Al día siguiente de mi artículo "Más falacias respecto a la burbuja inmobiliaria" (FARO DE VIGO 16/02/2014) un periódico económico de Madrid publicaba datos que deben reinterpretarse correctamente. La autora se apoyaba en un nuevo estudio del BCE. No conozco ese estudio. De existir, no es original y forzosamente se basa -por la antigüedad de los datos españoles (2008)- en otro estudio del Deutsche Bundesbank -Banco Federal Alemán- y encuestas similares que se realizan en Europa (Household Finance and Consumption Network) todo ello presentado a mis lectores hace ya casi un año (31/03/2013, "Dos paradojas: los españoles, más ricos que los alemanes y el dinero no aumenta la felicidad"

Considerando que las estadísticas del sector inmobiliario -INE, Ministerio de Fomento, Tinsa, Notarios, Registradores, etc.- carecen, en general, de metodología unificadora y de homogeneidad en los periodos que se toman como referencia, la discrepancia de datos es normal. Por ejemplo, Fomento estima la vivienda nueva en el mercado en 550.000 y Tinsa, en 400.000. Creo que la cifra pertinente es la de Tinsa (aunque suelo manejar una media) pues correctamente parte para su medición del final de la burbuja precedente, que fue, si no recuerdo mal, en 1996.

La articulista del diario económico madrileño sostenía que, según los datos del BCE, el 83% de las familias españolas es propietaria de una vivienda. La información es veraz pero no contradice la mía. Lo que escribí fue: "En números redondos, el 80% de las viviendas españolas son, efectivamente, propiedad de quienes las habitan" Porque una cosa es ser propietario de una vivienda -o de cuarenta- y otra es ser propietario de la vivienda que se habita, es decir, del hogar o residencia principal. En España, y en cualquier país del mundo, hay propietarios de inmuebles que viven en alquiler, por la razón que sea, en la vivienda que habitan. Un caso bastante corriente es el de quienes tienen que cambiar de ciudad por cuestiones de trabajo. Dejan la vivienda que habitaban en propiedad (que cierran o alquilan) y alquilan otra en el nuevo destino. Por tanto, el propietario de este ejemplo entra en el 83% de familias propietarias y en el 3% de familias propietarias que viven en régimen de alquiler 83%-3%=80%.

Asimismo, escribí que en España el 65% de la residencia principal está completamente pagada al tiempo que el diario económico de Madrid afirmaba que solo el 56% de las familias españolas propietarias han reembolsado los créditos. También aquí hay que reinterpretar los datos porque, en primer lugar, son de hace seis años y en ese tiempo se han reembolsado completamente muchas hipotecas y se han sustanciado relativamente pocos créditos hipotecarios nuevos para la compra de viviendas. Según el Colegio de Registradores, el 40% de las compras en el 2013 se efectuó sin hipoteca. Además, no es lo mismo haber reembolsado hasta el último céntimo de la vivienda principal que tener pendiente de pago algún otro activo inmobiliario, que no sea la vivienda principal, como una residencia secundaria o un piso que se ha comprado para alquilar y aun no se ha pagado completamente.

Pero la mayor discrepancia entre los datos del diario madrileño y los míos concierne a la tasa de propiedad de residencias secundarias. Yo escribí: "En España, el 15% de la construcción residencial corresponde a residencias secundarias; el 10%, en Francia; el 1%, en Alemania " Los datos de la otra fuente son que "el 36% de los hogares españoles cuenta con otra residencia, una segunda vivienda, además de su casa principal; el 17,8% de las familias alemanas disponen de una segunda residencia; el 24% de los hogares franceses también". De nuevo la autora malinterpretan las estadísticas. El 36% de los españoles son propietarios de más de un activo inmobiliario, ciertamente, pero no todos corresponden a segundas viviendas/residencias secundarias ¿El propietario de un edifico de diez viviendas tendrá nueve residencias secundarias?

Hay propietarios de veinte inmuebles y no utilizan ninguno como residencia secundaria. Unos los alquilan, otros no están en condiciones de ser habitados y muchos se encuentran fuera de mercado, por razones varias, sin darles destino de residencias secundarias. Por otra parte, el dato alemán es evidentemente falso porque si fuera cierto -esto es, si las segundas propiedades no se alquilaran y se utilizaran como residencias secundarias entonces los länder o los ayuntamientos serían propietarios del 100% de los inmuebles que se destinan a albergar a las familias que no son propietarias (el 55% en Alemania) Finalmente, las estadísticas francesas que he consultado estiman que las residencias secundarias solo corresponden al 10% del parque inmobiliario residencial, las otras propiedades de un mismo hogar, además de la residencia principal, se destinan a alquiler o están en desuso.

A mayor abundamiento, en los censos de población y viviendas que el INE realiza cada diez años (el último data del 1/11/2011 http://www.ine.es/censos2011_datos/cen11_datos_inicio.htm) en España hay 25.208.623 viviendas. El 71,7% de las viviendas son principales, el 14,6% son secundarias (3.681.565) y el 13,7% están vacías (3.443.365 contando las inhabitables) Galicia es la comunidad autónoma con mayor porcentaje de viviendas vacías pues, es bien sabido, hay aldeas enteras deshabitadas.

Dos días después, la misma periodista citando en otro artículo los datos del Colegio de Registradores escribía "se confirma que 2013 cerró con un nuevo mínimo anual, ya que apenas se contabilizaron 329.146 compraventas, un 0,48% menos que un año antes y la cifra más baja de toda la serie histórica, iniciada en 2004." Sin embargo, en mi artículo puede leerse, si se lee bien: "200.000 es el stock de vivienda nueva que normalmente debe ofertarse en un mercado de la amplitud del español para que no se produzcan burbujas fuera del centro de las ciudades a pesar de que la necesidad o demanda anual de vivienda haya caído a 100.000" Es evidente que en los datos del Colegio de Registradores se cifran las compraventas de viviendas nuevas "y" usadas y yo me refiero, escrito está, a viviendas nuevas.

Cuando esos datos se interpretan correctamente, dentro de un modelo global de crecimiento, no debe descartarse -también lo planteé, sí- "la eclosión de una burbuja en el horizonte, más o menos deslizante, del 2018, aunque menos intensa que la de la pasada década al no abundar el dinero" Pero es harina de otro costal y para ese viaje necesito nuevas alforjas.