La antigüedad, clave al valorar el Ifevi

La tasación de los activos del Ifevi se ha convertido en el principal caballo de batalla entre Xunta y Concello, que pese a coincidir en la necesidad de elaborar un plan para potenciar el recinto, continúan enfrentados por la cuantificación de las aportaciones de cada administración, más si cabe después de que el conselleiro de Emprego, José González, trasladase en la última reunión un informe que cifra los activos de la Xunta en 20,6 millones y los del Concello en 14,9.

A ese documento, encargado a la empresa GOC por el patronato del Ifevi a instancias del Gobierno gallego, ha tenido acceso FARO, reflejando que la antigüedad de las construcciones del Ifevi ha sido el criterio determinante que ha llevado a cuantificar en esos niveles el valor de cada uno de los cinco pabellones y del edificio de servicios, a los que hay que sumar el valor que tiene el suelo.

Tras poner sobre la mesa tres posibilidades para realizar la valoración de las edificaciones, GOC descartó tanto el método de comparación, al no disponer de datos de mercado ni ofertas de conjuntos edificatorios similares, como del método de ingresos, al no disponer de las cuentas del recinto, optando por el denominado método de coste, que trata de establecer cuánto costaría levantar un inmueble de similares características, aplicándole después una depreciación en función de la antigüedad y estado de conservación, partiendo en el caso del Ifevi de una vida útil de 50 años.

Por tanto, los edificios originales, construidos en 1998 y que corresponden al Concello, tienen un valor de reemplazamiento neto, cifra que luego se multiplica por la superficie de las instalaciones, de entre 366 y 369 euros el metro cuadrado. Así, el edificio de servicios (9.309 metros cuadrados) tendría un valor de 3,4 millones, el pabellón 1 (11.088 metros cuadrados) de cuatro millones y el pabellón 2 (7.271 metros cuadrados) de 2,7 millones.

A partir de los espacios originales, el Ifevi fue sometido a tres ampliaciones, todas ellas asumidas por la Xunta con fechas de 2007, 2018 y 2021, primero con un pabellón de 10.291 metros cuadrados con un valor actual de 7,3 millones al valorarse el metro cuadrado a casi el doble (711 euros) que en los inmuebles originales, y posteriormente con dos edificaciones en las que el metro cuadrado prácticamente triplica el valor hasta superar los 1.000 euros, por lo que pese a su menor tamaño (5.233 y 5.900 metros cuadrados, se tasan en 5,5 y 7,1 millones.

Al valor de las edificaciones, se añade posteriormente el del suelo, utilizando también un módulo genérico por su uso rústico con factores correctores, concluyendo que el suelo original con el que nació en Ifevi (102.243 metros cuadrados), que se le imputa en el cómputo al Concello, valdría ahora más de 4,8 millones, mientras que el de la ampliación (unos 14.250 metros cuadrados) suponen 672.095, contabilizados en el apartado de la Xunta, aunque reclamados ya por el Concello, que ya anunció que si la Xunta no acepta consensuar otra valoración, encargará una propia. Tampoco se valoran actuaciones realizadas más allá de los pabellones como aparcamientos o accesos.

Entre las limitaciones y observaciones anotadas por GOC, destacan que la valoración se ha realizado sin inspección técnica in situ ni se ha tenido acceso a cargas reales, inventario detallado, estado de conservación o cuentas auditadas, impidiendo entre otras cosas saber los costes de compras de terrenos, actuaciones parciales que se hayan realizado o costes de equipamiento, por lo que en todo momento se habla de costes aproximados.

Sí recoge la empresa que la construcción original está en buen estado, sin patologías estructurales evidentes, aunque por su antigüedad sí requiere actuaciones de mantenimiento de mayor envergadura. En el apartado de inversiones necesarias, GOC recoge que las necesidades de Conxemar obligan a plantear una nueva ampliación partiendo de unas premisas iniciales de sumar otros 5.000 metros cuadrados de zona expositiva, incrementar las plazas de parking y mejorar los accesos, "obligando a plantearse la realización de un plan funcional y estratégico", tal y como ya se acordó por unanimidad en la reunión del patronato esta misma semana.

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