Plan de choque para abaratar el alquiler en Vigo tras convertirse en ciudad tensionada

La ciudad de Vigo responde al concepto de área tensionada en el precio de la vivienda. Es una de las conclusiones a las que ha llegado la consultora Seixas Invest en el estudio que le ha encargado el Concello para una posible declaración de Vigo como mercado residencial tensionado. Según el documento, al que ha tenido acceso FARO, la ciudad cumple con uno de los criterios marcados por la ley de la Vivienda para esa consideración. Y es que el alquiler ha subido en la ciudad siete puntos más que el IPC en los últimos cinco años, siendo el máximo marcado tres.

La Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno prevé que las Comunidades Autónomas sean las competentes para declarar zonas de mercado residencial tensionadas con la aplicación de limitaciones a la subida de los alquileres destinados a vivienda habitual. Hasta el momento, Cataluña y el País Vasco ya han aprobado tal declaración, y en Galicia la Xunta ha derivado a los ayuntamientos toda la responsabilidad. Es por eso que, al menos de momento, el Concello de Vigo tiene preparadas una batería de medidas para abaratar los arrendamientos a la vez que exige a la administración autonómica que asuma el coste de este plan de actuación, ya que «están obligados por ley».

Una de las medidas estrella planteadas por el gobierno local es la creación de un observatorio de vivienda en la ciudad y su área, en colaboración con la Universidad de Vigo, para poder analizar la evolución de las variables analizadas en el informe de la consultora sobre la situación del mercado inmobiliario en Vigo y poder adaptarse a los cambios del sector. Es una de las actuaciones clave en materia de vivienda que plantea el Concello de Vigo, un observatorio del que formarían parte especialistas en la materia.

La vivienda alquilada en Vigo en 2024 fue un 5,9% más cara que en 2023

Otro de los objetivos marcados por el gobierno local es intensificar el programa de incorporación de pisos vacíos al mercado del alquiler a precio limitado. Es una medida que ya está en marcha. Según los cálculos del gobierno municipal, a principio de año había en Vigo casi 13.000 inmuebles —12.897, el 11% del parque local— que se encuentran actualmente deshabitados. Es por ello que se ofrecen hasta 8.000 euros en cada uno de ellos para sufragar las obras de acondicionamiento necesarias para que salgan al mercado a un precio tasado.

El freno a la eclosión de pisos turísticos se considera imprescindible para aumentar la oferta del mercado de alquiler residencial y bajar los alquileres. En Vigo hay más de 2.280 viviendas vacacionales actualmente, la mayor cifra de su historia. El Concello establece limitaciones en el nuevo Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM) que se aprobará previsiblemente en las próximas semanas. Por ejemplo, que la ubicación de los pisos turísticos en edificios solo será posible cuando tengan una entrada distinta a la del resto de residentes. Los alquileres vacacionales se encajarán en el uso hotelero.

El Concello espera que el nuevo PXOM también ayude a abaratar los alquileres, no solo porque se liberará suelo para la construcción viviendas, sino también por el hecho de que el 37% de todas ellas saldrán al mercado con algún tipo de protección.

Un Plan Xeral que apuesta por pisos de protección y consolida las zonas verdes

Otro de los objetivos es intensificar la rehabilitación de la zona vieja de Vigo con la intervención directa del Consorcio del Casco Vello, así como participar en todos los programas de los planes estatales de vivienda para la reforma del stock de viviendas en las Áreas de Rehabilitación Integral (ARIs). Además, el Concello dio luz verde recientemente al Santa Cristina-Bagunda, concretamente en el parque central de servicios del gobierno local ubicado en Lavadores, para la construcción de 200 viviendas protegidas.

«El PXOM con vivienda protegida, eliminando toda especulación, será fundamental para abaratar la vivienda y reducir el precio de los alquileres», defiende el alcalde, a la vez que pide a la Xunta que inicie de forma inmediata la construcción de vivienda pública «porque en los últimos 16 años solo construyó 60».

