Cada día cuatro caseros pleitean por echar a sus inquilinos por no pagar el alquiler

Pleitos por impago del alquiler del piso los hay siempre. Y en un escenario donde el precio del arrendamiento no deja de subir al tiempo que se reduce la oferta inmobiliaria, se podría esperar que en 2023 se produjera un incremento sustancial de estos litigios. Sin embargo, la evolución ha sido un poco distinta, pues se ha producido un descenso con respecto a 2022. Fue del alrededor del 12%, debido a dos factores externos. Por una parte, la huelga de letrados y de funcionarios de principios de año que alteró la actividad judicial y, por otra, la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que dificulta los procesos contra los morosos.

Pero aun así, el pasado año se contabilizaron 1.546 pleitos por el impago de las obligadas cuotas mensuales del alquiler, lo que en la inmensa mayoría de los casos finaliza con el desalojo de los inquilinos. Fueron algo más de cuatro por cada día del año.

En el conjunto de España, según los datos del Consejo General del Poder Judicial, hubo una caída del 22% en las sentencias y decretos firmados contra inquilinos que por la razón que sea dejaron de pagar las cuotas. No obstante, este descenso fue mucho menos intenso en dos comunidades: una fue Galicia, donde las sentencias solo cayeron un 10,5% y los decretos, un 15,2%; y la otra, Aragón, con mermas del 7,8% y del 10%, respectivamente.

En todas las demás comunidades el salto fue mucho mayor. Como en Cantabria y Castilla-La Mancha, en las que la bajada de los conflictos judiciales con los morosos superó el 30% en ambos casos.

Causas

Este descenso responde a dos causas. Una fue coyuntural. Los letrados hicieron huelga durante dos meses en el primer trimestre del pasado año, a la que siguió otra de los funcionarios de justicia, ambas con convocatorias de paro de ámbito estatal. Esta inactividad obligó a suspender, solo en Galicia, miles de juicios, además de otras diligencias y trámites, lo que impide además hacer comparativas homogéneas entre ejercicios.

La segunda causa es ya estructural. El desplome se debe a la Ley por el Derecho a la Vivienda, que comenzó a aplicarse en mayo del pasado año y que introdujo importantes cambios en la tramitación judicial de las demandas de propietarios contra inquilinos morosos, dando más protección a las personas que se encuentran en situación de vulnerabilidad.

La Ley de Derecho a la Vivienda, que nació para facilitar su acceso y limitar los precios, parece que ha causado el efecto contrario. De hecho, ha caído a mínimos históricos la oferta inmobiliaria en Galicia y solo hay en el mercado del alquiler 2.250 viviendas.

Los propietarios, según advierten desde la patronal inmobiliaria, muestran en un alto porcentaje “preocupación” y “desconfianza” por el temor a impagos y posibles ocupaciones.

Dinámica

Por lo general, los caseros no acuden a la vía judicial al primer impago. Suelen esperar una media de cuatro o cinco meses antes de presentarse en un juzgado de primera instancia. Y estos litigios, salvo aquellos que puedan encuadrarse en la moratoria dirigida a familias con severas dificultades debido a su vulnerabilidad económica o social, suelen derivar antes o después en el desalojo del deudor.

Claro que los ocupantes pueden oponerse a la demanda, pero esto no es nada frecuente. Salvo en el caso de que se pudiera demostrar vulnerabilidad social –que permite aplazar el desalojo a la espera de que los servicios sociales encuentren una solución para los afectados– o que el deudor se ponga al día, el desenlace de estos procedimientos no es otro que el desahucio.

También se dirimen en los juzgados los impagos de la mensualidad en inmuebles dedicados a otros fines que no sean residenciales, como los bajos comerciales o garajes, pero los números, obviamente, son bastante menores que los referidos a la vivienda.

El pasado año se resolvieron 224 litigios por esta causa, de los cuales 188 fueron mediante decreto –lo firma un secretario judicial– y solo 36 mediante sentencia ratificada por un juez.

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