Siempre me ha parecido un error hablar del "Mercado inmobiliario" cuando se habla de éste en términos de Oferta y Demanda. Lo que quiero decir es que sí se puede hablar de un único mercado inmobiliario cuando se quiere hacer una referencia al peso de éste en la economía global de España o de Galicia (en términos de PIB o de empleo), pero cuando se habla de oferta y demanda esto no vale ya que,en estos términos, tendríamos que hablar de varios mercados inmobiliarios claramente diferenciados.
Tomemos como ejemplo una vivienda unifamiliar en parcela de 500 metros en Sanxenxo y un apartamento de 80 m2 en cualquier calle de Vigo. La tipología de los posibles compradores (demanda) son totalmente distintas.
Todo ello hace que,el producto final, los precios y los canales de comercialización (oferta) sean totalmente distintos , el mercado potencial en Sanxenxo, según el informe de Tinsa que resumía el Faro de Vigo el otro día,se localiza mayoritariamente en el interior de Galicia , en Madrid y un poco de mercado internacional sin embargo el mercado potencial de Vigo es claramente local.
Esta cuestión fue un poco mas confusa en la época del Boom , ya que el mercado inmobiliario, se había convertido en la "Inversión Refugio" para los inversores que tradicionalmente invertían en Bolsa o en otros productos financieros.
También me parece relevante que, a efectos de poder realizar un análisis lo mas certero posible, hacer alguna reflexión adicional sobre la Demanda de vivienda: Durante el Boom se construían de media en España 700.000 viviendas (35.000 en Galicia) , sin embargo todos los analistas establecían, ya en la época "pre-boom" ,que la demanda de vivienda en España era de 1.000 viviendas por cada 100.000 habitantes (en Galicia en el entorno de las 700 viviendas/ 100.000 habitantes) ello nos daba una cifra de 400.000 viviendas/año (14.000 en Galicia) que el mercado podría absorber en una situación económicamente estable.
Si nos centramos en la "demanda estabilizada" de vivienda ( la de las 14.000 viviendas/año en Galicia) hay una parte de ella, a la que llamaremos "vivienda de emancipación" que la conforman ,básicamente los jóvenes que se incorporan al mercado de la vivienda.
Hay otra parte de esta "demanda estabilizada" que la conforman aquellos que en su día compraron viviendas ( sobre todo apartamentos de uno o dos dormitorios) y que con el aumento de la familia se les ha echo pequeña y que forman lo que llamaríamos el grupo de demandantes de "vivienda de reposición" .
Lo que ha pasado durante esta crisis económica es que los que conforman estos grupos de demanda ,bien por su situación laboral,bien por la imposibilidad de financiarse ya que las entidades financieras "cerraron el grifo" de la financiación de cualquier producto inmobiliario y en todo caso, por la situación derivada de la tremenda inestabilidad económica que hemos padecido, no han podido acceder a la vivienda.
A todo esto hay que añadir,para llegar a alguna conclusión practica, que en las principales ciudades de Galicia , Coruña y sobre todo en Vigo llevamos muchos años sin construir viviendas (en términos sectoriales) .
Podríamos concluir ,por lo tanto, que hay una parte de la demanda estabilizada de vivienda, sobre todo los demandantes de vivienda de emancipación y de reposición que serían potenciales compradores de vivienda nueva.
Todo esto es especialmente relevante para el análisis de la situación actual del Mercado Inmobiliario en Galicia y lo que he pretendido explicar con todo ello nos llevaría a concluir :
No se puede hablar stock de vivienda en Galicia como si el mercado fuese único. En términos sectoriales podemos afirmar que el stock de vivienda nueva en las grandes ciudades de Galicia es muy pocorelevante, lo que nos lleva a determinar que el mayor número de viviendas terminadas y no vendidas pertenecen al mercado de 2ª residencia o turística. Este tipo de vivienda se irá absorbiendo por el mercado poco a poco a medida que la situación económica se recupere.
En las grandes ciudades de Galicia existe una demanda no satisfecha de vivienda nueva para un sector de población de poder adquisitivo medio, medio bajo. En todo caso sería muy bueno que desde las distintas administraciones y desde el sector profesional reflexionasemos conjuntamente sobre estas cuestiones y así afrontar la anunciada recuperación económica de manera que satisfaga lo mejor posible a los ciudadanos en términos políticos y al mercado en términos empresariales.
