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La crisis provocada por la pandemia dispara la conversión de locales comerciales en viviendas

Negocios cerrados por la crisis del COVID en la calle Pi y Margall. | // MARTA G. BREA

Desde Teis, Calvario o San Roque, pasando por Samil, As Travesas o Camelias hasta Plaza España e Hispanidad, sin olvidar tampoco el conglomerado Príncipe-Don Bosco-Progreso o Torrecedeira y Pizarro... Resulta prácticamente imposible encontrase con alguna calle donde el cartel de se alquila o se vende no cuelgue de los escaparates.

La gran dificultad para volver a alquilar los negocios lleva a los propietarios a iniciar los trámites para transformarlos en pisos | Torrecedeira o el entorno de la ciudad de la justicia, entre las zonas que más viven este nuevo fenómeno

En lugar de ropa, calzado o menaje lucen ahora anuncios de inmobiliarias o particulares que buscan desprenderse o sacar rédito de su inmueble. Si ya el volumen de locales o bajos comerciales cerrados era notable, la pandemia no ha hecho sino agravarlo. El goteo de cese de negocios o actividades por el COVID acrecentó más este mercado, motivando descensos en el precio de los alquileres hasta un 30%. La importante reducción de las rentas de estos bajos se debe a un motivo obvio: los propietarios se ven forzados a “tirar los precios” para poder volver a alquilar su local en una situación de crisis como la actual después de ver cómo sus anteriores inquilinos tuvieron que echar el cierre porque no pudieron afrontar las consecuencias de las restricciones sanitarias.

Pero la dificultad para lograr alquilar esas instalaciones pensadas para albergar algún tipo de negocio está provocando un nuevo fenómeno en la ciudad: ya hay propietarios que han iniciado los trámites para reconvertir sus locales en viviendas.

“Les sale más rentable, porque actualmente hay una demanda de pisos y apartamentos mucho mayor que de locales comerciales, especialmente por parte de la gente joven, que está enfrentándose a una alarmante falta de oferta”

Elena Fernández - Gerente de la inmobiliaria Nuevo Estilo

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Las zonas más habituales en las que más se está produciendo este fenómeno de conversión son en el entorno de la futura ciudad de la justicia, en el barrio Casablanca, y también en Torrecedeira o Pi y Margall. La decisión de los propietarios para transformar su local en vivienda, no obstante, requiere de ciertos trámites. Fundamentalmente, conseguir el cambio de licencia en el departamento de Urbanismo del Concello.

Para ello es necesario la elaboración de un proyecto que garantice que el futuro piso o apartamento cumpla ciertos requisitos como salida de humo para la cocina o unos metros mínimos tanto en la fachada como en las diferentes divisiones necesarias para una vivienda.

Pero además de los trámites administrativos y urbanísticos necesarios para el cambio de uso, hay que verificar también que los estatutos de la comunidad de propietarios en la que se ubica el local no prohiban o condicionen esa modificación de uso, por lo que los vecinos tendrían legitimidad para vetarlo.

Pero más allá de la tramitación, lo que está claro es que es una opción que cada vez está más sobre la mesa. El motivo es evidente. La demanda de locales está a la baja y la de viviendas al alza, al igual que los precios de los alquileres de unos y otras. En muchos casos el cierre de los negocios por la pandemia ha quitado uno de los principales sustentos de los propietarios de esos locales, y ahora ven cómo es prácticamente imposible volver a alquilarlos ante la crisis económica actual y la incertidumbre de la situación sanitaria, con posibles nuevas restricciones en función de la evolución de la pandemia.

Hay que señalar que la caída de precios para rentar locales comerciales ha caído por lo general en la mayoría de barrios de la ciudad. Algunos se han beneficiado de ello, como As Travesas, que tal y como informó FARO el pasado martes, ha inaugurado en las últimas semanas en torno a una decena de nuevos negocios. Pero lo cierto es que por lo general la tendencia es a cerrar cada vez más negocios, y esto por otro lado está provocando que muchos propietarios opten directamente por la venta a pesar de que sea mucho más complicado.

