La especulación urbanística ya empezó en el Imperio Romano

Aumento de la población urbana, escasez de terrenos y construcción de edificios de escasa calidad para generar ingresos continuos a través del alquiler de pequeños espacios a precios elevados. ¿Les suena de algo? La especulación urbanística no es un fenómeno reciente. Ya era una realidad en pleno esplendor del Imperio Romano sobre la que las autoridades se vieron obligadas legislar. Aunque lo hicieron de manera ocasional y no para garantizar el derecho a la vivienda, sino para reducir el elevado riesgo de derrumbes o incendios que sufrían las viviendas destinadas a los sectores más vulnerables. La investigadora de la UVigo Elisabet Barreiro, doctora en Derecho, aborda las insulae desde una perspectiva arqueológica, jurídica, económica y política como «metáfora de la desigualdad social» de la época.

«Mucha gente emigró a Roma en busca de trabajo y mejores oportunidades a consecuencia de conflictos bélicos como la Segunda Guerra Púnica. Ya desde el siglo III a.C. empieza este aumento de la población y la ciudad llega a superar el millón de habitantes. Ante esta explosión demográfica se diseñaron este tipo de construcciones con materiales de baja calidad y con malas condiciones de habitabilidad donde se hacinaban familias enteras en pequeños espacios. Eran una forma de explotación», destaca.

Frente a las lujosas domus, las villas señoriales de las familias pudientes y las élites, las insulae eran edificios de varios pisos construidos con materiales de baja calidad, normalmente, ladrillo cocido y madera, donde residían trabajadores, artesanos, pequeños comerciantes, estudiantes, inmigrantes y libertos (esclavos liberados). No había cocinas y el peligro de incendios y derrumbes era constante. También el de enfermedades dada la ausencia de letrinas privadas o de suministro de agua en los pisos superiores.

En las plantas bajas, más seguras y accesibles, vivían los inquilinos con más recursos mientras las superiores, donde el riesgo era mayor, se alquilaban a precios más bajos. «También las partes traseras alejadas del bullicio y de los comercios que daban directamente a la calle eran ocupadas por personas con un estatus social y económico más elevado», añade Barreiro.

La peligrosidad de estos bloques, que llegaron a alcanzar los 6-7 pisos, llevó a las autoridades romanas a establecer ciertas regulaciones: «El emperador Augusto fue el primero en limitar por ley la altura de las insulae en 21 metros. Y después Trajano la redujo a 17». Entre ambos gobiernos, Nerón también introdujo medidas urbanísticas para reforzar la seguridad tras el gran incendio de Roma en el 64 d.C.

«Todas estas medidas sirvieron para empezar a regular el urbanismo y el diseño de futuras ciudades romanas. Un ejemplo es Constantinopla, que fue capital del Imperio, y ya contaba con limitaciones de alturas para mantener la servidumbre de vistas», señala Barreiro sobre una prescripción que Justiniano extendió a todo el Imperio.

A menudo, los propietarios de las insulae eran miembros de la élite senatorial o ecuestre. El acuerdo entre locator e inquilinus podía ser verbal o escrito y normalmente se realizaba por un año. La renta solía pagarse semestralmente, en las calendas de enero y julio, y la imposibilidad de hacerle frente generaba muchas mudanzas, tal y como relata Horacio.

Los inquilinos contaban con mecanismos legales de defensa aunque bastante limitados frente al poder del propietario, que gozaba de más libertad para imponer sus condiciones, retener bienes y rescindir contratos. «Había cierta regulación frente a la usura en el tema de los alquileres y se podían interponer ante el pretor acciones contra el propietario, por ejemplo, si la vivienda no cumplía ciertos requisitos. Algunos de estos casos prácticos aparecen en el Digesto de Justiliano, una recopilación de textos y de jurisprudencia. Existían algunas medidas de protección, pero eran muy pocas», insiste la investigadora.

Durante el gobierno del emperador Claudio (44-46 d.C.), el Senado romano emitió un decreto para combatir una práctica especulativa que consistía en comprar edificios para demolerlos y obtener beneficio con la venta de los materiales. Pero, más allá de estas acciones puntuales, Barreiro constata que «nunca existió una política pública sostenida en materia de vivienda».

La Roma del Alto y Bajo Imperio no reconoció el derecho a una vivienda digna, pero sí hubo un «notable esfuerzo» para tratar de «mantener el orden» y abordar aspectos clave como la altura máxima de los edificios y la distancia entre ellos, los materiales permitidos, la demolición especulativa y las condiciones estructurales mínimas, así como las obligaciones de propietarios e inquilinos en cuanto a la seguridad de terceros y la vía pública.

«De alguna manera, son los antecedentes de nuestra regulación urbanística. Y es muy interesante el resultado de combinar fuentes literarias, históricas, arqueológicas y jurídicas», destaca Barreiro, que también es licenciada en Traducción e Interpretación y que ya ha publicado tres artículos en revistas académicas sobre un tema en el que va a seguir trabajando.

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