Galicia construyó una ciudad con la misma carga residencial de Vigo, la más poblada de la comunidad, durante los tres años de mayor efervescencia en la burbuja inmobiliaria. Entre 2005 y 2007 se iniciaron 121.800 viviendas. Eran los tiempos locos del crédito fácil, cuando las entidades financieras abrían sucursales a pie de obra literalmente y se alimentó la deuda exacerbada que provocó la primera crisis global, una doble recesión aún sin acabar de digerir del todo en el tejido productivo y, particularmente, en el negocio del ladrillo.
Antes ya de la aparición del coronavirus y de la lección aprendida en el confinamiento sobre la importancia del bienestar en los hogares, el sector mostraba claros síntomas de recuperación, aunque en niveles que nada tienen que ver con los de la etapa de vacas gordas. En 2019 salieron al mercado 2.780 pisos y casas nuevas. El cambio es cuantitativo y también cualitativo. La inversión para luego alquilar come terreno a las operaciones “exprés” tan frecuentes en el anterior ciclo de crecimiento para especular aprovechando la constante subida de los precios.
La propiedad
Los compradores en Galicia mantienen ahora la propiedad de la edificación una media de 16,5 años. Parte de ellos buscan un inmueble para vivir y otros se lanzan a una inversión. El periodo de posesión revela cada cuánto cambian de manos las viviendas, que será mucho más rápido en el caso de los pisos y casas destinados a hacer caja. “Los resultados pondrán de manifiesto una característica que desde hace unos cuantos años se le venía asociando al mercado inmobiliario español, como era su carácter especulativo, con un alto componente inversor, donde una determinada proporción de demandantes concurrían al mercado de vivienda efectuando la correspondiente compra, pero no con una finalidad sino como reserva de valor, pensando que, dentro de la distintas alternativas de inversión, encajaba perfectamente dentro de sus intereses”, explicaba el Colegio de Registradores de España cuando en 2007 decidió publicar los datos para dar a conocer “una importante variable para la comprensión de la realidad inmobiliaria española”.
Unos 6 años en 2007
¿Y cuál era el periodo medio de posesión de las vivienda en Galicia en aquel momento? Pues alrededor de 6 años, lo que da una idea muy contundente del gran peso que entonces tenían las operaciones exprés dentro del total de transmisiones de la propiedad.
El dato alcanza su máximo histórico, al igual que sucede en el conjunto del país: 16,4 años. Se mantiene la tendencia ascendente de los últimos años frente al mínimo estatal de 7,3 años registrado también en 2007. “En consecuencia, en los últimos doce años se ha superado en más del doble e periodo medio de posesión de la vivienda transmitida –señalan los registradores–. Conforme nos alejamos del anterior ciclo alcista de 1997-2007, con un alto componente especulativo en la transmisión de vivienda, el periodo medio de posesión se alarga, dando lugar a un mercado más caracterizado por usuarios e inversores a largo plazo”.
La media de los tiempos de propiedad creció un 1% el pasado año en Galicia, situada en la mitad del ranking autonómico. Los riojanos mantienen las viviendas alrededor de 9 años y unos 13 años los canarios y asturianos. Madrid, Andalucía y Murcia se mueven en torno a los 14 años. En el País Vasco, en cambio, el índice supera los 23 años y ronda los 19 años en Extremadura y Cataluña.
Mercado "más líquido"
El mercado se hace “más líquido” gracias a la fortaleza de la demanda y el encarecimiento de los inmuebles, como recuerdan los registradores. Es más fácil vender y, aún así, el periodo medio de posesión se alarga”, lo que supone que le crecimiento se fundamenta en unas bases mucho más sólidas, con un enfoque de largo plazo”. A mayor superficie, más tiempo de posesión. En las viviendas de más de 60 metros cuadrados la media va hasta los 16,6 años y baja a 14,8 años en las de menos de 40 metros, las más fáciles de colocar en el segmento de alquiler, donde los precios se han puesto por las nubes.
El importe medio de los arrendamientos en Galicia alcanza los 448 euros al mes este año, un 23% más que en 2015, según los últimos datos del Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS) a partir de las fianzas depositadas en el organismo. El encarecimiento es todavía mayor en la mayoría de los grandes concellos. Un 31% en Vigo, hasta los 536 euros; el 28% en A Coruña (533); o el 40% en Pontevedra (506 euros). En 2021 se batió el récord de contratos de arrendamiento. Se firmaron 33.500.
