Aplican en un caso de A Estrada la reforma de la Lei do Solo sobre infracciones urbanísticas

Dos construcciones emplazadas en el término municipal de A Estrada suscitaron la primera sentencia judicial en la que se aplica la reforma de la Lei do Solo de Galicia en materia de infracciones urbanísticas. El juzgado de lo Contencioso-Administrativo Número 1 de Pontevedra ha sido pionero en aplicar en una resolución la reciente reforma de esta norma, aprobada por la Ley 10/2023 de 28 de diciembre. El juez de esta sala explica que la finalidad de la modificación legal era la de despejar las dudas que hasta ahora se planteaban sobre el concepto de “obra terminada” a efectos del cómputo del plazo de caducidad de la potestad de la administración para exigir la reposición de la legalidad urbanística en edificaciones cuyas fachadas solo carecen de revestimiento exterior o en las ejecutadas en distintas fases.

El magistrado recuerda que en Galicia la caducidad de la potestad administrativa para reponer esa legalidad urbanística se produce “si se supera el plazo de seis años entre la fecha de completa terminación de la obra y la de notificación de la incoación del procedimiento de protección/restauración de la legalidad urbanística”. No obstante, el fallo judicial advierte que en la resolución de este tipo de conflictos ha de tenerse en cuenta, a partir de ahora, la interpretación que se ha impuesto mediante la modificación de la ley, en virtud de la cual se añadió que se podrán considerar obras terminadas aquellas que carezcan de “revestimientos exteriores de paramento y cubiertas que no resulten exigibles como condición técnica de seguridad de la edificación”, así como las edificaciones antiguas que se amplían o reforman ilegalmente, permitiendo conservar el volumen preexistente.

Así las cosas, aunque esta reforma legal es posterior a la fecha en la que se dictaron las resoluciones impugnadas en la sentencia, este juzgado considera que, como se recurrieron en plazo y forma y careciendo de firmeza, el juez concluye que “no cabe duda de que se ha de tener en cuenta en la solución del conflicto” la nueva interpretación aprobada.

En concreto, este fallo pionero del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo Número 1 de Pontevedra estima en parte el recurso presentado por un matrimonio contra la Axencia de Protección da Legalidade Urbanística de la Xunta de Galicia (APLU), que ordenó la demolición de dos edificaciones para uso residencial, de 120 y 35 metros cuadrados de superficie, edificaciones construidas en A Estrada y que carecen de licencia urbanística.

Construcción ampliada y galpón

En la resolución judicial puede apreciarse que el matrimonio interpuso un recurso contencioso contra la resolución de la APLU del 10 de marzo de 2022 en el que se ordena la demolición de dos edificaciones de uso residencial, solicitando que se anulen las resoluciones impugnadas. A su vez, la APLU pidió la desestimación del recurso. La resolución que ordenó la demolición de estas dos edificaciones se remonta ya a 2017. Se indica que las obras se realizaron en suelo clasificado como rústico de protección agropecuaria en el PXOM de A Estrada. Las dos edificaciones serían de planta baja, de bloque de hormigón sin revestir, carecen de licencia urbanística y “se hallan aparentemente terminadas”.

La demanda del matrimonio señala que en el año 2003 existía ya en ese lugar una construcción de 65,30 metros cuadrados de superficie, que en 2008 se amplió hasta llegar a los 124. Se indica que, al mismo tiempo, se erigió un galpón auxiliar de 32, figurando ambos en el Catastro con antigüedad de 2008. Aportaron fotografías aéreas de esa época y facturas. En 2014 solicitaron su declaración en situación de fuera de ordenación e insisten en que las obras se terminaron totalmente con más de seis años de antelación a la fecha en la que se les notificó la incoación del procedimiento abierto por la APLU, por lo que entienden que habría caducado la potestad de la Administración para exigir la demolición. La APLU, por su parte, alega que no transcurrió ese plazo y que las obras no están totalmente terminadas, al hallarse todavía sus fachadas sin revestir.

Obra terminada

En relación a este último aspecto, la sentencia recoge que, con los efectos de la modificación de la Lei do Solo de Galicia, se considera que son obras totalmente finalizadas “aquellas que se encuentren dispuestas para servir al fin al que estuvieran destinadas en condiciones de ser ocupadas sin necesidad de obra complementaria de ningún tipo”. En el caso de estas dos construcciones de A Estrada, se indica que el procedimiento de disciplina urbanística se notificó el 13 de mayo de 2016, de manera que la fecha límite de finalización de las obras a efectos de caducidad sería el 13 de mayo de 2010. Cuando la inspección de la APLU se personó en el lugar, las obras estaban totalmente terminadas. Se recoge que a ambas les faltaba el revestimiento exterior, pero que estaban en condiciones de ser ocupadas, figurando en una de ellas antena de televisión y parabólica en la cubierta y, en la otra, una chimenea, puertas y ventanas típicas de las viviendas.

La sala entiende que no se pudo demostrar que la vivienda se hallase terminada a fecha de 13 de mayo, considerando que las fotografías aéreas no evidencian que la vivienda ya fuese habitable y señalando que el Catastro “es una prueba poco fiable porque es posible la inscripción en él de construcciones con efecto retroactivo respecto de la fecha de terminación de las mismas”. La sala concluye que tampoco se le puede aplicar a esta vivienda el novedoso criterio que permitiría salvar una edificación primitiva posteriormente ampliada, al entender que el inmueble se transformó totalmente con la ampliación, “convirtiéndose en una edificación diferente”.

Por el contrario, el garaje sí pudo salvarse de la obra de demolición conforme a la modificación de la Lei do Solo. Aunque la sala concluyó que no se pudo demostrar la fecha definitiva de terminación de su ampliación, sí se entiende que las fotos aéreas permiten constatar que se terminó con más de seis años de antelación a la fecha de notificación de incoación del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística.