Los gallegos ahora se hipotecan para la segunda vivienda y como inversión

La cuota media de las nuevas hipotecas supera ya los 500 euros en Galicia, algo que no sucedía desde hace casi una década. Se acabó la liquidez barata. El tipo aplicado a las operaciones formalizadas en la comunidad escaló al 2,3% durante el tercer trimestre del pasado año, cuando el euríbor saltó del 0,992% al 2,233%. En estos momentos, el índice de referencia para la financiación a la compra de vivienda alcanza el 3,374% y los expertos dan por hecho que podría llegar al 4% a finales de 2023, impulsado por la discutida decisión del Banco Central Europeo (BCE) de poner la quinta en la subida del precio del dinero para combatir la elevada inflación.

Mucho o poco, aún está por ver, pero nadie duda de que el giro de 180 grados de la política monetaria del organismo pasará factura al mercado inmobiliario. La proliferación de préstamos a tipo fijo –suponen más del 70% de las operaciones registradas el pasado año en Galicia– atenuará el impacto inmediato para miles de familias, pero el resto, las que tengan hipotecas a tipo variable, afrontan una inédita subida de alrededor de 250 euros al mes en créditos tipo de 150.000 euros a 25 años. A los promotores y a los posibles compradores a futuro empiezan a no salirles las cuentas, especialmente a aquellos que se refugiaron en el ladrillo como inversión alternativa o los que salieron del duro confinamiento por el COVID-19 con ganas de una segunda residencia.

Hay un montón de indicadores que confirman el cambio de mentalidad del ciudadano respecto a la vivienda por culpa de la pandemia. El gasto en artículos del hogar fue una de las pocas excepciones del freno en el consumo durante la primera ola entre marzo y junio de 2020 y, desde entonces también, la compraventa de inmuebles no ha dejado de subir. En 2021 fueron 19.815 en Galicia, el mejor dato desde 2010; y el acumulado de enero a noviembre de 2022 bate esa cifra: 19.983.

La demanda de segunda tira del mercado. El número de hogares que estaban pagando una hipoteca para vivienda habitual en 2021 bajó ligeramente, de hecho. Eran 189.800 en 2020 y 175.500 un año después, un descenso del 7,5%, según la última Encuesta estructural a hogares publicada recientemente por el Instituto Galego de Estatística (IGE). Se amortizaron más créditos de los que se firmaron.

Casa de fin de semana

Los que están hipotecados para adquirir un inmueble para fines de semana o vacaciones, en cambio, aumentaron en cerca de 3.200 desde que empezó la crisis sanitaria. Son, en total, 15.200, un 26% más que en 2019. Entre 2020 y 2021 se produjo también un avance notable de los hogares que tienen vivo un préstamo para la compra de vivienda con la idea de inversión. Crecieron un 18%, hasta los 7.100. El gasto medio en hipotecas para segunda vivienda ascendía a 360 euros, mientras en los pisos adquiridos por inversión y la vista puesta en el alquiler, la mensualidad del crédito en Galicia fue de 353 euros.

El 78% de las nuevas hipotecas en Galicia son a tipo fijo para huir del alza del euríbor

“Ante la falta de retribución de los depósitos de los bancos, la gente ha invertido en vivienda, bien para el disfrute de ellos o para alquilar en verano, ofrecerlo en plataformas o una combinación de ambas cosas”, explica Diego Esquer consultor inmobiliario en Gesvalt. “El COVID-19 es parte de la causa, pero no la única”, asegura, en referencia a la importancia que tuvo el histórico escenario de tipos de interés en mínimos como aliciente para dar salida al ahorro al margen de los bancos y, a la vez, facilitar hipotecas baratas. Esquer recuerda que el incremento de las hipotecas para la compra de una segunda vivienda refleja solo parte del dinamismo del mercado porque “Galicia es la comunidad donde se cierran más operaciones de compraventa sin financiación bancaria”. Según los datos del Notariado, alrededor del 30%.

Bum en concellos medios

El bum de las segundas residencias ha sacudido la construcción en concellos medianos y, sobre todo, lugares cercanos a la costa. En Sanxenxo, por ejemplo, se construyeron 108 pisos y casas en 2021, más que en la ciudad de Ourense, multiplicando por cuatro la cifra de 2019. La vivienda nueva se incrementó un 34% en Cangas; un 79% en Sada; un 166% en Brión; un 68% en O Grove; o un 50% en Moaña. Las construcciones unifamiliares, más de 1.600, crecieron el 33%.

“Durante el cuarto trimestre de 2022, el precio de la vivienda en nuestro país mantiene, aunque a menor velocidad, la tendencia de crecimiento que venimos observando en informes anteriores”, indica Gesvalt en su último análisis del mercado. El coste del metro cuadrado alcanzó los 1.507 euros tras un alza interanual del 3,3%. La subida en Galicia fue únicamente del 0,1% (1.098 euros).

“La subida de tipos afectará muchísimo”, avanza Diego Esquer. “El sobrecoste de las materias primas lleva a que muchos promotores se replanteen incluso salir al mercado y el comprador lo hará también por los costes de financiación”, asegura.

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