Cabañas turísticas sí, viviendas no: ¿Qué se puede construir en suelo rústico?

Esta semana, el Concello de Nigrán ha concedido licencia urbanística al Pazo de Cea para la construcción de 25 cabañas de madera elevadas en una parcela de 1.639 metros cuadrados situada junto al Camiño do Lavadoiro y Grolos. El proyecto ha requerido autorizaciones sectoriales específicas para garantizar la protección del pazo, declarado Monumento Histórico-Artístico y Bien de Interés Cultural (BIC).

La construcción de este tipo de complejos turísticos no está exento de polémicas. Muchos propietarios de terrenos en Galicia, en particular los que se consideran como suelo rústico, se preguntan por qué no se puede construir una vivienda en suelo rústico pero sí que se permiten estas cabañas de uso turístico.

Turismo sí, vivienda no

La normativa que rige esta materia en Galicia es el Decreto 92/2019, de 11 de julio, por el que se modifica el Decreto 143/2016, reglamento que aprueba y desarrolla la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. Esta indica lo siguiente en el Apartado V de las Disposiciones Generales:

«En atención a lo expuesto y, sin perjuicio de la consideración de que el uso residencial constituye, con carácter general, un uso prohibido en el suelo rústico, en la línea de la protección territorial y en la defensa y respeto del suelo rústico, se complementa la regulación del supuesto excepcional de viviendas vinculadas a explotaciones agropecuarias, en el que se considera perfectamente justificable la implantación de ese uso para que la persona agricultora o ganadera pueda vivir en su explotación, ejerciendo funciones de vigilancia, asistencia, gestión o control derivadas o exigidas por las características de la explotación, que son las que justifican la necesidad de la vivienda por su íntima e imprescindible vinculación a la explotación agrícola o ganadera».

A tenor de lo expuesto, sólo una vivienda ligada a una explotación agropecuaria en este tipo de terreno, siempre que concurran los requisitos exigidos, podría recibir la autorización para residir en ella. Con todo, como toda regulación, existen algunas excepciones.

En este marco, la Ley del Suelo de Galicia sólo admite diecisiete usos o actividades en terrenos catalogados como suelo rústico, siempre que se cumplan una serie de requisitos y que los propietarios posean las correspondientes licencias. Uno de estos supuestos son los denominados campamentos de turismo, «con las obras, servicios e instalaciones previstas en la normativa vigente en materia de turismo», además de incluir espacios habilitados para autocaravanas, instalaciones de playa o para actividades de carácter deportivo cuando el espacio los requiera.

Polémicas con las cabañas turísticas

En 2022, la construcción de cinco cabañas turísticas en la Rúa do Casal da Horta generó un gran debate en Santiago de Compostela. Los vecinos, acostumbrados a la negativa de realizar cualquier tipo de actuación en sus propiedades rústicas, acogieron con sorpresa este proyecto.

Según lo que recogía en aquel momento EL CORREO, vecinos y abogados especializados en esta materia consideraban que se estaba favoreciendo al turismo cuando «el uso principal (de estos terrenos) debería ser el agrícola».

En marzo de este mismo año, las cabañas turísticas volvían a protagonizar una disputa legal, cuando el Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 3 de Pontevedra condenó al Concello de Vilagarcía a conceder licencia de obra para la creación de un campamento turístico con tres cabañas en Bamio, al considerar que su negativa inicial «carece de motivación» y que se había acreditado que el proyecto cumple con la normativa urbanística y turística.

El proyecto estuvo tres años paralizado, con el concello alegando que en el proyecto «no se motivaba la idoneidad de la ubicación en el medio rural». Según defendió la administración en el juicio, estas cabañas eran más que un simple camping, con las «comodidades de un uso urbano» y «no el ofrecimiento de un lugar en el que alejarse de la ciudad para disfrutar del campo de una forma natural e integrada en la naturaleza».

Sin embargo, la Justicia terminó dando la razón a la promotora turística asegurando que «se motiva suficientemente la idoneidad de la localización elegida y la inconveniencia de situarse en suelo urbano o urbanizable»; por lo que el Concello de Vilagarcía se vio obligado a aprobar la construcción.

Uno de los casos que más dudas ha suscitado a este respecto en los últimos años es el de las cabañas turísticas de Bueu, que salieron a la venta tres veces en tres años. En este caso, se cumple la normativa y cuentan con todos los permisos. Sin embargo, el origen de esta iniciativa turística se remonta a una infracción urbanística por parte de sus primeros propietarios. La parcela tiene calificación de suelo rústico y la propiedad original instaló una caseta de madera prefabricada. Un uso no autorizable que derivó en un expediente por parte de la Axencia de Protección da Legalidade Urbanística (Aplu).