Se compran más viviendas para vivir o alquilar en Galicia y menos para especular con la reventa

A pesar del evidente golpe por el acelerón de los tipos de interés tras el brusco giro de la política monetaria europea en la lucha contra la inflación, el sector inmobiliario en España presume de buena salud. El Banco de España habla de “una fortaleza notable” en la compraventa de viviendas, incluso con las operaciones más contenidas desde el último trimestre de 2022. “En la evolución reciente destaca la relevancia de las compras por parte de la población extranjera y el menor recurso al crédito hipotecario para su financiación, en un contexto de endurecimiento de las condiciones de financiación”, resalta el organismo, que contrapone “el significativo volumen” de transacciones en paralelo a “una modesta producción” de pisos y casas nuevos. La presión de la demanda está provocando que ni siquiera con el grifo del crédito a medio abrir se resientan los precios. No han dejado de recuperarse desde hace casi una década, con mayor intensidad en vivienda nueva, grandes áreas urbanas y zonas turística, y en contraste, como remarca el equipo del gobernador Pablo Hernández de Cos, “con el reciente ajuste observado en algunas de las principales economías de la Unión Económica y Monetaria”.

El metro cuadrado de la vivienda libre rozó los 1.300 euros en Galicia el pasado año tras un encarecimiento del 3,3% respecto a 2022. Es el coste más alto desde 2011, cuando en el mercado todavía se movía con los últimos coletazos de la burbuja inmobiliaria. Cuando estalló la crisis del coronavirus y la construcción se asomó de nuevo al abismo por la incertidumbre futura del consumo, la mayoría de expertos coincidieron en un mensaje de tranquilidad porque, a diferencia de lo sucedido con el pinchazo de 2008, el ladrillo esta vez medraba equilibradamente, con una oferta infinitamente menor (en 2019 se terminaron 2.780 viviendas en la comunidad, frente a las casi 27.000 de 2007 y de 2008) y sin excesos en el crédito contenido. Entre eso y las medidas impulsadas desde el Gobierno y las autonomías para preservar las rentas de los trabajadores y el negocio de las empresas, las obras volvieron a la carga tan pronto concluyó el confinamiento.

Compras estables

Hay otro elemento que marca las distancias con el mercado antes y después de la burbuja y que está muy relacionado también con el comportamiento de los precios. El periodo medio de posesión de las viviendas transmitidas no para de aumentar y el pasado ejercicio batió un nuevo máximo histórico, alcanzando una media de 17,3 años. En 2022 fueron 16,9 años. El tiempo en el que los compradores conservan la titularidad en Galicia para vivir o poner el inmueble en alquiler es incluso superior, de 17,6 años, prácticamente el doble que en 2013 (9,6 años) y muy por encima de los algo más de 7 años que seguían de media como dueños en 2008.

“El ciclo alcista de 1997-2007 fue el que registró un mayor componente especulativo en la transmisión de vivienda, dando lugar a los menores periodos medios de posesión”, explica el Colegio de Registradores de la Propiedad. “Posteriormente, con la caída del mercado y posterior recuperación, pero con unos fundamentales muy distintos –añade–, el periodo medio se ha ido alargando, dando lugar a un mercado caracterizado por usuarios e inversores de largo plazo”.

Diferencia por comunidades

Ni siquiera la subida de precios entre 2015 y 2023 abonó el terreno para volver a las operaciones rápidas de reventa en busca de beneficio, probablemente porque los niveles tampoco son comparables. El metro cuadrado en 2008 llegó a colocarse cerca de los 1.600 euros en Galicia, el doble que seis años antes.

País Vasco tiene el periodo medio de posesión de vivienda más largo del país: 25,4 años. Le siguen Navarra (21,6), Extremadura (20,7) y Cataluña (20,4). En el lado opuesto están Madrid (14,7 años) y La Rioja (10,5). Los tiempos aumentan cuanto mayor es el inmueble. Llega a los 17,5 años en aquellas de más de 100 metros cuadrados, mientras que en las de menos de 40 metros cuadrados son 15,5 años.

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