De restaurante a piso: la conversión de locales en viviendas se expande en Galicia

Un antiguo restaurante en Vía Norte reformado como viviendas turísticas en Vigo o una clínica dental en A Coruña, reconvertida en un piso. La ley ya lo permitía desde 2010 pero ahora, con la flexibilización de los criterios para cambiar un local comercial vacío en una casa, los propietarios han visto una oportunidad clara de transformar la necesidad en virtud.

Existe un “efecto llamada” que confirman desde la propia Oficina de apoyo a la rehabilitación del Colegio de Arquitectos. Así, desde que la modificación de las Normas de Habitabilidad en Galicia es de aplicación obligatoria, a mediados de enero, casi un centenar de propietarios habrían solicitado una licencia municipal que les permita transformar sus bajos –y entresuelos– de oficinas o locales comerciales en una vivienda. Así lo confirma el presidente de la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias (Fegein), Benito Iglesias, que sitúa en Vigo, con más de medio centenar de peticiones, en la zona de Galicia con mayor demanda en la actualidad de conversiones de este tipo.

Dos estancias a la fachada y salida de humos, escollos para convertir los bajos en pisos

La tríada de A Coruña, Ferrol y Santiago seguirían en orden de peticiones, con una treintena y luego, Pontevedra y Lugo, que registraron una docena, según cálculos de Fegein. Paradójicamente sería la ciudad que en la actualidad registra más locales vacíos, Ourense –con 2.400, de los 7.045 que constata la citada Federación en el circuito de comercialización de Galicia– la que tiene menos expedientes iniciados de este tipo. No obstante, la arquitecta gallega residente en Ourense, Elvira Carregado, explica que “hay mucho movimiento por parte de propietarios y el 90% de las consultas que recibimos ya están relacionadas con este motivo; serán unas cuatro a la semana”, alega sobre su actividad laboral.

Del mismo modo, el coordinador de la Oficina de apoyo a la rehabilitación del Colegio de Arquitectos de Galicia (COAG), Eduardo Alonso Lois, confirma el “incremento de solicitudes “ incluso de asesoramiento de arquitectos, desde el anuncio del decreto que facilita la conversión de bajos comerciales sin uso en viviendas

Más de un millar vacíos en Vigo

En Vigo, los locales vacíos a fecha de enero de 2024 ya se situaban en 1.170, seguidos de 925 en la ciudad de A Coruña y 2.250 en toda la provincia; así como 1.925 locales vacíos en la provincia de Pontevedra. “Esta medida va a contribuir a paliar el grave problema de la falta de oferta de viviendas en alquiler. Y no se debe permitir construir viviendas nuevas de menos de 40 m2; sean de locales reconvertidos en viviendas o en nueva vivienda, sea esta habitual o residencial. Los ayuntamientos deben regular la transformación de locales a viviendas con la nueva normativa y ahí es, precisamente, donde la normativa en vigor no esta teniendo el efecto esperado al estar sometida a plazos de concesión de licencias urbanísticas con tiempos de espera superior a los 12 meses totalmente inasumible e injustificables”, defiende Benito Iglesias. “La reconversión de locales en viviendas debe contemplarse en las modificaciones a incluir en su momento en los PXOM como seria alternativa a los bajos vacíos”, añade.

La conversión de bajos en pisos abaratará hasta un 20% el precio de compra o alquiler

Intimidad versus vistas al exterior... a pie de calle

Por su parte, Eduardo Alonso explica que, a nivel arquitectónico, los principales problemas que se están encontrando en la adaptación de los bajos comerciales es que estos son “estrechos y no suelen tener luz al fondo”; elementos que imposibilitan la correcta ventilación de la futura casa. Del mismo modo, para Alonso Lois, el “verdadero quid de la cuestión está en combinar el derecho de tener vistas a través de las ventanas a pie de calle, con el cumplimiento de la protección de la intimidad. Las soluciones para lograrlo pasan, a veces y según el arquitecto, por elevar la altura del suelo de la vivienda o, en otras, en hacer un retranqueo de unos dos metros que permita visibilidad desde el interior, pero no desde el exterior. Consultado sobre los muchos locales a pie de calle en “cascos vellos” gallegos, Eduardo Alonso matiza que –en ese caso– el hecho de que originalmente e históricamente esos bajos ya fueran viviendas, o el comercio de la persona que habitaba el edificio, facilita el proceso.

Y otro de los requisitos más importantes para poder transformar un local en casa con la normativa de habitabilidad está tener una superficie útil mínima de 40 m² habitables.

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