De llenarse de telarañas por falta de compradores, a escasear en el mercado. El stock de vivienda nueva sin vender se ha desplomado un 40 por ciento en nueve años. Galicia tiene ahora solo 19.600 pisos en venta, la cifra más baja desde que hay registros. Y estos inmuebles que aún cuelgan el cartel de “se vende” es porque por sus características o por su ubicación tienen más difícil salida al mercado, pero en las ciudades apenas hay oferta. Los promotores avisan que hace falta construir más para satisfacer la creciente demanda. De hecho, la comunidad gallega está entre las comunidades con menor stock disponible.
Según los datos oficiales del Ministerio de Transportes, las existencias de inmuebles disponibles para venta representan en Galicia solo el 1,20 por ciento de todo su parque de viviendas. Solo Baleares, País Vasco, Cantabria, Extremadura y Navarra tienen menos stock que la comunidad gallega. La media nacional se sitúa en el 1,73 por ciento.
Lejos queda la crisis financiera de 2009 que hizo explotar la burbuja inmobiliaria que dejó en el mercado en 2012 más de 33.400 pisos sin comprador. La construcción estaba en ese momento en apogeo y de repente la demanda de viviendas se frenó en seco y numerosos inmuebles se quedaron con el cartel de “se vende” y sin comprador. Desde entonces se ha ido dando salida a este stock pero muy poco a poco. De hecho, prácticamente se dejó de edificar y el mercado se fue nutriendo de estas reservas de inmuebles que quedaron sin comprar. El descenso se aceleró a partir de 2016 y el pasado año las viviendas disponibles para venta cayeron por primera vez por debajo de las 20.000. Desde 2012 se redujeron en casi 14.000 los pisos pendientes de compra en la comunidad gallega.
Solo en el último año la oferta disminuyó un 5,16 por ciento, según los datos del Ministerio de Transportes. Galicia fue, de hecho, la tercera comunidad autónoma donde más se redujo el stock de vivienda nueva sin vender, solo por detrás de Andalucía (-5,89 por ciento) y Baleares, que fue la comunidad que experimentó una mayor caída en sus reservas de pisos pendientes de venta (-17,2 por ciento).
No en todas las comunidades se produjo este descenso. En Cataluña, La Rioja, Asturias, Aragón, Canarias y Madrid se han incrementado las existencias de pisos pendientes de venta en el último año.
El diagnóstico de los promotores inmobiliarios es claro: “falta vivienda, sin duda”. Las grandes demandas están en A Coruña y Vigo y sus áreas de influencia.
¿Pero por qué no hay más vivienda? Según explican fuentes del sector, primero estalló la burbuja inmobiliaria y se paralizó la construcción y ahora el incremento de precios y la falta de materias primas está dificultando la actividad.
A esto se suma en Vigo, por ejemplo, la anulación del Plan Xeral de Ordenación Urbana (PXOM) en 2015, mientras que en A Coruña, según fuentes del sector, se limitaron las licencias de construcción en los últimos años. Además el suelo es caro y escaso en las zonas de más demanda.
Rehabilitación
Ante la escasez de vivienda nueva, según el sector, el mercado está tirando de inmuebles de segunda mano y de rehabilitación. “Pero la rehabilitación son operaciones dispersas, que no cubren la demanda real de vivienda. Además se suele restaurar en los cascos viejos y, por lo tanto, los pisos son más caros y no están al alcance de todos los bolsillos”, explican representantes del sector.
A esto se suma que los alquileres están cada vez más caros y ya sale más rentable hipotecarse que vivir de arrendamiento, al menos, hasta ahora porque el euríbor empieza a subir y podría encarecer los préstamos hipotecarios de aquí en adelante.
El comprador medio que busca vivienda suele ser una persona de entre 35 a 40 años que busca una vivienda con dos o tres dormitorios. Tras la pandemia se ha disparado la demanda de pisos con balcones y terrazas, según los promotores.
Y cada vez que hay una promoción nueva se vende muy rápido, incluso sobre plano. En todo caso, desde el sector aclaran que los bancos les exigen ahora para obtener financiación que al menos tengan garantizado ya el 50 por ciento de las ventas de las viviendas que van a construir.
Grandes fondos inversores están comprando suelo en los centros de las ciudades para edificar, mientras que los pequeños promotores se van más hacia los concellos limítrofes de las áreas metropolitanas para impulsar sus proyectos.
