El juzgado resuelve que se debe compensar a la empresa del convenio del campo de fútbol de Bueu, pero no con 1,3 millones y el Concello estima esa indemnización en menos de 100.000 euros

El Juzgado de los Contencioso-Administrativo de Pontevedra ha estimado parcialmente la demanda presentada por la empresa Desarrollos Urbanísticos Beluso, que reclamaba al Concello de Bueu una compensación de 1,3 millones de euros –que con intereses llegaría a 1,6 millones– por el incumplimiento del convenio urbanístico vinculado al campo de fútbol de A Graña. Sin embargo, la indemnización se quedará muy lejos de esa cuantía y probablemente oscile entre los 70.000 y los 80.000 euros. Esa diferencia tan drástica se debe a la clasificación del suelo. La empresa calculaba su precio como urbanizable, pero el juzgado da la razón al Concello y establece que la compensación debe fijarse en función de la naturaleza del terreno en el momento de la compra. Y en aquel entonces era un suelo rústico.

La promotora y el Concello firmaron en marzo de 2009 un acuerdo a través del que la empresa ponía a disposición municipal 13 parcelas en A Graña, que en conjunto sumaban 13.448 metros cuadrados para la construcción del nuevo campo de fútbol. A cambio el gobierno local se comprometía a incluir en el Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM) un convenio urbanístico que reclasificaba un ámbito de 63.300 metros cuadrados en la misma zona, que pasaría a ser un suelo urbanizable delimitado (SUD). El plazo fijado para su aprobación era de 54 meses (cuatro años y medio). Ese plazo jamás se pudo cumplir porque fue necesario reiniciar los trabajos para la redacción del PXOM, que no entraría en vigor hasta marzo de 2018.

Este punto es de especial relevancia porque la empresa reclamaba que el convenio fuese revocado por «incumplimiento sustancial», lo que la daría derecho a percibir una indemnización. Una petición que el tribunal rechaza en base a la cláusula quinta del propio acuerdo entre las partes, que establecía que si pasados esos 54 meses no se aprobaba la recalificación urbanística el convenio quedaría resuelto. «De manera automática y sin necesidad de denuncia previa, cualquiera que haya sido la causa que motivó el incumplimiento», subraya el juzgado.

La desaparición de la cláusula de 1 millón de euros de compensación

El acuerdo entre el Concello de Bueu y Desarrollos Urbanísticos Beluso sí que incluía una cláusula compensatoria en caso de incumplimiento, que establecía una indemnización en función de la ley vigente. Ahora aquella negociación de hace casi 20 años cobra especial relevancia porque en el primer borrador del texto se estipulaba una indemnización de 1 millón de euros, algo a lo que el Concello no accedió.

La sentencia establece que esa compensación deberá fijarse en un fución de lo que establezca «la normativa vigente en materia de valoraciones en el momento en el que se produzca la condición resolutoria». Tal como explican los representantes legales del Concello y el propio concejal de Urbanismo, Martín Villanueva, esto viene a significar que esos casi 13.500 metros cuadrados que la empresa puso a disposición del ayuntamiento deben tasarse como suelo rústico, que era la calificación urbanística que tenían cuando fueron adquiridos y cuando se firmó el acuerdo entre las partes. La estimación municipal es que ese valor debería oscilar entre los 5 y los 6 euros por metro cuadrado, lo que supondría alrededor de unos 80.600 euros.

Conceptos no indemnizables

El fallo del juzgado de lo contencioso-administrativo también desestima la petición de Desarrollos Urbanísticos Beluso de incluir en la indemnización los intereses devengados desde aquella fecha, los costes de los trabajos de explanación de las parcelas y todos los gastos notariales, de registro e impositivos. «Son conceptos no indemnizables, puesto que tan solo se contempla como compensación la valoración de las parcelas que conforman el ámbito objeto de estudio», dice la sentencia. Los únicos intereses que sí puede reclamar la empresa son los devengados desde la fecha de la reclamación administrativa, que data de 2024.

Desarrollos Urbanísticos Beluso asegura en la demanda que desistió de impulsar el convenio urbanístico porque durante la tramitación del PXOM se incluyeron cambios que lo hacen «inviable» económicamente: la edificabilidad se rebajó de 0,40 a 0,30 [al inicio de las negociaciones llegó a ser de 0,60] y el ámbito pasó de ser un suelo urbanizable delimitado (SUD) a un suelo urbanizable no delimitado (SUND), lo que conlleva una tramitación más larga y compleja. Unos cambios que según el Concello de Bueu se tuvieron que adoptar ante los reparos de la Secretaría Xeral de Urbanismo, Consellería de Medio Ambiente y por la aplicación del Plan de Ordenación do Litoral (POL) debido a la cercanía del río Bispo.

Recursos al TSXG

El gobierno local de Bueu realiza una valoración positiva de la sentencia puesto que viene a avalar sus argumentos. Pese a ello presentarán recurso ante el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia (TSXG) porque entienden que la reclamación debería haber prescrito por el tiempo transcurrido. También da por supuesto que la empresa recurrirá porque es difícil que se conforme con esa indemnización.

Con todo, el Concello y sus representantes legales apuntan que si finalmente hay que abonar esa compensación también tendría efectos positivos para la administración local. Supondría que el ayuntamiento sería propietario de los terrenos del campo de A Graña por vía onerosa o de pago y no por una cesión gratuita. ¿Qué implica este matiz? Pues que si se trata de una cesión sin coste el Concello no tiene derecho al 10% del aprovechamiento lucrativo de un futuro desarrollo urbanístico de ese ámbito. Pero si la puesta a disposición viene a través de un pago, aunque sea una compensación y con el convenio resuelto, el Concello sí tiene derecho a ese aprovechamiento lucrativo.

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