Cambio de ciclo en el ladrillo: la obra nueva recupera espacio frente a la rehabilitación

Los datos del mercado inmobiliario en Pontevedra y su área de influencia durante 2025 confirman el cambio de tendencia que los expertos venían anticipando desde hace meses. Tras años de hegemonía absoluta de la rehabilitación, impulsada por el efecto post-Covid y los fondos europeos Next Generation, la obra nueva ha comenzado a recuperar protagonismo. Según los datos hechos públicos ayer por el Colegio Oficial de la Arquitectura Técnica de Pontevedra (Coatpo), la construcción de nueva planta ha crecido un leve 1,09% en el último ejercicio, mientras que la rehabilitación ha sufrido un severo retroceso del 10%.

Este «sorpasso» técnico marca el inicio de un nuevo ciclo para el sector en la capital del Lérez. Aunque las reformas siguen siendo mayoritarias en volumen absoluto, su peso relativo ha caído: si en 2024 representaban el 71% de todos los expedientes, en 2025 esa cifra se ha reducido al 68,5%. Por el contrario, la obra nueva ya supone el 31,49% de la actividad, superando la barrera del 30% que no se alcanzaba en años anteriores.

El balance anual del Coatpo revela una paradoja: se hacen menos obras, pero mueven más dinero. La actividad general en Pontevedra y su comarca cayó un 6,93% en 2025 (bajando de 954 a 886 expedientes de dirección de obra). Esta caída se explica casi exclusivamente por el frenazo en la rehabilitación, que pasó de 676 expedientes en 2024 a 607 en el último año (un 10,21% menos).

Sin embargo, el volumen económico del sector no ha dejado de crecer. El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) total de las obras iniciadas en la zona sumó 201 millones de euros, un incremento del 3,29% respecto a los 194 millones de 2024 en materiales, mano de obra y medios auxiliares.

Manuel Rañó, presidente del Coatpo, atribuye este fenómeno a dos factores clave: la inflación y la tipología de las obras. «El gasto presupuestado para una obra nueva es, casi siempre, más elevado que el previsto para una rehabilitación», explica Rañó. «Al construir desde cero, se actúa sobre todos los elementos, lo que implica más materiales y mano de obra».

Este encarecimiento se refleja nítidamente en el coste medio por proyecto, que ha subido un 11% en solo un año. Si en 2024 iniciar una obra suponía una inversión media de 203.984 euros, en 2025 ascendió a 226.875 euros.

Los datos del Coatpo arrojan un dato sorprendente: el auge de la vivienda unifamiliar. Se tramitaron 736 proyectos de estas casas en 2025 frente a los 520 de 2024, lo que supone un espectacular crecimiento del 41,53%

¿Qué hay detrás de este cambio de guión? Ricardo Sobral, delegado del Coatpo en Pontevedra, apunta a un relevo en los motores de inversión. «La rehabilitación, que fue y seguirá siendo estratégica para una ciudad histórica como Pontevedra, pierde protagonismo en los últimos años, en los que fue incentivada con fondos de la Unión Europea», señala.

En su lugar, emerge la iniciativa pública y la vivienda protegida. «En nuestra ciudad comienza a notarse la inversión pública gracias a la colaboración entre el Concello y la Xunta de Galicia, y a la generación de suelo para impulsar, principalmente, vivienda protegida», asegura Sobral. Las promociones inmobiliarias, especialmente las destinadas a aliviar la tensión de precios en el mercado, están saliendo adelante tras años de parálisis.

Si se amplía el foco a toda la provincia de Pontevedra, los datos del Coatpo arrojan un dato sorprendente: el auge de la vivienda unifamiliar. Se tramitaron 736 proyectos de estas casas en 2025 frente a los 520 de 2024, lo que supone un espectacular crecimiento del 41,53%.

En ese periodo se inició la construcción de 54 edificios (frente a 47 el año anterior), que albergarán un total de 1.625 viviendas nuevas.

Durante el pasado año se inició la construcción de 54 edificios (frente a 47 el año anterior), que albergarán un total de 1.625 viviendas nuevas

Estas cifras confirman que la demanda de vivienda de nueva planta, tanto aislada como en bloque, está muy por encima de la oferta existente, tensionando el mercado.

De cara al año en curso, el presidente de los aparejadores pontevedreses prevé que la tendencia se consolide: la rehabilitación energética irá a menos y la obra nueva mantendrá su línea ascendente. Sin embargo, Manuel Rañó alerta de los «cuellos de botella» que amenazan la viabilidad del sector.

La escasez de profesionales es ya un mal endémico del sector. «La falta de mano de obra cualificada comienza a ser crónica», advierte Rañó. Esta carencia de personal no solo retrasa las ejecuciones, sino que lastra la productividad de un sector estratégico.

Se suma la lentitud administrativa. Para el Coatpo, solucionar la crisis de vivienda no es cuestión de un día, pero exige medidas urgentes. Rañó reclama «agilizar procesos administrativos» y «reforzar la colaboración público-privada».

Resolver la escasez de vivienda, añade, requiere también coordinar políticas de vivienda y movilidad en los principales núcleos de población. «Es el gran desafío futuro de la construcción en general y de la arquitectura técnica en particular», concluye el presidente del organismo colegial.

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