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El potencial de los terrenos abandonados en la ventana de Vigo al mar: 270 millones de euros

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Casi 150.000 metros muertos en el balcón de Vigo Marta G. Brea | Alba Villar | Pablo Hernández

La transformación de edificios y suelo en desuso en Jacinto Benavente y Tomás Alonso permitiría aflorar casi 1.500 viviendas | Las naves de Barreras o Frigoríficos Berbés, pendientes del futuro del astillero y de planes de Emenasa

“Hace un par de años, probablemente nadie hubiese querido comprar una casa allí. Pero fíjate con Inveravante, que lo ha vendido todo”. Habla un experto en tasación y mercado inmobiliario, que pide el anonimato por estar involucrado en operaciones en la ciudad. Y se refiere al medio kilómetro de la calle Jacinto Benavente, entre la conservera Hijos de Carlos Albo y la rotonda de O Berbés, con una retahíla de edificaciones sin actividad. “Sin duda, es una zona natural de expansión. Pero hay que rehabilitarla y humanizarla por completo”. Solo en ese tramo, como trazó FARO este domingo, hay más de 30.000 metros cuadrados de terrenos abandonados, en desuso o a la venta. Solo de planta, de acuerdo a la información oficial de la Dirección General del Catastro. En el mejor de los casos, las construcciones están tapiadas; en el peor, como sucede con la antigua nave de Frigoríficos Berbés (Fribesa), abierto a la entrada de cualquiera, plagada de inmundicia y podredumbre, que ha colonizado ya paredes maestras y suelos. Están calificadas como de uso industrial y en manos privadas. Pero los 150.000 metros cuadrados muertos en la fachada marítima de Vigo tienen potencial: pueden alcanzar un valor de mercado de hasta 270 millones de euros.

Interior de la antigua Frigoríficos Berbés Alba Villar

Los valores de referencia son múltiples: no se puede valorar un potencial bloque de viviendas nuevas con una nave industrial en suelo portuario. Para los edificios privados que continúan la senda de la antigua Cordelerías Mar, este periódico ha utilizado el valor medio del metro cuadrado de esta promoción. Según su página web corporativa, los últimos pisos disponibles –ya no es posible consultarlo– oscilaban entre los 2.040 y los 3.332 euros el metro cuadrado. Será la horquilla a aplicar a los inmuebles que le continúan, en dirección Bouzas. Contiguo al bloque de Inveravante hay una construcción de una sola planta, de finales de los años sesenta (1967, de acuerdo al Catastro), con 3.800 metros de superficie construida, y que se suman a otros 1.500 metros cuadrados que lindan con Marqués de Valterra. Le sigue una enorme construcción azul, de 21.000 metros construidos, donde Pescanova contaba con unas instalaciones de logística de frío. El antiguo frigorífico de Pescapuerta y otra construcción en la que se intuye el logotipo de Casa Mar totalizan otros 26.700 metros cuadrados más de superficie construida. “Respecto a los terrenos y construcciones de Jacinto Benavente –expone la pesquera en sus últimas cuentas consolidadas–, los administradores estiman que no existen indicios de deterioro de valor respecto este inmueble [...] considerando que no existen factores que puedan afectar a dicha valoración a cierre del ejercicio 2019”. En resumen, son seis los activos de este tipo en este escaso recorrido, en estado de abandono o sin actividad: alcanzarían un valor residencial de entre 114 y 189 millones de euros.

La nave de Frivigo en Beiramar está clasificada para la venta en su balance

Sin dejar la calle Jacinto Benavente, y con salida también en Valterra, asoma una nave de Frigoríficos de Vigo. “Las inversiones inmobiliarias se corresponden con la nave que la sociedad posee en Orillamar (Vigo), en terrenos de su propiedad. Estos activos esperan ser realizados mediante su venta. Al 31 de diciembre de 2019 y 2018 estos activos no están en uso”, expone la última memoria anual disponible de la compañía. El valor neto contable que figura en las cuentas es de 1,12 millones de euros, con uso industrial. En caso de producirse una modificación de los usos de este suelo, y teniendo en cuenta una superficie construida en cuatro alturas de 7.300 metros, podría alcanzar un valor de mercado residencial, para la clientela final de vivienda, de 32 millones.

Según las mismas fuentes, las promotoras ya atisbaron las “posibilidades” de la zona hace tiempo, “con vistas a una futura recalificación o cambio de usos”. Esto es, hay interés en firme por los edificios de esta calle, hasta la intersección con calle Coruña, con la intención de promover nuevas promociones similares a la de Avantespacia, filial inmobiliaria del grupo fundado por Manuel Jove. “Poco a poco se verá la dotación de nuevos servicios. La zona cuenta con un Lidl –que desechara la posibilidad de construir un hipermercado en Fribesa, y optó por los de la juguetería ToysRUs– y pronto habrá un Mercadona”. La cadena alemana invirtió 4,6 millones de euros en su establecimiento.

