¿Pueden prohibirme tener mascota en mi edificio? ¿Y poner la lavadora por la noche?

¿La comunidad de vecinos puede prohibirme tener perro? ¿O impedir que ponga la lavadora por la noche? ¿Puedo vetar a personas ajenas al edificio aunque sean conocidos de algún propietario? Dudas como estas son respondidas por la legislación vigente que rige en España sobre propiedad horizontal: la Ley 49/1960, que desarrolla el artículo 396 del Código Civil y que, aunque data de 1960, ha sufrido diversas modificaciones a lo largo de las últimas seis décadas para adaptarla al contexto social actual.

La Ley de Propiedad Horizontal —que prevalece sobre los Estatutos y las normas de Régimen Interior de la comunidad de propietarios— establece en su artículo 7.2 que "al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas".

Quedan prohibidas, por tanto, aquellas actividades que perturben la tranquilidad de los vecinos, tanto dentro de la propia vivienda como en las zonas comunes. Pero ¿qué se considera actividad molesta? ¿Entra dentro de esta definición organizar una fiesta a las 4 de la tarde? ¿Una barbacoa en la terraza cuyo humo llegue al vecino del piso superior? La ley es clara en su artículo 6: "Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos , el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración."

En este reglamento de Régimen Interior (que se aprueba por mayoría simple, al contrario que los Estatutos, que han de ser aprobados por uninimidad por la Junta de propietarios) se podrán incluir, por tanto, todas aquellas disposiciones relativas a los servicios colectivos (como el encendido de la calefacción central o la recogida de basuras), a los elementos estructurales (fachada, balcones y terrazas) y al uso de zonas comunes (portal, escaleras, pasillos, garajes, patios, azoteas, piscinas y otros espacios de ocio...).

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El uso individual de estos espacios comunes (por ejemplo, organizar una fiesta en el jardín o colocar un tendedero en la azotea) tiene que contar con el permiso de la Junta de propietarios, que también puede prohibir jugar con pelotas, patines o bicicletas en zonas colectivas.

En lo que respecta a los ruidos, rige la ordenanza municipal correspondiente sobre contaminación acústica, que en Vigo establece que no se pueden superar los 40 decibelios durante el día (de 8.00 a 22.00 horas) y los 30 durante la noche (de 22.00 a 8.00 horas). Por lo tanto, la celebración de eventos ruidosos o el simple hecho de tocar un instrumento musical a un volumen excesivo puede ser objeto de queja.

Los vecinos también tienen la obligación de mantener limpios los espacios comunes, y la comunidad podría prohibir fumar en los mismos.

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En cuanto a las obras, no está permitido realizar reformas que afecten a la estructura o fachada del edificio. Esto incluye instalar sin permiso cerramientos en una terraza o colocar un toldo diferente al resto de viviendas. Así mismo, la comunidad también podría prohibir colocar carteles o publicidad en las zonas comunes.

¿Y el paso de personas ajenas a la comunidad? Como normal general, no se puede negar su acceso siempre que no pongan en peligro la seguridad del edificio. Los propietarios sí que podrán restringir su paso a zonas como la piscina, el patio o jardín y otros espacios comunes, pero en ningún caso se podrá negar el acceso al inmueble a profesionales que deban realizar reparaciones o tareas de mantenimiento.

Mascotas

En el caso de las mascotas, su tenencia no puede ser prohibida por la comunidad; es la Ley de Bienestar Animal la que regula el listado de especies que pueden o no ser animal de compañía. Sin embargo, al establecer la Ley de Propiedad Horizontal la obligación de usar de forma adecuada las instalaciones comunes, evitando daños y desperfectos, la Junta de propietarios sí podría limitar el acceso de animales a piscinas o jardines, así como el uso del ascensor. Por ejemplo, obligando a los dueños a limpiar lo que haya ensuciado su mascota o a reparar cualquier desperfecto; prohibiendo su uso al mismo tiempo que otro vecino u obligando a utilizar bozales en las zonas comunes.

Así mismo, al igual que con el resto de ruidos, los vecinos podrían denunciar a un propietario si los ladridos de su perro resultan molestos al resto de la comunidad.

¿Qué puede hacer la comunidad si un vecino incumple las normas?

Como resumen, podemos apuntar que es obligación de todos los vecinos:

• Mantener en buen estado de conservación las instalaciones de la comunidad, evitando daños y desperfectos.
• Abstenerse de llevar a cabo actividades molestas para el resto de habitantes del inmueble.
• Permitir en la propia vivienda las reparaciones que exija la comunidad y posibilitar el acceso para realizar obras o verificar averías.
• Pagar las cuotas.

En caso de incumplimiento de los estatutos o del reglamento de Régimen Interior, el presidente, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios, requerirá al infractor —sea propietario o inquilino— que cese la actividad prohibida.

Si el infractor hace caso omiso, el presidente podrá convocar una reunión para adoptar el acuerdo de demanda. Presentada esta, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo el apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.

Si la sentencia fuese estimatoria, el juez podrá disponer, aparte de la obligación del cese de la actividad y la indemnización que proceda, la privación del derecho al uso de la propiedad si el infractor fuera el propietario, o la extinción del contrato de arrendamiento en caso de que fuera un inquilino.

Vecinos morosos

En sus estatutos, la comunidad puede fijar que los vecinos morosos tengan prohibido el uso de zonas comunes (piscinas, gimnasios, pistas de tenis o pádel, ludotecas...) hasta que liquiden la deuda con la Junta de propietarios.