Una sentencia que da la razón al Concello de Pontevedra pone en duda la continuidad de más de 200 viviendas de uso turístico (VUT) en funcionamiento en las plantas altas de edificios del centro. El fallo del Juzgado Contencioso-Administrativo número 1 de Pontevedra desestima íntegramente el recurso presentado por una propietaria después de que el departamento municipal de Urbanismo ordenase el cese de la actividad de la vivienda, situada en una quinta planta, a su vez como resultado de se denunciasen molestias a los vecinos.
La vivienda está situada en una céntrica calle de la ciudad y la demandante pedía que se declarase la nulidad de la orden de cese de actividad y el expediente de disciplina urbanística, con expresa condena en costas al Concello. La resolución municipal que significó el cierre del equipamiento turístico se produjo en diciembre de 2019 y en la misma se recordaba que la propietaria carecía “del preceptivo título habilitante que ampare dicha actividad”.
Se le informaba en ese momento de que “la presentación de una comunicación previa de inicio de actividad no autoriza el ejercicio de actividad en tanto no se produzca el alzamiento expreso de la medida cautelar de cese de actividad”; y que de constatarse el incumplimiento de dicha orden podrían imponerse multas de entre 1.000 y 10.000 euros o el precintado del local, advirtiéndole de que también podrían ponerse los hechos en conocimiento del Ministerio Fiscal como un posible delito de desobediencia.
Aunque no se desarrolla en un establecimiento turístico, sino en una vivienda de su propiedad, la actividad "excede sin duda del mero uso residencial general, constituyendo una actividad comercial de naturaleza turística”, señala el magistrado
Por su parte, la propietaria argumentó ante el juez que disponía ya de título habilitante para poder desarrollar la actividad “sin necesidad de presentar solicitud de licencia o declaración responsable/ comunicación previa ante el Ayuntamiento”, entendiendo que estas viviendas de uso turístico “no son establecimientos industriales, ni mercantiles. No son hoteles, ni hostales. Su régimen (establecido en la Ley de Turismo de Galicia) difiere del de los apartamentos turísticos y viviendas turísticas”.
Expresamente, lo equiparó con un “uso residencial” (no terciario) para el que solo se debe presentar una declaración responsable en la Xunta y la acreditación de que la edificación dispone de licencia de primera ocupación para ser utilizada como vivienda.
La sentencia recoge que se trata de un uso residencial/ comercial vinculado al turismo “que difiere del residencial común que ejercen quienes residen, como propietarios o arrendatarios, de manera continuada en una vivienda" (al menos un mes)
No obstante, el fallo recoge que “la actividad de VUT de la actora, aunque no se desarrolla en un establecimiento turístico en estricto sentido, sino en una vivienda de su propiedad, excede sin duda del mero uso residencial general, constituyendo una actividad comercial de naturaleza turística”.
El magistrado destaca que se trata de un uso residencial/ comercial vinculado al turismo “que difiere del residencial común que ejercen quienes residen, como propietarios o arrendatarios, de manera continuada en una vivienda (durante más de un mes)”.
Entiende que esta actividad económica (que es de especial intensidad y, recuerda, “susceptible de causar molestias a los vecinos del edificio, por ejemplo”) entra dentro del ámbito de competencias del Concello.
Recuerda la sentencia que “el único impedimento esgrimido por el Concello de Pontevedra” para poder legalizar la vivienda se basa en dos artículos del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), que establecen dónde han de situarse estos equipamientos en la Boa Vila.
En concreto, determinan en lo que respecta a las condiciones de uso que “se admiten los residenciales de vivienda plurifamiliar, así como en plantas bajas y primeras, usos terciarios e industria compatible con la vivienda”.
Concluye que “la interpretación que el Concello de Pontevedra le ha dado a dicha normativa urbanística, entendiendo que en los edificios de viviendas de la zona centro las VUT solo se pueden implantar en las plantas baja o primera, es conforme a Derecho”
Por lo que respecta a la regulación del uso terciario, la sentencia recuerda que en el PGOU (artículo 52.1) se entiende que “es uso de servicio terciario el que tiene por finalidad la prestación de servicios al público, las empresas y organismos; tales como los servicios de alojamiento temporal, comercio al por menor en sus distintas formas, información, administración, gestión, actividades de intervención financiera u otras, seguros etc”.
Así pues, el magistrado concluye que “la interpretación que el Concello de Pontevedra le ha dado a dicha normativa urbanística, entendiendo que en los edificios de viviendas de la zona centro las VUT solo se pueden implantar en las plantas baja o primera, es conforme a Derecho”.
La restricción se dirige a un servicio de alojamiento temporal y “responde a la finalidad urbanística, legítima de evitarle molestias a los residentes estables... Es una limitación proporcionada y racional, se ajusta a los límites de la Directiva de Servicios”, indica el juez, que incide en que el Concello no impide estas viviendas con carácter absoluto “sino que solo las restringe”.
"Las viviendas de uso turístico no tienen la consideración de establecimiento público, de negocio", señala Aviturga, que insiste en que "no somos una actividad económica"
El magistrado recuerda en la sentencia que esta interpretación del Concello conlleva implícito que dicha administración ha de aplicar “el mismo criterio a todas las VUT que se hallen en la misma situación”. Le recuerda que la propietaria que ha visto desestimado su recurso “puede invocar el principio de igualdad para el cumplimiento del ordenamiento urbanístico y no al revés”.
Muy posiblemente será el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia (TSXG), ante el que puede alegar la propietaria, quien decidirá finalmente. En estos momentos el titular del Juzgado Contencioso-Administrativo número 1 de Pontevedra le recuerda al Concello que la propietaria podrá exigir, “en ejercicio de la acción pública urbanística, la clausura de las viviendas de uso turístico que, como consecuencia de la prueba practicada, se ha comprobado que existen en plantas superiores a la primera en numerosos edificios del centro de Pontevedra”.
La presidenta de la Asociación de Viviendas Turísticas de Galicia (Aviturga), Dulcinea Aguín, recuerda que “nosotros fiscalmente no ejercemos ninguna actividad económica. Para la Agencia Tributaria somos arrendadores de alquileres de cortas estancias y tributamos como rendimientos de capital inmobiliario. Los viviendas de uso turístico no tienen condición de establecimiento público, de negocio”. Insiste en que “no somos una actividad económica ni tenemos que hacer una solicitud al Concello”.