Antigua fábrica de Alfageme Alba Villar

Tomás Alonso

Las posibilidades de transformación de espacios en desuso con fines residenciales se extienden hacia Tomás Alonso, detrás de instalaciones de Hijos de J. Barreras que están, actualmente, sin actividad. Y en ejecución. Se trata de otra promoción de Avantespacia, con 62 inmuebles a un precio máximo de cerca de 2.100 euros el metro cuadrado. El Catastro tiene tipificadas esas fincas todavía –un total de cinco, con 7.317 metros cuadrados de superficie– como “sin edificar”. En esa misma calle, pero ya en la parroquia de Bouzas, reposan los edificios que un día albergaron la producción de una de las mayores conserveras del país: Bernardo Alfageme. El Concello ya ha asegurado que, como con la del antiguo asilo del barrio do Cura, la fachada es irrenunciable. “Mantendremos todo el edificio como no derribable y con todas las garantías porque es una joya de la arquitectura industrial de Vigo”, exhortó, en abril de 2019, el primer edil vigués, Abel Caballero. La parcela está catalogada para uso industrial, con 11.550 metros de superficie construida. Eso sí, las distintas plantas del edificio principal elevan el total de metros por encima de los 14.000. Podría alcanzar, por tanto, un valor de mercado finalista de 6,5 millones de euros. Eso sí, sin tener en cuenta nuevas alturas, que seguro tendría una promoción residencial.

Los espacios con posibilidades de uso residencial, hasta 211 millones

Teniendo en cuenta todo este espacio, y descontando una eventual recuperación para uso residencial de estas edificaciones, el valor de mercado bascularía entre los 132 y los 211 millones de euros. De acuerdo a los cálculos realizados por fuentes conocedoras del sector, las posibilidades son mayúsculas en cuanto a la cantidad de pisos potenciales: en torno a 1.500. Muy próximos al mar. “Tomás Alonso se encuentra en una zona perfectamente comunicada y conectada tanto por carretera como por transporte público con el centro y con la zona de playas, las playas de Alcabre y de Samil para emprender rumbo a la desconexión cuando lo desees”, dice, en su folleto, la inmobiliaria de los Jove.

Para hipotecar o en venta: los planes de empresa

Las estrategias de las empresas son diversas también. En el caso de Hijos de J. Barreras, el año pasado constituyó una hipoteca real sobre sus edificios privados (no los de la concesión portuaria). Dos de las fincas fueron tasadas en marzo de 2020: el “experto independiente” contratado para aquella tarea le otorgó un valor de mercado 10,136 millones de euros. Los terrenos en cuestión están frente a la entrada principal a Barreras, e incluyen tanto el taller de aceros como las demás edificaciones que rematan en la calle Tomás Alonso, ahora en desuso. De acuerdo a la información facilitada por el Catastro, suman una superficie de 22.400 metros cuadrados. Tomando estos valores como referencia para el metro cuadrado, así como el precio que astilleros otorgan a sus naves en suelo portuario, las edificaciones en desuso –las antiguas de Alfageme en Beiramar, La Artística o las la propia Barreras– suman un máximo de 27 millones de euros de precio de mercado. La concesión de Vulcano, ahora del Puerto, fue tasada en otros 3,47.

Atunlo, Frivigo, Interatlantic, Iberconsa, Comercial Pernas, Frigalsa o Wofco han sido las empresas que han reactivado naves abandonadas en los últimos años en Vigo. Habían pertenecido a Freiremar, Pescanova, Galiciamar, Pescapuerta y Confremar.

LAS CLAVES

  • Una nave en Beiramar, buscando comprador

    El antiguo frigorífico de Frivigo en Jacinco Benavente está catalogado como activo en venta en el balance de la compañía, con un valor neto contable de 1,12 millones.

  • Proyectos industriales de recuperación

    No todo se ha perdido. Empresas como Iberconsa, Pernas, Atunlo, Frigalsa, Wofco o Interatlantic han dado actividad a instalaciones abandonadas o en desuso en los últimos años.

  • Estrategias de las firmas promotoras

    Inveravante abrió la espita: empresas promotoras, incluso de fuera de Galicia, sondean entre empresas para hacerse con edificios en Jacinto Benavente, con vistas a una recalificación o un cambio en el plan de usos del suelo.

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