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Los jueces ya aplican la doctrina de Europa que impone al banco casi todos los gastos hipotecarios

Los juzgados de Vigo dictan sentencias con el criterio emitido por el TJUE en julio: condenan a las entidades a devolver a los clientes la totalidad del coste de gestoría, registro y tasación y la mitad de la factura del notario

Varios pleitos en un juzgado de Primera Instancia de Vigo

Varios pleitos en un juzgado de Primera Instancia de Vigo FdV

En materia de cláusulas abusivas y préstamos hipotecarios, la doctrina que ha ido marcando el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) a golpe de sentencias durante los últimos años ha sido determinante para afianzar los derechos de los ciudadanos. Un claro ejemplo fue su contundente pronunciamiento sobre las cláusulas suelo. Pero no ha sido, ni mucho menos, el único. Y recientemente Luxemburgo ha dictado una trascendente resolución más que afecta a otra cuestión de interés para miles de consumidores: los gastos que hay que abonar al formalizar una hipoteca. Los juzgados vigueses especializados ya han comenzado a dictar sentencias aplicando este criterio europeo, que supone imponer a los bancos casi todas las facturas. Concretamente, los jueces están condenando a las entidades a devolver a los clientes la totalidad de los gastos de la gestoría, el registro de la propiedad y la tasación, así como el 50% de los del notario.

“Los tribunales tienen claro que los préstamos hipotecarios en España contienen numerosas cláusulas abusivas”

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“Los tribunales tienen claro que los préstamos hipotecarios en España contienen numerosas cláusulas abusivas”, expone el abogado vigués Pepe Molina. Cita el archiconocido suelo hipotecario, pero también otras condiciones bancarias que han acabado en la vía judicial en los últimos años, como el interés moratorio, el vencimiento anticipado, la comisión de posiciones deudoras y sobre las que ha resuelto esta última y reciente sentencia del TJUE: los gastos de la hipoteca y la comisión de apertura. “Los juzgados de Vigo están anulando todas estas cláusulas e imponiendo al banco el pago de las cantidades que cobró indebidamente por su aplicación, condenándolo también al abono de las costas procesales”, afirma.

La sentencia del TJUE del 16 de julio aborda varios temas importantes. Uno es el de los gastos de las hipotecas. Desde que en 2015 el Tribunal Supremo declaró abusiva esta condición que impone al cliente el pago de todos los costes de formalización de un préstamo, la cuestión dio lugar a criterios judiciales muy dispares. No sobre la abusividad de la cláusula, algo que estaba claro, sino sobre los “efectos pecuniarios” de dicha nulidad. ¿Qué gastos correspondía abonar al banco y cuáles al prestatario? Hubo más sentencias del Supremo para intentar clarificar la controversia en 2019, pero lo cierto es que los tribunales de toda España seguían dictando fallos contradictorios. Los juzgados de Vigo que llevan estos casos –el Juzgado de Primera Instancia 14 y el de refuerzo “bis” ubicado en el Casco Vello– aplicaron durante este tiempo la tesis de la Audiencia Provincial de Pontevedra: el banco debía devolver la mitad de las facturas del notario y gestoría y todos los costes del registro. Pero la tasación corría a cargo del cliente.

¿Quién paga los gastos?

  • GESTORÍA: Banco

    Los jueces vigueses están imponiendo en sus sentencias el 100% de los gastos de la gestoría a los bancos.

  • REGISTRO: Banco

    El coste que supone la factura del Registro de la Propiedad también se está repercutiendo a las entidades.

  • TASACIÓN: Banco

    En virtud de la doctrina del TJUE se condena asimismo al banco a pagar la tasación. Solo se abona a medias el notario.

Cambio

Pero esto ha cambiado a raíz de la resolución de este verano del TJUE. Entre otras cuestiones, fue bastante clarificadora en relación con los gastos de gestoría y tasación, que tantas dudas habían generado. En el ordenamiento jurídico español no había una norma que regulase el pago de estos dos costes –desde la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario sí–. Y en este supuesto, el TJUE ha concluido que si no hay una norma reguladora, debe ser la entidad prestamista la que abone tal gasto por ser abusiva la cláusula. Así que los costes de gestoría y tasación deben ser pagados en su totalidad por el banco.

Los juzgados vigueses ya han dictado desde septiembre bastantes sentencias con esta jurisprudencia europea, que supone imponer al banco prácticamente todos los gastos. El cliente solo debe abonar el 50% de la factura del notario. ¿Ejemplos reales? En uno de estos fallos se condena a Abanca a pagar 746 euros por estos conceptos; otro impone al BBVA 642 euros; y en otro más se establece que Caixabank restituya algo más de 815 euros. La cuantía media a recuperar por los gastos, en función de la cuantía de la hipoteca, puede oscilar entre los 700 y los 1.200 euros.

La sentencia de Europa de julio también se pronuncia sobre la comisión de apertura –que muchos bancos cobran por el simple hecho de contratar una hipoteca– y sobre la prescripción, con una doctrina que también resulta favorable a los consumidores.

Pepe Molina

Otro efecto clave del fallo europeo: si hay abusividad la banca siempre paga las costas

La sentencia del TJUE que clarifica la cuestión de los gastos hipotecarios se adentra en varias cuestiones más. Y una de ellas también es muy importante. Se trata de las costas procesales, es decir, los honorarios de abogados y procuradores. “Es otra batalla que ganan los consumidores”, dice el letrado Pepe Molina. Lo que concluye la justicia europea es que si se declara nula por abusiva una cláusula, procede imponer siempre las costas al banco. Lo que se pretende con ello es “disuadir” a la entidad de seguir poniendo condiciones abusivas en sus contratos. Los juzgados de Vigo y la Audiencia Provincial de Pontevedra ya dictaron estos meses sentencias en las que citan la doctrina europea para imponer las costas a los bancos, que deben así hacerse cargo de los costes del letrado y el procurador de la parte contraria. Fuentes judiciales indican que a raíz del fallo de Luxemburgo, aún en el supuesto de que solo se estimen parcialmente las pretensiones del ciudadano, se condena en costas a la entidad. Antes no siempre era así.

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