La Xunta facilita que muchos de los 2.200 bajos comerciales vacíos de Ourense puedan ser viviendas

La provincia de Ourense tenía a finales de julio de este año, una lista de 2.200 bajos comerciales en el circuito de alquiler, de los cuales, 1.350 estaban en la ciudad. La mayoría no han tenido nunca uso alguno y están a estrenar, y otros son locales que albergaron negocios comerciales, que bajaron la persiana con la pandemia y no volvieron a reabrir. Son bajos que “comen a la mesa” de sus propietarios, –coloquialmente hablando– porque generan gastos de mantenimiento e impuestos, que pueden prorrogarse durante años a espera de un arrendatario.

El lunes 16 de octubre se abre una nueva posibilidad para muchos propietarios, con la entrada en vigo de la modificación de las normas de habitabilidad de viviendas de Galicia, que suaviza la conversión de bajos en viviendas

Pero el lunes 16 de octubre se abre una nueva posibilidad para muchos propietarios, con la entrada en vigor del decreto 128/2023, de 7 de septiembre, que incluye la modificación de las normas de habitabilidad de viviendas de Galicia, y las suaviza, facilitando que se amplíe el abanico de bajos comerciales susceptibles de ser reconvertidos en vivienda.

La vicepresidenta segunda y conselleira de Medio Ambiente, Territorio y Vivienda, Ángeles Vázquez, acompañada del delegado territorial de la Xunta en Ourense, Gabriel Alén, estuvo ayer en Ourense, para mantener una ronda de contactos con representantes de los sectores implicados en el desarrollo y aplicación de este nuevo decreto, que algunos de los aspectos de un decreto de habitabilidad anterior del año 2010.

En esa ronda de contactos con el sector inmobiliario para “dar información detallada” sobre las nuevas condiciones para convertir los bajos comerciales y entresuelos que lleven tiempo sin uso en viviendas luego de la aprobación del decreto por lo que se actualizan las normas de habitabilidad de Galicia, que entrará en vigor el próximo lunes 16 de octubre.

Ángeles Vázquez señaló a los representantes del sector inmobiliario que este decreto, permitirá aumentar la oferta de viviendas disponibles, y debería traducirse en alquileres más bajos y evitar la sensación de abandono que genera tener bajos sin usos en las ciudades.

Los ayuntamientos deciden

En esa línea, la vicepresidenta segunda explicó que los cambios introducidos permitirán que en zonas delimitadas por los ayuntamientos se flexibilicen los requisitos para permitir ese uso residencial de los bajos comerciales sin necesidad de modificar sus planeamientos urbanísticos. De este modo, los ayuntamientos tendrán potestad para delimitar espacios concretos en los que se eximan o maticen los requisitos para llevar a cabo esa modificación, toda vez que son los mayores conocedores de su territorio y de las necesidades de sus habitantes.

La conselleira incidió en que siempre deberá garantizarse “la calidad de vida, manteniendo las condiciones necesarias de intimidad, luz, ventilación y superficie útil, que será de un mínimo de 40 metros cuadrados” .

Para concluir, Ángeles Vázquez puso en valor que estas modificaciones fueron ampliamente debatidas y consensuadas en el Observatorio de la Vivienda de Galicia y en el Comité Asesor de Habitabilidad.

Entre los asistentes estaba en nombre de la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias, su presidente, Benito Iglesias, un colectivo que fue el primero en apoyo al plan de la Xunta para que oficinas y locales comerciales puedan reconvertirse en viviendas en alquiler, como un posible freno a esos precios disparados de arrendamientos y la falta de oferta.

De hecho en pasados encuentros esta patronal inmobiliaria, ya había subrayado que la adaptación de esos bajos sin salida, en vivienda, quedaba frustrada por normas muy estrictas, como la protección de vistas, que impide mantener, si los hay esos escaparates en primer término y obligan a anularlos o convertirlos en ventanas .

La patrona le había expuesto en su último informe una serie de requisitos para estas viviendas en bajos. En general deben de tener una superficie útil mínima de 40 metros cuadrados habitables. La altura mínima es de 2,50 metros, que se reduce ligeramente a 2,40 metros si se trata de un bajo en entresuelo .

Algunos de los requisitos del decreto indican que baños y cocinas de esos bajos a reconvertir en vivienda, deben de disponer de instalación para salida de humos, estar a ras de suelo y no bajo suelo, con una fachada exterior que permita introducir ventanas

Estefanía Vázquez Müller, arquitecta: "Muchos de los proyectos de locales en viviendas son para alquiler"

La arquitecta Estefanía Vázquez Müller, del estudio “Müller.Feijoo Arquitectos” es una de las profesionales que trabaja en la ciudad, en proyectos de reconversión de bajos comerciales en vivienda. Uno de ellos está en la calle Luis Seoane, “al lado del campus, y en un edificio que no había tenido usos comerciales y que, como ocurre con otros proyectos que encargan, se destinará a alquiler, por estar además en zona universitaria” indica. Reconoce que es un reto ese nuevo para aprovechamiento de un bajo para uso como vivienda o turístico, “algo habitual en muchas ciudades de Europa desde hace años, pero no en nuestras ciudades, en las que se concebía el bajo para restauración, comercio, y la vivienda en pisos superiores” explica Vázquez Müller. En el caso de su estudio “en algún caso nos proponen incluso elaborar un anteproyecto de posible adaptación de ese bajo para vivienda, que luego el propietario incorpora cuando pone ese local a la venta” como un aliciente más. En cuanto a las modificaciones incluidas en el nuevo decreto e habitabilidad de la Xunta “estamos profundizando sobre el tema en el Colegio de Arquitectos, aunque pensamos que las modificaciones aún cuando nos sean tan significativa, permitirán divulgar esta nueva modalidad y en una ciudad en la que además hay escasez de vivienda nueva” . Recuerda que hay unos conceptos a respetar como esos 40 metros mínimos de superficie, alturas no inferiores a 2.50 metros, y que no todos los locales son aptos para uso residencial. “Deben de ser bajos con luz, capaces de ofertar vivienda dignas. En el que trabajamos ahora en Luis Seoane cumple todas las exigencias, fachada con luz, otro patio de manzana interior que nos permitió abrir luz, creando incluso una pequeña terraza”. La protección de vistas, uno de los handicaps, no permite, por ejemplo mantene el cristal del antiguo escaparate a ras de acera. “Se exige ventanas, y soluciones técnicas para no vulnerar la norma, pero el nuevo decreto permite que los propios concellos acogen zonas, en las que se suprime algún aspecto más restrictiva, ” indica Vázquez Müller, cuyo estudio con proyectos multipremiados en todos los ámbitos ve estas reconversiones de bajos, como una reto más en el afán por dotar vivienda, y hacer ciudad.

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