajos en pisos abaratará hasta un 20% el precio de compra o alquiler

“El local es perfecto para preparar como vivienda y solicitar el cambio de uso correspondiente en cuanto que uno de los tres lados da a una zona ajardinada y soleada”. Así se oferta un bajo comercial cerca de la plaza de la Independencia de Vigo, que permitiría hacerse con un piso de 134 metros cuadrados por 130.000 euros, es decir, a razón de 970 euros por metro cuadrado, menos de la mitad que la media de 2.221 euros que cuesta en el centro de la ciudad olívica. Se trata de un caso llamativo, pero esta opción de mudarse a un local puede permitir un ahorro de entre un 10% y 20% respecto al precio de una vivienda tradicional.

Las inmobiliarias consideran que esa diferencia de precio puede alcanzar tanto a las compras, que no dejan de caer debido al encarecimiento de las hipotecas, como a los alquileres, cada vez más caros. No solucionarán el problema de la vivienda, pero contribuirán a paliarlo. “La existencia de una mayor bolsa de vivienda disponible en un territorio reduce o mantiene el nivel de precios. La poca existencia de vivienda disponible en las grandes ciudades gallegas provoca que se estén produciendo subidas de alquileres superiores al 10% en el último año y, en algunos casos, superiores al 20%”, expone Carlos Debasa, presidente de la Asociación Galega de Inmobiliarias (Agalin). Cree que añadir la transformación de locales comerciales en vivienda puede ser una alternativa. “La rebaja va a depender mucho de las características del inmueble, pero es razonable pensar que entre un 10 y 20% [de ahorro] con respecto a una vivienda tradicional”, añade.

Facilidades técnicas

La Xunta aprobó el pasado día 7 un decreto para facilitar la conversión de bajos comerciales en viviendas para tratar de añadir más oferta al mercado y rebajar los precios. La superficie mínima de estos locales será de 40 metros cuadrados, con unas ventanas situadas a 1,8 metros de altura respecto a la vía pública para garantizar la privacidad, si bien se podrán autorizar excepciones. También se rebaja de 3,2 a 2,5 la altura mínima de los bajos y la vista exterior obligatoria podrá comprender salidas a huertas, patios de luces o similares.

Para las inmobiliarias, “los locales convertibles en viviendas se sitúan en zonas poco comerciales, donde las posibilidades de desarrollo como inmueble comercial son bajas o muy bajas, pero no significa que tengan por qué estar siempre en las afueras”. “Tenemos zonas próximas al centro en ciudades que no funcionan comercialmente”, sostiene Debasa.

Desde Agalin, que engloba a 35 empresas del sector como asociadas, destacan como positiva la nueva normativa para facilitar la conversión de locales en viviendas, pero vinculan la contención de los precios con la necesidad de una “mayor regulación y limitación” por parte de la Xunta para que “realmente tenga incidencia en el mercado”. “Al igual que se regulan superficies, alturas y ventanas, debería regularse el uso temporal como vivienda en alquiler a precio tasado, por lo menos en los primeros años”, proponen desde Agalin, en alusión a la bolsa de vivienda protegida de la administración autonómica, que “podría aportar seguro de hogar y de impago y ayudas para la reforma y acondicionamiento de locales a cambio de dejar esos nuevos pisos en alquiler durante un período”. “No se puede dejar al libre albedrío sin mayor regulación la entrada de estos nuevos locales-vivienda al mercado si la idea es mantener precios bajos de alquiler, fomentar la emancipación, movilizar zonas degradadas, rentabilizar inmuebles, favorecer la reforma y la construcción...”, consideran desde Agalin.

De lo contrario, el mercado turístico acabará fagocitando esta nueva oferta, especialmente en los centros de las ciudades o en localidades turísticas. De hecho, en Galicia la oferta de esta clase de pisos supera ya los 17.000 por su rentabilidad.

“Este es uno de los grandes problemas que puede causar este tipo de modificaciones. Está claro que los locales céntricos que en estos momentos no tengan actividad optarán por esa conversión por el rendimiento económico que produce una vivienda turística y quizá tenga menos incidencia en las zonas más alejadas de los centros”, vaticina Debasa, que destaca los problemas legales que podría generar en Santiago, donde el ayuntamiento limita a bajos o primeras plantas los pisos turísticos. “La conversión de un local comercial en planta baja a vivienda impediría que la primera planta que esté desarrollando esa función siga teniendo esa posibilidad”, ilustra.

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