A la hora de vender una vivienda uno de los impuestos que entran en juego es el de la plusvalía municipal. O lo que es lo mismo, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Pero no siempre se debe pagar. En 2017 una sentencia del Tribunal Constitucional suponía todo un revulsivo en este campo, anulando la obligación de abonar este tributo local en las ventas a pérdidas. Desde entonces ha habido más resoluciones judiciales que han girado en torno a esta tasa, la última del Tribunal Supremo de hace apenas unos meses. Y lo cierto es que este escenario jurisprudencial es la razón principal de que casi 3.100 vigueses se hayan visto exentos de pagar este gravamen. No se cobra la plusvalía municipal cuando se ha producido una transmisión de un inmueble urbano con pérdida o por idéntico valor. La cuota cero también se aplica en aquellos casos en los que aún habiendo ganancia, el incremento patrimonial es nimio, prácticamente testimonial. “Tiene más coste recaudatorio emitir un recibo para cobrar por ejemplo 20 euros que directamente no hacerlo”, resumen fuentes municipales.
La conocida como plusvalía municipal es el impuesto que hay que pagar cuando se produce la transmisión de un inmueble de carácter urbano, ya que grava el aumento del valor del terreno en el momento de dicha transmisión. “De un piso, de un solar, de una vivienda unifamiliar”, ejemplifica el abogado Carlos Borrás, que explica, de forma muy ilustrativa, que todo por lo que haya que abonar IBI genera plusvalía. En una compraventa la autoliquidación debe hacerla el que venda el inmueble, mientras que en una herencia o donación la abonará quien lo recibe. La cuantificación del impuesto se realiza atendiendo al valor catastral del suelo y a los años durante los cuales se ha sido titular del bien. “Si compro un piso en 2018 y vendo en 2021 pagaré más que si llevo siendo propietario de esa vivienda desde hace dos décadas”, ejemplifica el letrado vigués.
¿Cuáles son los datos de la plusvalía municipal en Vigo? Pues, según la información facilitada por el Concello, que es quien gestiona el cobro del impuesto, en 2020 hubo 11.838 autoliquidaciones de este tributo. El 38% –4.470– fueron a consecuencia de compraventas, el 40% –4.752– por herencias y otro 19% –2.286– derivaron de pactos de mejora, una figura propia del derecho civil gallego que se constituye como una forma de transmitir bienes o derechos antes del fallecimiento de la persona en cuestión. Son, en resumen, las conocidas como herencias en vida. En las autoliquidaciones derivadas de las herencias y de las mejoras el 21% se beneficiaron de la bonificación por vivienda habitual (50%) que se recoge en la ordenanza fiscal reguladora del tributo.
Sentencia del Constitucional
Pero hay quien no paga nada. Son casos en los que la cuota es cero. En 2020 esto ocurrió en 3.095 autoliquidaciones, es decir, en el 26% del total. Parte de ellas se deben a la la sentencia del Tribunal Constitucional de mayo de 2017 en la que se acordó estimar la cuestión de inconstitucionalidad y declarar la nulidad de varios artículos legales en la medida que sometían a tributación “situaciones de inexistencia de incrementos de valor”. Fuentes municipales explican que en Vigo esta exención se empezó a aplicar tras aquella sentencia. No paga quien vende por menos de lo que compró. Pero tampoco lo hace, añaden, si la transmisión es al mismo valor o si hay una ganancia que es muy pequeña. “Aquí la sentencia del Constitucional se empezó a aplicar de forma inmediata; y dado que esa jurisprudencia se consolidó, fue una decisión prudente y con sentido común que ha provocado que no tentamos especial litigiosidad con esta cuestión”, remarcan en el Ayuntamiento.
El letrado Carlos Borrás recuerda que antes de esa sentencia de 2017 la plusvalía se pagaba siempre. “Aunque no hubiese una ganancia, y eso era injusto”, valora. Este problema, el de vender con pérdidas, se puso sobre todo de manifiesto a raíz de la crisis de 2008. “Mucha gente que había comprado una vivienda por un valor determinado se encontró con que debía venderla muy por debajo de esa cuantía”, explica el abogado.
Frente a ese 26% que no tuvo que pagar el tributo en 2020 en Vigo, hubo otro 74% –un total de 8.743 personas– que sí lo abonaron. “Pese a que el año pasado fue un año muy especial, por la pandemia del coronavirus y todo lo que eso supone, lo que evidencian los datos sobre las autoliquidaciones de la plusvalía municipal es que sí que hubo movimiento en el mercado inmobiliario de Vigo: se transmitió mucho y en la mayoría de los casos con ganancia”, concluyen las fuentes municipales.
6.600 EUROS POR UN CHALÉ EN ALCABRE Y 360 POR UN PISO EN PI Y MARGALL
¿Cuánto se paga por la plusvalía municipal? El importe medio teniendo en cuenta las más de 11.000 autoliquidaciones de 2020 fue de 520 euros, pero si solo se contabilizan aquellas en los que hubo que pagar de forma efectiva, la cifra se sitúa en 924. En un 17% se pagó menos de 100 euros, en el 50% fueron menos de 500 y en el 73%, por debajo de los 1.000 euros. La cuantía, en definitiva, dependerá de una serie de factores en los que juega un papel clave el valor catastral y las fechas de adquisición y transmisión. Dos ejemplos reales recientes son el de un piso de dos dormitorios en Pi y Margall, que generó un impuesto de en torno a 360 euros, y un chalé en Alcabre en el que el tributo superó los 6.600 euros.
