La Xunta reforma la tasación del valor de los inmuebles tras los varapalos judiciales

El Tribunal Supremo se hartó de tirar de las orejas a las autonomías por los métodos usados para comprobar si el valor de los bienes declarados por los contribuyentes en sus impuestos es efectivamente el real. En uno de sus últimos fallos a raíz de un caso en Aragón, los magistrados de la Sala de lo Contencioso rechazaron por enésima vez los métodos basados en precios medios de mercado elaborados por sociedades inmobiliarias o la comparación entre propiedades más o menos parecidas.

“Debemos ratificar, mantener y reforzar nuestra doctrina constante y reiterada sobre la necesidad de que el perito de la administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar –señala la sentencia–, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien abstracto, común o genérico”. El mensaje es calcado al que la Xunta recibió en los últimos años del propio Supremo, del Tribunal Superior de Xustiza de Galicia (TSXG) y del Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) en las innumerables resoluciones que anularon incrementos de valor enormes por falta de motivación. Para evitar que la respuesta se repita y adaptarse a la nueva normativa estatal, la Axencia Tributaria de Galicia (Atriga) acaba de poner en marcha una reforma del sistema que emplea para las polémicas comprobaciones que solo el año pasado dispararon el importe de los bienes un 48%, casi 3.900 millones de euros por encima de lo que decían sus dueños.

El proyecto de orden que regula los medios de comprobación de valor de inmuebles admite abiertamente que la causa del cambio son “las más recientes sentencias del Tribunal Supremo” porque no se justifican esas diferencias tan grandes entre lo declarado y lo que deciden después las administraciones. La Atriga deja de lado el método de “estimación por referencia” según los valores que figuren en registros oficiales de carácter fiscal y el polémico sistema de precios medios que estrenó en verano de 2011 –aunque con efectos retroactivos a las liquidaciones de impuestos pendientes desde 2010–, inflando las cuantías de los inmuebles en plena burbuja del ladrillo. De la revisión se encargarán peritos y su dictamen deberá acreditar por qué un piso vale lo que él sostiene y no lo que declara el ciudadano.

La Consellería de Facenda e Administración Pública no respondió a preguntas de FARO si se priorizará, como reclama el Supremo, que el perito acuda in situ a valorar el inmueble. La orden no lo hace. El departamento que dirige Miguel Corgos recuerda que el dictamen se realizará cuando no exista el dato del valor del inmueble en el Catastro. Si la hay, esa será la referencia. “La mayoría”, según Facenda, por lo que no será necesaria la comprobación.

La Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal aprobada el pasado julio modificó la base imponible de Sucesiones e ITP, sustituyendo el concepto de “valor real” por únicamente el de “valor”, en referencia a su precio de mercado. Solo si no figura esa cuantía en el Catastro, “al ser inmuebles con características específicas”, explican fuentes de la consellería, “se usará exclusivamente el dictamen de peritos”. A partir del 1 de enero de 2022 “se hará un examen individualizado por un perito al servicio de la Atriga –añaden– y se prescinde de los antiguos sistemas de valoración”.

Precios medios y coeficientes

El organismo encargado de la gestión fiscal en la administración gallega realizó 49.078 comprobaciones de valor con dictamen de peritos el pasado año. El incremento “medio” fue del 36%, casi 950 millones de euros más que el importe declarado.

Con los otros métodos –precios medios y coeficientes actualizadores– se efectuaron 147.007 revisiones. La diferencia entre el valor que le dio el contribuyente y el que estipuló la Atriga fue de solo el 3,8%, unos 120 millones de euros.

Además de colocar el dictamen de peritos como única opción de comprobación, el proyecto de orden actualmente en exposición pública marca cómo hacerlo. ¿Qué criterios tendrán los técnicos? Pues pueden echar mano del valor medio del mercado (con comparaciones con otros inmuebles parecidos), del valor de venta (a través de históricos de operaciones), del valor de coste (suelo, construcción y gastos-beneficios) y valor de renta (especialmente en locales comerciales y casas en alquiler). Figura también la necesidad de la “singularización”: “dadas las especiales características de los bienes inmuebles en los que el factor localización tiene un peso importante y el hecho de que cada localización es, por su naturaleza, única, el trabajo estadístico de cálculo de valores medios requerirá, en general, que su resultado se extrapole al caso concreto”. Por esa misma razón habrá varios coeficientes en caso de emplear el criterio de la construcción para individualizar el valor –teniendo en cuenta, por ejemplo, el estado de conservación– o si se tirán de los “inmuebles-testigo” de los estudios del mercado comprados por la Atriga para hacer comparaciones.

La ausencia de justificación está detrás de la mayoría de las reclamaciones presentadas por los contribuyentes gallegos contra la Atriga. El TEAR les da la razón en el 80% de los casos en Sucesiones e ITP. De hecho, la Inspección General del Ministerio de Hacienda recriminó a la Xunta la alta litigiosidad. En otras regiones, las diferencias de valor no llegan al 10%, como Castilla y León y Madrid. 

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