Un excedente de 20 centímetros en un número de alturas superior al que marca en esa zona la planimetría urbanística que se quiere aprobar. Los mas variados motivos han provocado que miles de viviendas de la ciudad ya construidas, más de 3.000 incluyendo en el cálculo viviendas unifamiliares y edificios enteros, estén fuera de ordenación, es decir que no se encuentren amparados por el nuevo Plan General de Ordenación Municipal, PXOM de Ourense pendiente de aprobación.
Resolver esta laguna que deja desamparados a los propietarios de estas viviendas difíciles de vender, es una de las "patatas calientes" que recibe en herencia el nuevo gobierno municipal y a la que tendrá que buscar rápida solución. De hecho el nuevo PXOM recibió casi 6.000 alegaciones en su fase de exposición al público, aún sin resolver, y fue el más contestado de Galicia, y la mayoría estaban relacionadas con las viviendas que quedan fuera del paraguas del plan y las restricciones en el perímetro rural.
En herencia recibirá también el nuevo gobierno, varias sentencias ya firmes, de derribos de edificios pendientes de resolver, que afectarían a cerca de doscientos particulares y que si se derriban sumarían importantes costes en daños patrimoniales. Solo las 90 viviendas sentenciadas de derribo en el edificio Vila Rejo de Marcelo Macías tienen, de materializarse la demolición, un costo de 30 millones de euros de pago de indemnizaciones para el concello. Muchas de las sentencias están relacionada con la anulación del PXOM de 2003, otras "patata caliente" que mantiene muchas viviendas municipales en la incertidumbre legal.
Pero ¿qué hacer con el PXOM en fase de resolución de alegaciones y por el que se pagó más de un millón de euros? ¿Se tira para encargar uno nuevo, o se admite? Según Benito Iglesias, presidente de la Federación Gallega de Inmobiliarias, el primer colectivo que presentó sus alegaciones al PXOM, "ningún partido ha aclarado, qué va a hacer si gobierna con el plan presentado, además no fueron resultas las 6.000 alegaciones y no sabemos qué alegaciones se van a aceptar, y qué va a ocurrir con la rectificaciones del suelo.
La situación de esos miles de propietarios de viviendas fuera de ordenación no es fácil. No están amparados por el PXOM y aunque nadie les puede derribar su casa, si se devalúa su precio en el mercado, pues hay dificultades para venderlas, para hacer una obra de reforma e incluso el comprador puede tener también negativas de la entidades bancarias a suscribir un préstamo hipotecario cuando se trata de una vivienda fuera de ordenación. La inseguridad jurídica es total. Algunas de la lagunas más graves de un PXOM que afrontará, o al que se enfrentará el nuevo gobierno, vienen perfectamente resumidas en las alegaciones presentadas por la Fegein. Entre ellos está la deficiente planificación de suelo industrial, que no apuesta por la sinergia industrial creando subsectores especializados.
También deberá revisarse la partida económica prevista para ejecutar el PXOM entre 2015 y 2023 en la que figuran 36.823.240 euros por parte del Concello, pues deja en manos de las otras administraciones y de los agentes privados que urbanicen el peso global de una partida a ejecutar de 694.187.170 euros, para materializar el plan.
La reducción de la edificabilidad en el suelo urbano consolidado y no consolidado es otro de los frenos, afirma Benito Iglesias,pues al reducir el suelo en el mercado, al igual que el número de viviendas previstas, se merma la posibilidad de hacer una oferta competitiva tanto en el precio del suelo como de las viviendas que se pongan en el mercado.
Por otro lado deberán de estudiar si las limitaciones para construir en determinados núcleos del rural no supondrán un aliciente al crecimiento de otros concellos limítrofes menos restrictivos para construir y que pueden crecer en perjuicio de la ciudad.
