Un antiguo bajo comercial de avenida de Buenos Aires, en Ourense, que acogió primero un negocio, y fue luego sede de una asociación de vecinos, está alquilado desde hace un tiempo como vivienda. El proyecto partió del estudio de arquitectura López y Noya de Ourense, uno de los primeros de la ciudad en apostar por este modelo , al alza en los últimos años en las grandes ciudades y que, “en este caso, ha permitido a su propietario, sacar rentabilidad a un local que no conseguía alquilar, pues está una calle de bajo tirón comercial”, afirma el arquitecto Pablo Noya.
También en el casco viejo de Ourense, que lucha desde hace años por una regeneración urbanística y demográfica que no acaba de arrancar, un proyecto de reconversión de bajo a vivienda, realizada por la firma Equipoeme, de diseño de interiores, ha conseguido que un local comercial sin salida desde hace años, sea ahora un modernísimo loft de poco más de 35 metros cuadrados.
Si bien hay un complejo proceso administrativo previo, y no todos os locales cumplen esas normas mínimas que exige la Xunta, los profesionales consideran que podrían ser “una estupenda salida” para esos 1.900 bajos comerciales vacíos que hay en la provincia, según un reciente estudio de Fegein, la Federación Galega de empresas Inmobiliarias, de los cuales 1.200 están en la ciudad y su entorno.
“En Ourense muchos propietarios prefieren tenerlos vacíos que abaratar el precio de alquiler, cuando el gasto medio que le supone un bajo de este tipo vacío, en concepto de IBI, agua o luz, entre otras gastos, es de más de 3.000 euros al año”, advierte Benito Iglesias presidente de Fegein.
El gasto medio que le supone a un propietario tener un bajo comercial vacío, en concepto de IBI, agua o luz, entre otras gastos, es de más de 3.000 euros al año
Sin embargo, “no siempre es un proceso fácil, y en nuestro caso nos llevó casi un año culminar el expediente administrativo para la obra, pero está claro que estos cambios de uso, son una solución para esta ciudad, aunque hay que asesorarse bien, porque no todos los locales reúnen las característica previas exigibles para este cambio de uso, como ventanas, altura, zona de aguas grises y otras”, explica el arquitecto Pablo Noya. No obstante los experto, consideran que es una estupenda salida para una ciudad que sigue sin Plan General de Ordenación Urbanística aprobado, y y sin apenas oferta de vivienda nueva.
Adiós a ascensores y escaleras
Manu Álvarez, de Equipoeme de Ourense, firma de interiorismo que ha conseguido convertir un bajo sin futuro, de un a edificio ya rehabilitado, pero ubicado en una calle adyacente a Hernán Cortés, en el pleno casco viejo, advierte también de que, “conseguir el cambio de bajo a piso, lleva su tiempo, toda relación con las administraciones es larga y tortuosa, pero creo que, sin dejar de respetar la normativa del Peri, hay un mayor apoyo a este tipo de proyectos, por esa necesidad de rehabilitar y llevar población al casco viejo”.
Entiende que, a corto plazo y, dada la dinámica del comercio, que se asienta en otras calles de la “milla de oro” de la ciudad, este tipo de usos para tantos bajos vacíos va a ser muy demandada en zonas del casco histórico.
“Te da la posibilidad de tener una vivienda que sale más barata, en la que no tienes barreras arquitectónicas porque entras directamente a ras de suelo, te ahorras gastos como el de ascensor, y los problemas habituales con los vecinos cuando haces una reforma, por posibles daños en el portal, pues tienes una entrada propia a tú casa” explica el interiorista.
Estas viviendas en bajos, te dan la posibilidad de hacer algo que no puedes en un piso convencional: entrar a casa con tu patín eléctrico o la bicicleta sin escaleras ni ascensores,
En el caso de esta vivienda ya alquilada y que ha tenido incluso mucho éxito en páginas de alquiler turístico airbnb, es un bajo 35 metros del casco viejo, cuya resolución otros compañeros del sector califican de modélica, en el concepto que prima el concepto de loft abierto, se accede directamente desde la calle a un amplio vestíbulo “que ofrece la posibilidad de hacer algo que no puedes en un piso convencional, como dejar ahí tu patín eléctrico, la bicicleta, y luego entrar ya directamente a la vivienda, inundada de luz por un gran cristal” advierte Manu Álvarez.
“Se parede a la vida en el rural”
El concepto que defienden los que abogan por este nuevo uso para tantos bajos cerrados “es que generan vida en la zona, como ocurriría con el casco viejo” indica Manu Álvarez y aún puedan tener un interior de lo más vanguardista “permiten recuperar un tipo de vida parecido al del rural, más humano, en el que se recupera convivencia entre vecinos. Por eso nuestra apuesta por este tipo de modelo, que ofrece una alternativa en una ciudad, sin parque de viviendas nuevas en el mercado”, apuntan los interioristas.
En el casco viejo de Ourense hay en estos momentos decenas de bajos, algunos, en apariencia válidos por su altura, iluminación natural o aireación, para poder convertirse en viviendas, y a precios también “a ras de suelo”, pues están a la venta desde los 35.000 y 40.000 euros en adelante
No todo vale, mejor asesorarse
Pero no todo vale, y el primer consejo es que hay que asesorarse con un experto, porque el primer paso es comprobar que ese bajo cumple la normativa de habitabilidad de la Xunta de Galicia, así como las normas especificas que tienen cada ayuntamiento obre esta materia, pues no están unificadas, y cada uno tiene su propia ordenanza.
Una vez aclarado este aspecto, hay que elaborar un proyecto técnico y conseguir que ea aprobado por el ayuntamiento de turno; pagar las tasas e impuestos municipales implícitas a la solicitud de una licencia de obras y también realizar la declaración de que se ha producido esa alteración catastral, para que conste el cambio de local a vivienda.
Si bien los gastos finales, –sobre todo si uno es ya propietario del bajo– son muy inferiores a los de un piso convencional, una vez rematada la obra, habrá que seguir el trámite convencional de licencia de primera ocupación. Para ello normalmente hay que presentar en el ayuntamiento del que se trate, el certificado de final de obra, así como la correspondiente declaración de alteración catastral.
A partir de ahí, nueva vida para el inquilino o propietario, y vuelta a la vida para ese bajo que, como los otros 1.900 cerrados en la provincia, buscan su segunda oportunidad.
