Pese al declive demográfico que sufre Galicia los concellos gallegos han desarrollado planes urbanísticos expansivos donde el suelo edificable supera con creces la demanda de vivienda prevista, sobre todo si se tiene en cuenta que la comunidad gallega perderá 30.000 hogares en quince años por el retroceso poblacional. Así, aunque es en las zonas costeras españolas, especialmente del arco mediterráneo, donde más se ha construído, Galicia ocupa el tercer puesto como la comunidad con más suelo disponible para edificar por habitante (2,1 hectáreas per cápita), sólo superada por Castilla y León y Castilla La Mancha, según los datos del Catastro. Es decir cada gallego tendría a su disposición el equivalente a dos campos de fútbol para construirse una casa.
Esto no implica que se vaya a edificar en todos estos solares,puesto que eso dependerá de la evolución de la actividad de la construcción cuya recuperación todavía es tibia en Galicia. Sin embargo, sí acarrea consecuencias: primero porque este suelo urbanizable difícilmente puede ser revertirdo y, por lo tanto, se están frenando otros usos, pero además porque se encarece el precio de la tierra, tiene repercusiones fiscales sobre los propietarios que deben pagar más de IBI y se fomenta la dispersión urbana que encarece los servicios.
Así lo concluye una reciente investigación realizada por Julia Vázquez Sánchez, arquitecta y doctorada en Gestión Sostenible y de la Tierra, y José María Tubío Sánchez, investigador del Laboratorio del Territorio de la Universidad de Santiago.
Estos investigadores apuntan incluso que el suelo edificable en Galicia sería mayor que el recogido por el Catastro, que no incluye unas 100.000 hectáreas con derecho de edificación situadas en núcleos rurales, un dato que, según apuntan, convertiría a la comunidad gallega en la primera del Estado con más suelo urbano per cápita (incluyendo tanto el ya edificado como el disponible para construir).
Según los datos del Sistema de Información de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Galicia (SIOTUGA), los concellos han clasificado un total de 206.009 hectáreas -casi la mitad de la superficie de la provincia de Pontevedra- como suelo con derecho de edificación (que se define como aquellos terrenos donde el planeamiento adjudica derechos de edificación y que los propietarios pueden haber ejecutado o no).
En los últimos 31 años, según defiende la investigación de estos expertos en urbanismo, los municipios gallegos han incrementado suelo urbano en una proporción de 6.600 hectáreas cada año, mientras, se han perdido 7.000 hectáreas se superficie agraria útil.
Y precisamente donde más se ha abusado del suelo urbanizable no ha sido en las ciudades del eje atlántico, donde se concentra la mayor parte de la población, sino en los núcleos rurales donde, según los investigadores la superficie con derechos de edificación por habitante casi dobla a la de las áreas urbanas. "Los concellos que cuentan con más cantidad de suelos edificables se corresponden con las áreas menos pobladas. Son concellos próximos o incluidos dentro de las áreas urbanas de Ourense y Lugo los que tienen más derechos de edificación por habitante", según el estudio.
"Incluso aunque no se edifique, ¿cómo se le dice a un propietario que pierde sus derechos de edificación una vez concedidos?", se pregunta José María Tubío que cree que sería "muy conflictivo socialmente". "Desde el punto de vista fiscal estos propietarios pagan IBI urbano y se siente propietarios de parcelas urbanas. La única solución sería una expropiación de esos derechos y sería muy costosa", añade este experto en urbanismo.
¿Pero por qué los concellos gallegos, incluso los menos poblados, han apostado por planes urbanísticos expansivos? Tras una serie de entrevistas a técnicos municipales, los investigadores concluyen: "los municipios tratan de potenciar su crecimiento a través de la clasificación de suelo y ofertar así empleo. El planeamiento urbanístico terminaría así convirtiéndose en el combustible que haría funcionar la máquina del crecimiento".
Y además apuntan que durante la crisis los municipios se hicieron más dependientes de la actividad urbanística para sanear sus finanzas. "Los planes urbanísticos se convirtieron así en una herramienta para obtener más recursos económicos, no solo a través de las expectativas de crecimiento futuro, sino simplemente de la actividad constructiva asociada", señalan los autores de este estudio.
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Los solares disponibles permitirían construir más de 300.000 viviendas
- Galicia tiene un parque de 1.621.564 viviendas. De ellas, unas 300.000 están vacías. Y existe además un stock de inmuebles sin vender de 24.565 en la comunidad gallega.Y, a pesar de ello, los planes urbanísticos de los principales concellos gallegos han reservado suelo que permitiría un incremento de más de 300.000 viviendas, según aparece contemplado en el Sistema de Información Urbana del Ministerio de Fomento. Es decir, abren la puerta a un incremento del 20 por ciento en el parque de viviendas de Galicia y, eso a pesar de que las proyecciones de población del Instituto Nacional de Estadística, vaticina que la comunidad autónoma perderá 230.000 habitantes en los próximos quince años.Cuando los ayuntamientos elaboran sus planes de ordenación urbanística deben hacer un cálculo de las necesidades tanto residenciales como de desarrollo hotelero, industrial y comercial.Según el Sistema de Información Urbana del Ministerio de Fomento, con datos de un total de 179 municipios -los de mayor tamaño de Galicia-, las viviendas previstas en los planes urbanísticos de estos concellos en el momento en el que fueron aprobados ascendía a 365.684. Y, según los cálculos del Gobierno, se ha ejecutado solo un 13 por ciento de esta capacidad residencial, si bien esta estimación se realiza en base a fotografías aéreas que no siempre están actualizadas y, por eso Fomento, advierte que puede haber un margen de error. Solo en las siete ciudades la cifra de viviendas estimadas que aún no se han construido rondaría las 190.000. En Vigo hay suelo reservado para unos 85.000 pisos, en Lugo 33.000, en A Coruña 24.000, en Ourense 19.000, en Santiago 15.000,en Ferrol 6.000 y Pontevedra solo tendría suelo para 2.600 viviendas.
