La vuelta a la presencialidad empuja un 18% la demanda inmobiliaria de oficinas

Con la pandemia en lo que parece que ya es el tiempo de descuento, la vuelta del teletrabajo a la presencialidad laboral es algo inminente. Y, como no podía ser de otra manera, el alicaído mercado de las oficinas experimenta un revulsivo. La comparativa esta ahí, la demanda en este sector repunta un 18% en el segundo semestre el 2021, frente a un segundo semestre de 2020 marcado por el coronavirus y el trabajo en remoto. “Eso quiere decir que se está dejando el teletrabajo y, gradualmente, se está volviendo a la oficina”, comenta el presidente de la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias (Fegein), Benito Iglesias. No obstante, la vivacidad de este mercado dista, todavía, de recuperar el impulso previo al COVID, “está muy por debajo de los indicadores de 2019”, matiza el presidente de la Asociación Gallega de Inmobiliarias (Agalín), Carlos Debasa. “Se ha perdido demanda y cuesta recuperarla porque ha cambiado el modelo de trabajo”.

Han puesto el ojo en los locales de oficinas las empresas, pero también los fondos de inversión. Un apetito que sobrevuela con especial incidencia la ciudad olívica. “Diversos fondos de inversión están analizando la compra de oficinas en la ciudad de Vigo con el fin de rentabilizarlas en el mercado de arrendamiento ante una demanda creciente por parte de profesionales y empresas”, revela Iglesias. El perfil precavido de este tipo de firmas las orienta hacia el mercado de oficinas y las aleja del residencial con la entrada en juego de la nueva Ley de Vivienda. “El riesgo de no rentabilizar la inversión en los plazos que ellos creen es muy alto”, analiza Debasa la incertidumbre que les generan los alquileres de vivienda. Así, las oficinas ubicadas en zonas prime atraen el apetito inversor porque “siempre tienen salida, aunque cierre una empresa siempre vuelve a abrir otra marca. Es una inversión con muy poco riesgo”, dice el titular de Agalín.

Cuando la oficina se convierte en tu (verdadera y única) casa

Y es que ese perfil de inmueble céntrico es, precisamente, el más demandado. Las principales arterias de las ciudades “captan casi toda la demanda”, expone Iglesias. El eje atlántico monopoliza la práctica totalidad de las operaciones, liderado por el empuje de la ciudad olívica que aglutina una gran demanda tanto de oficinas, de logística y distribución. “Vigo y A Coruña son las áreas donde se concentra más del 65% de las operaciones de alquiler o compra” de locales para oficinas, incide el portavoz de Fegein. Le sigue en el podio Santiago, aunque, ciertamente, en el resto de ciudades gallegas la demanda es mucho más modesta y se localiza en los centros urbanos por la visibilidad que confieren. En los demás ayuntamientos de la comunidad las operaciones son poco relevantes.

“Cuando los fondos se meten en un sector es porque hay una rentabilidad importante detrás. Es el momento en el que hay que posicionarse”, reflexiona el portavoz de Fegein. Si la idiosincrasia particular del mercado inmobiliario gallego ha propiciado que sean propietarios particulares quienes se encuentren detrás de muchas viviendas en alquiler, sucede algo similar con el mercado de oficinas. La rentabilidad de los locales de este tipo en Vigo fue del -7,2% en el segundo semestre del 2021, frente al -6,1% con el que cerró 2019. La tendencia es la misma en el caso de A Coruña, donde la rentabilidad en el mismo periodo del presente ejercicio fue del -6,4%, algo inferior del -5,9% del ejercicio previo al COVID, según los datos de Fegein. En una visual al mercado gallego, la rentabilidad media en el resto de ciudades descendió desde el -4,4% de 2019 al -4,7% del segundo semestre del 2021. La exigencia “de garantías que se piden a locales y oficinas de alquiler es elevada”, comenta Paloma Regueira, gerente de Inmovivienda. “Hay una morosidad altísima, trabajan con seguros de impago y aval bancario. De otra manera no se hacen alquileres de oficinas. Quieren tener claro antes de que entre el inquilino que pagará”.

La recuperación de la demanda llegó en el segundo cuatrimestre del presente ejercicio. “En este tercer cuatrimestre la recuperación ya es sólida”, comenta Iglesias. El perfil de oficina no tiene tanto a grandes superficies como a unas de tipo medio, de entre 50 y 100 metros cuadrados. El teletrabajo, una vez más, se encuentra tras este cambio de tendencia. Ahora las empresas buscan espacios flexibles que se adecúen a una modalidad laboral mixta entre remoto y presencialidad. Ante una casuística en los empleados no van ya todos los días a la oficina, si no que lo hacen por turnos, los requisitos de espacio se reducen. “La demanda de metros cuadrados no es tan elevada como era antes. No quieren oficinas tan grandes, pero sí mejor ubicadas”, apunta Iglesias.

El pulso del sector vigués contiene los precios

El precio de las oficinas, sin embargo, no se ha recuperado aún. “No es que sean espacios demasiado caros, aunque en el centro los precios son más elevados”, comenta Estefanía Loureiro, CEO de Grupo Galo, que ejemplifica la situación con locales de 50 metros cuadrados con rentas de 300 euros mensuales de media en la ciudad. En cualquier caso, apunta Loureiro, se trata de precios similares a los de 2020 y que, en ningún caso, han recuperado los niveles prepandemia. En lo que respecta al canal de venta, el precio medio en Vigo se sitúa en los 8,5 euros el metro cuadrado, algo superior a los 8 euros por metro cuadrado de A Coruña. “Los precios se mantienen estables con perspectiva al alza”, opina Iglesias.

La demanda puja al alza no solo en el segmento de oficinas sino también de espacios para el sector logístico y de la distribución, comenta el presidente de Fegein. El mercado logístico ya eclosionó en Galicia hace cinco años y puso en el foco de los fondos de inversión las áreas logísticas industriales, además del segmento de la vivienda. Ahora, los inversores miran al sector de las oficinas “porque su rentabilidad es interesante”, dice Iglesias.

La ciudad olívica es un hervidero y, más allá del centro de la cuidad, tanto la Zona Franca como la Zona Portuaria se han convertido en dos áreas de alta demanda. “Vigo es lo que más interesa porque el movimiento económico es mayor”, analiza Iglesias. “Es el núcleo urbano en donde hay una mayor carga de trabajo”.

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