Mientras, los inquilinos que resisten con un comercio o un local de hostelería, lo hacen por lo general a duras penas y teniendo que negociar con el dueño del espacio los pagos mensuales. La viguesa Carmen García, por ejemplo, tiene alquilados dos locales: uno a una asociación en la calle Torrecedeira y otro a un hostelero en la calle Barcelona. En el caso del primero, acordaron que el próximo año no variará el precio del alquiler sea cual sea la subida del IPC. En el caso del segundo, un bar, la casera lleva sin recibir ningún pago en los últimos tres meses, ya que el hostelero no pudo volver a abrir sus puertas hasta finales de febrero. “No le reclamé nada todavía, a ver si ahora en abril me puede pagar algo. Entiendo que su situación no es fácil”, reconoce Carmen García.

Precisamente, la bajada de los precios de los locales comerciales que han quedado vacíos varía en función de la situación económica del propietario y sus necesidades. Es decir, si depende de esa renta para subsistir o si por el contrario es un complemento más. Y también de la zona en la que se ubique el local. Por ejemplo, la bajada de precios en calles comerciales como Príncipe, que despiertan interés de grandes marcas, es menor que el de otras como Teis, Calvario, Lavadores o Bouzas, por ejemplo, que son barrios más habituados al pequeño negocio.

Los precios residenciales, viento en popa

Mientras los locales comerciales viven un momento de caída de precios ante la escasísima demanda provocada por la crisis económica derivada del COVID, los alquileres de viviendas incluso han experimentado una subida debido a la gran demanda que siguen teniendo. Por lo general, el mercado inmobiliario arroja un incremento de en torno a un 10% en el mercado de pisos y apartamentos. Hay que señalar, no obstante, que por lo que sí han apostado muchos caseros vigueses desde el inicio de la pandemia es por renegociar temporalmente el precio con inquilinos que están en ERTE a causa del COVID o que directamente se han quedado sin trabajo.

La Sareb aún tiene 96 pisos a la venta en la ciudad de los 2.735 que suma en Galicia

El banco malo posee 8.157 activos inmobiliarios en el territorio gallego por valor de 587 millones, la mayoría en las provincias de A Coruña y Pontevedra

El conocido como banco malo o la Sareb, la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, que vio la luz en el 2012 con la idea de liberar a las entidades financieras de los activos tóxicos de sus balances (vinculados al ladrillo), suma 96 viviendas en su cartera en Vigo. Sin embargo, son 155 viviendas residenciales en la ciudad las que están disponibles en su web para la venta. Son todos los que están pero no están todos los que son.

En la ciudad olívica, la Sareb suma un total de 395 activos, según avanza la propia entidad con datos de cierre del tercer trimestre de 2020. Estas propiedades se distribuyen entre las 96 viviendas citadas, 86 suelos en desarrollo, 70 suelos rústicos, 43 locales comerciales, 12 oficinas, 31 suelos finalistas y 57 anejos, es decir, garajes y trasteros.

Lo que sucede es que no la totalidad de los activos en manos del Sareb están a la vista. En Galicia el banco malo contaba un total de 8.157 activos por valor de 587 millones de euros, en el tercer trimestre de 2020. Entre ellos, es dueño de 2.735 viviendas, según los datos de la Sareb, coincidentes con los de la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias (Fegein).

Además, el banco malo tiene en el territorio gallego 375 locales comerciales, 2.016 suelos en desarrollo, 405 suelos finalistas, 431 suelos rústicos y 2.103 anejos. Del total de propiedades de la Sareb en Galicia, el grueso se encuentra en la provincia de A Coruña, con 3.790 activos y en la de Pontevedra, con 3.064. La partida Ourense y Lugo es menor, 624 y 679 activos, respectivamente.

Según las estimaciones de Fegein el grueso de las viviendas en propiedad del Sareb se distribuye entre Pontevedra y A Coruña, con unas 1.000 y 1.300, cada una. Otras 230 estarían ubicadas en la provincia de Ourense y 200 en Lugo. De ese total de 2.735 viviendas, el 45% serían propiedad pública, tal y como propone el presidente de Fegein, Benito Iglesias, ya que el FROB (Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria) es el accionista mayoritario y posee una participación del 45% del banco malo. Iglesias reclama que ese 45% de viviendas en manos de la Sareb, es decir, 1.230, se cedan a la Xunta para construir un parque social de viviendas públicas destinado a las rentas más bajas para combatir la exclusión social.

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