En algo menos de ocho meses, el Tribunal Supremo da un giro de 180 grados sobre quién debe asumir el principal gasto en la formalización de las hipotecas y cambia por completo las reglas de juego entre la banca y los consumidores. A finales del pasado febrero, el Pleno de la Sala Primera señaló directamente al cliente. Tenía que ser él y no la entidad financiera el que abone el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) porque el reglamento del tributo así lo señala. El sector financiero respiró aliviado tras evitar un nuevo batacazo en sus cuentas, como ocurrió con las cláusulas suelo. Pero la Sala de lo Contencioso-Administrativo rectifica. En otra histórica sentencia anunciada ayer, el alto tribunal asegura que las entidades son las únicas beneficiadas de la inscripción de las escrituras en el registro -solo si se elevan a públicas pueden, por ejemplo, solicitar el desahucio de un moroso- y por tanto a ellas les toca pagar.
Buena parte de la resolución está dedicada a justificar por qué es necesario "matizar, corregir o cambiar" de parecer, incluido el reciente fallo de febrero que señala exactamente lo contrario, pese "a la solidez de buena parte de los argumentos" empleados en sentencias previas. Pero al Supremo ahora no le cabe "la menor duda" de que el beneficiario del documento "no es otro que el acreedor hipotecario, pues él, y solo él, está legitimado para ejercitar las acciones privilegiadas que el ordenamiento le ofrece a los titulares de los derechos inscritos".
Sin ahorrar críticas a la normativa vigente del impuesto por su ambigüedad, la resolución sostiene que cargar al cliente con el gravamen como se ha hecho hasta la actualidad es "un exceso reglamentario" y declara ilegal el artículo de la norma del AJD que identifica al hipotecado como sujeto pasivo, el que lo desembolsa. El Supremo reconoce que su decisión choca con la jurisprudencia pasada, pero también recalca que esta nueva postura marca "doctrina jurisprudencial".
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No se trata, por lo tanto, de un caso de mala praxis o abuso por parte de la banca -con todo lo de interpretación que puede haber para un juez en cada caso concreto-, sino de una ilegalidad en la aplicación del impuesto desde su nacimiento. Lo creó el Estado a principios de los años 90, aunque su gestión está transferida a las comunidades. Los Ejecutivos regionales fijan el tipo dentro unos márgenes comunes. La Xunta aplica el 1,5% de forma general, pero lo baja al 1% para la adquisición de vivienda habitual y al 0,5% en familias numerosas, discapacidad o menores de 36 años. En una hipoteca media en la comunidad, el importe a recuperar ronda los 1.000 euros y hasta 1.500 si la cuantía del crédito se sitúa en 150.000.
"La puerta está abierta a todo aquel que quiera reclamar", explica Carlos Borrás, uno de los abogados de Vigo con mayor conocimiento del sector y más experiencia en este tipo de pleitos. "Todos los que hoy tengan una hipoteca, aunque la hayan firmado hace 15 años, y pagaran estos gastos -añade-, pueden pedir la devolución". La retroactividad solo está limitada a los últimos cuatro años si la reclamación se hace por vía administrativa, ante la Axencia Tributaria Galega (Atriga); o, ante el banco y por vía judicial, si el crédito para la vivienda se acabó de pagar hace más de cuatro años también. A la espera de que el Supremo lleve esta doctrina a la vía civil -la que cubre los intereses de los consumidores- y las administraciones coordinen un posible proceso común, el resto de hipotecados no tienen en principio ninguna limitación.
En Galicia hay en estos momentos casi 200.000 hogares gallegos pagando una hipoteca. La inmensa mayoría podría acceder al reintegro. A ellos habría que sumar los créditos vinculados a terrenos u otro tipo de inmuebles, sin importar que el titular sea una empresa. De hecho, la sentencia de ayer es la respuesta al recurso presentado por la Empresa Municipal de la Vivienda del municipio madrileño de Rivas.
Las hipotecas suponen el pilar fundamental de la recaudación de AJD para la Xunta. En 2017, cuando se registraron 16.720 hipotecas de todo tipo, los ingresos totales del impuesto ascendieron a 73 millones de euros. En los últimos años de la burbuja llegaron a rozar los 300.
