Así será la revolución que vivirá el frente litoral de Vigo en Teis: alquileres «tasados» durante 75 años, calidad arquitectónica, vida comercial, grandes dotaciones públicas y un bosque

La última encuesta publicada por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) en el verano de 2025 sobre Vigo reflejaba que la vivienda era la principal preocupación de los vecinos de la ciudad. Desde entonces, el precio de un piso en alquiler o para comprar no ha dejado de aumentar y, con esos factores en juego, las administraciones públicas tratan de desarrollar políticas para revertir la situación y que encontrar un hogar no sea poco menos que una misión imposible o, en el mejor de los casos, una carga excesiva para las finanzas personales.

Con este contexto se puede entender mejor la actuación que ha diseñado el Consorcio de la Zona Franca de Vigo en el frente litoral de la ciudad en Teis, hacia Guixar, donde acelera el paso para transformar un ámbito degradado y desaprovechado de más de 62.250 metros cuadrados que un día fue un pulmón industrial con la antigua fábrica. El objetivo es conseguir un nuevo barrio eminentemente residencial con 622 viviendas distribuidas en varios bloques de edificios de alta calidad arquitectónica, que contarán además con dotaciones de todo tipo, amplios espacios públicos y zonas verdes y áreas reservadas para la actividad comercial u hostelera, siguiendo las pautas que recoge la ficha urbanística del Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM) para el ámbito SUNC-201-Guixar-Santa Tegra, que contempla también la necesidad de proteger diferentes elementos que, en el pasado, formaron parte del valioso patrimonio industrial de la urbe.

El liderazgo que ejerce Zona Franca será clave, además, para evitar que los precios sean desorbitados y al alcance de unos pocos, echando mano de la colaboración público-privada. El PXOM diseñado por el Concello establece para esa zona la obligación de que un 60% de los pisos que se construyan, un total de 450, tengan algún tipo de protección y la fórmula escogida por el consorcio estatal será la que se está ensayando en dos parcelas de la avenida de Alcalde Portanet, sacando a concesión el derecho de superficie del suelo por un plazo de 75 años para que promotores hagan las viviendas y gestionen los alquileres durante todo ese período, abonando como contraprestación a Zona Franca un canon anual.

Mientras, el desarrollo contempla también que el 40% de la vivienda restante que se edificará pasará a formar parte del mercado libre, situadas en su mayoría hacia la avenida de Guixar, pero con alguna condición. Y es que la estrategia de Zona Franca plantea unas pautas claras y exigentes para todas las edificaciones que se levanten en el ámbito, dado que todos los proyectos deberán mantener una estética similar en la que la principal variación será la altura de los bloques de viviendas, en un entorno que está condicionado por una compleja orografía y fuertes diferencias de cotas. Aunque la ficha urbanística habla de siete alturas como norma, se contemplan excepciones en base a criterios de integración urbana, todo ello sin variar la edificabilidad total permitida en el PXOM, por lo que es factible que haya torres de hasta 15 alturas para que esa verticalidad permita liberar suelo para espacios libres.

La calidad arquitectónica será también otro de los ejes fundamentales. Por ello, se ha confiado en dos estudios de alto nivel como el vigués Castroferro Arquitectura y el portugués Aires Mateus (uno de los más importantes del país luso), que pilotan la elaboración del documento técnico, que reserva un capítulo para rehabilitar las naves protegidas como la del antiguo almacén de salazón al final de Xulián Estévez, cuyos 3.000 metros cuadrados se recuperarán para un uso exclusivamente terciario bajo la responsabilidad de Zona Franca, que prevé también dotaciones sociales en el ámbito como escuelas infantiles o centros sociales y de mayores.

Los usos comerciales u hosteleros también quedarán reservados para las plantas bajas de todas las edificaciones, «creando un gran zócalo dinámico que dará vida a las calles del barrio a modo de soportal», subrayan desde Zona Franca, mientras que la primera planta ya será residencial y servirá como transición para las torres de viviendas. Los inmuebles rodearán, por su parte, grandes espacios públicos como plazas y calles abiertas con plena accesibilidad. Otra de las «joyas» previstas será un gran «pulmón verde» aprovechando el gran bosque propiedad de los Jesuitas, una amplia zona de 7.000 metros cuya superficie se prevé duplicar para incrementar la sostenibilidad del ámbito.

Y, como todos los planes especiales de desarrollo urbanístico, las contraprestaciones al Concello serán también obligatorias, reservándose como cesión a la administración una amplia bolsa de suelo en el extremo del ámbito comprendido en la actualidad entre las calles Santa Tegra y dos Foxos, cuyos usos, siempre públicos, serán decididos por el Concello llegado el momento.

Cronograma

Para desarrollar todo el proyecto, es necesario disponer de los terrenos, dado que el Consorcio de la Zona Franca es ahora mismo propietario de 33.000 metros cuadrados, razón por la cual activó en junio una convocatoria de oferta pública para adquirir más suelo y poder activar la tramitación del Plan Especial de Reforma Interior (PERI) que permitirá el desarrollo, además del proyecto de urbanización del ámbito. El cronograma que maneja Zona Franca es ambicioso y fija un plazo estimado de 36 meses para tener aprobados ambos documentos, para lo que se ha dotado, además de sus medios propios, de los reconocidos estudios de arquitectura.

El Consorcio tiende la mano, por tanto, a los propietarios privados del ámbito para ir de la mano y que, en vez de optar por la venta de sus parcelas, se integren en la futura junta de compensación que coordinará el desarrollo.

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