¿Cuánto puede subir el alquiler el propietario de una vivienda en Vigo?

El alquiler es actualmente una de las mayores preocupaciones de gran parte de los vecinos vigueses: escasa oferta y precios que van en aumento, con la esperanza de que el nuevo PXOM agite el mercado. Esta coyuntura provoca en numerosos casos que los inquilinos acepten todo tipo de condiciones impuestas por la propiedad, en ocasiones al margen de la ley. Uno de los conflictos más recurrentes reside en el incremento de la renta: ¿cuánto se puede subir?, ¿debe avisarse con antelación esta subida?, ¿y si el contrato establece un porcentaje superior?

El precio medio de un arrendamiento en Vigo se sitúa actualmente en 10,7 euros el metro cuadrado, un 8,1 % más que en septiembre del pasado año y cerca del máximo histórico, alcanzado en junio, cuando este guarismo trepó hasta los 10,9 €/m2, según el portal Idealista. Esto hace realmente complicado que un habitante de Vigo destine menos del 30-40 % de su salario a tal fin, como debería ser, según los expertos. Ante tal panorama, el instante en el que los moradores se enfrentan a la subida del alquiler es crucial. Con el final del verano, la búsqueda de pisos se agudiza debido a cambios de vida tanto para estudiantes como para trabajadores, por lo que son semanas en las que surgen múltiples dudas al llegar el mes en el que se cumple otro año de contrato. Está habiendo casos en los que dueños de inmuebles establecen incluso aumentos aleatorios, de 10, 15 o 20 euros al mes, una práctica que no se ajusta a la legalidad.

En primer lugar, el incremento en la renta del alquiler solo se puede realizar a partir del momento en el que se cumpla el año de vigencia del contrato -y así sucesivamente-. Así lo indica el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el cual expresa además que este aumento «será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito». Es decir, el propietario no puede efectuar la subida directamente, sino que debe avisar de ello, por ejemplo, «en el recibo de la mensualidad del pago precedente», con la finalidad de que los ocupantes de la vivienda manejen esa información con el tiempo suficiente para tomar una decisión.

Tras conocer esta exigencia, el siguiente punto es diferenciar si un alquiler fue firmado antes o después del 26 de mayo del 2023, día en el que entró en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda. Si fue de carácter previo, el incremento debe ejecutarse directamente a través del Índice de Precios de Consumo, el IPC, concretamente teniendo en cuenta la variación interanual y tomando como referencia el último dato publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Si, por lo contrario, la rúbrica del papeleo se realizó tras esa fecha, se deberá aplicar la llamada fórmula IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), establecida por el Gobierno «con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento». Este método se basa en «el mínimo valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada», a tenor de lo que se establece en el BOE (núm. 306, de 20 de diciembre de 2024).

La fórmula para calcular esta cifra resultante es engorrosa, pero existe una calculadora 'online', del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que la descifra en un clic (en este enlace). Esta calculadora es válida igualmente para tasar el incremento de los alquileres adscritos al IPC, los anteriormente citados.

¿Qué ocurre si en el contrato firmado por ambas partes se había pactado otra cantidad?

En algunos casos, el propietario de la vivienda justifica una subida mayor a la del IPC o a la del IRAV porque en el contrato ambas partes habían pactado un porcentaje superior. Sin embargo, este no aplica. Es decir, si en los documentos suscritos figura un incremento de un 3 %, por ejemplo, y el IPC interanual se estableció en un 2,7 %, debe imperar esta última cifra. Ocurre lo mismo a la inversa: si se había pactado una subida por debajo, regirá la menor.

En cuanto al montante total de la renta, Vigo no está designada por el momento como zona tensionada, a pesar de estar en condiciones de que el Concello se lo traslade a la Xunta de Galicia. Tan solo A Coruña posee esta condición. De este modo, en la Ciudad Olívica un arrendador puede establecer el precio inicial del alquiler sin restricciones. Esto es extensible a que, tras cinco años de arrendamiento a un particular, el contrato vence -si así lo decide arrendatario o arrendador- y puede elevar el montante mensual en la medida que lo considere oportuno. Se han dado casos en los que incluso se han duplicado los precios.

De cualquier modo, aunque para Vigo no proceda como tal, el Gobierno ha publicado el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda. En él, se puede procurar, a título informativo, el rango más razonable de precio de alquiler por calle e incluso por cada vivienda de la urbe dependiendo de una serie de parámetros a colocar: altura, certificación energética, estado de conservación y disponibilidad de una plaza de aparcamiento, entre otros.

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