Los barrios con presencia de pisos turísticos sufren los mayores incrementos en los precios

El estudio encargado por el Concello sobre el mercado de la vivienda no solo certifica que Vigo es una zona tensionada por los disparados precios de los alquileres, sino que deja una serie de conclusiones ilustrativas de por qué se ha llegado a esta situación. Los resultados del análisis de la evolución de los precios de los alquileres en los diferentes barrios de la ciudad destapan que en las zonas con un mayor volumen de viviendas turísticas, que por lo general coinciden con los que hay una mayor renta media de los hogares, sufren un mayor alza en el precio de los alquileres. La concentración de pisos turísticos en el centro de la ciudad, por ejemplo, sitúa esta zona en un precio por metro cuadrado más alto de la media, aunque también coincide con una zona con elevadas rentas. Los que cuentan con salarios bajos, por tanto, lo tienen muy difícil actualmente para conseguir un piso en el centro de Vigo.

El informe achaca como uno de los principales factores del encarecimiento de la vivienda el problema de oferta. «La crisis del sector a partir de 2008 limitó la construcción y rehabilitación de pisos. Cuando la demanda aumenta y absorbe las viviendas existentes, la oferta necesita tiempo para recuperar e incorpora nuevas viviendas al mercado, puesto que construir y reformar no es algo instantáneo», apunta el estudio elaborado por la consultora Seixas Invest. El aumento de los costes de construcción (materiales, energía, mano de obra o requisitos de eficiencia energética) también se repercute sobre el precio.

Los pisos para alquilar reciben una media de 50 interesados a las dos horas de anunciarse

Ante la rigidez de la oferta de nuevas viviendas a corto plazo, las soluciones más inmediatas para aliviar el mercado inmobiliario pasan por actuar sobre el parque de viviendas ya construido. En este contexto, dos fenómenos destacan por su impacto en la situación actual: la existencia de viviendas vacías y el creciente número de pisos de uso turístico.

El estudio encargado por el Concello revela que las viviendas vacías están distribuidas de forma bastante homogénea por todo el municipio, aunque presentan una mayor concentración en algunas zonas del casco urbano y, especialmente, en áreas fuera del centro. Muchas de estas viviendas se encuentran en condiciones habitables pero desocupadas por diversas razones, mientras que otras presentan problemas que impiden su uso inmediato.

Según los expertos, facilitar la incorporación de estas viviendas al mercado del alquiler podría tener un efecto positivo a corto plazo, al aumentar la oferta disponible y contribuir a estabilizar los precios. Para ello, se propone reducir los riesgos que enfrentan los propietarios, como los impagos o los posibles daños en la vivienda, mediante incentivos o medidas de protección.

Por otro lado, el análisis de las viviendas de uso turístico muestra una clara concentración en el centro de la ciudad, donde se localiza el 60% de estos inmuebles. En los últimos años, se han registrado más de 2.000 nuevas viviendas destinadas a este tipo de actividad, lo que coincide con un incremento notable de los precios en esa zona, caracterizada también por una alta renta per cápita.

A pesar de que el número de contratos de alquiler se ha mantenido relativamente estable en el conjunto del municipio, la proliferación de pisos turísticos estaría reduciendo la disponibilidad de viviendas para uso residencial, afectando tanto al mercado de alquiler como al de compraventa.

Frente a este panorama, las medidas más eficaces a corto plazo apuntan a recuperar viviendas vacías y mejorar la habitabilidad de aquellas que hoy no pueden utilizarse. Reducir los riesgos para los propietarios y facilitar su entrada en el mercado del alquiler se presenta como una vía clave para incrementar la oferta y frenar el desequilibrio actual. En cuanto a las subidas de los alquileres, destaca por ejemplo la que se ha vivido en Saiáns en el último lustro, con un incremento de más del 100% y más del 50% en Bembrive.