Los pisos turísticos en las ciudades superan en un 15% los disponibles para alquilar en toda Galicia

Hay más de 3.300 viviendas vacacionales en las urbes gallegas frente a las apenas 3.000 con el cartel “se alquila” en la comunidad

Un joven observa el escaparate de una agencia inmobiliaria. |   // IÑAKI OSORIO

Un joven observa el escaparate de una agencia inmobiliaria. | // IÑAKI OSORIO / R. Prieto/X. A. Taboada

La lista de espera para encontrar un piso en alquiler choca con el boom de las viviendas turísticas. Desde el estallido de la pandemia se ha convertido en una misión casi imposible mudarse a un inmueble más amplio o en un barrio más céntrico. La cada vez más reducida oferta con unos precios al alza –un 7% más en un año– ha dejado el parque residencial disponible para arrendamiento de larga duración en mínimos históricos: apenas 3.000 pisos cuelgan en la actualidad el cartel de “se alquila” en Galicia. Una cifra ínfima dentro de un parque de viviendas vacías que ya supera las 340.000, la cuarta parte de las registradas en el territorio gallego.

Casi el 30% de los pisos disponibles para contratos de larga duración llevan más de un año en busca de nuevo inquilino, bien porque su estado de conservación interior o su mobiliario no es óptimo o bien porque el precio es desorbitado. En Vigo y A Coruña, el 92% de los pisos en alquiler ya superan los 500 euros de renta y más de un 20% están por encima de los 1.000 euros. El raquítico mercado del alquiler tradicional contrasta con la eclosión de pisos turísticos debido a su alta rentabilidad, con mensualidades que pueden hasta sextuplicar una renta tradicional, aunque estas exigen una dedicación mayor por los continuos cambios de inquilino.

La oferta de viviendas vacacionales en Galicia supera ya las 17.000, casi seis veces más los pisos disponibles para arrendamiento. En las ciudades, son ya más de 3.300 los alojamientos dados de alta para alquiler turístico, un 15% más la oferta de alquiler tradicional en toda la comunidad y casi el doble de los disponibles para larga duración en las urbes gallegas (un total de 1.840).

Sin límites a la expansión

Ni el decreto autonómico que regula su actividad, ni las ordenanzas municipales con limitaciones para su operatividad han puesto por ahora coto a la expansión de los pisos turísticos. Vigo, Santiago y A Coruña son, por este orden, las ciudades con más viviendas vacacionales. Casi 1.000 en el caso de la urbe olívica, por 732 de Compostela y 728 en A Coruña. En Pontevedra, los turistas tienen disponibles 341 inmuebles, en Ourense 289, en Lugo 193 y en Ferrol 128.

Marcados en rojo están los concellos de Santiago y Pontevedra, con el triple de pisos turísticos que viviendas disponibles en su municipio para alquileres de larga duración. En Lugo, son el doble, mientras que en Vigo son un 70% más y en A Coruña casi un 50%. La menor brecha entre ambos mercados se da en las ciudades de Ourense (un 0,4% más) y Ferrol (6,6%).

Inseguridad jurídica

Desde la Asociación de Viviendas Turísticas de Galicia (Aviturga), su presidenta, Dulcinea Aguín, reconoce la inseguridad jurídica que provoca para el propietario el alquiler tradicional. Un hecho que, advierte, ha llevado a cada vez más titulares mantenerla vacía renunciando a ingresos del alquiler. Otra parte, apunta, se ha ido al arrendamiento vacacional, que ofrece más flexibilidad para alquilar o para disponer de la vivienda y cuenta con control policial de los huéspedes. Cierto es que, como muchos dicen, “la rentabilidad es mayor, pero exige una dedicación que nada tiene que ver con los contratos de larga duración: hay que estar pendiente de la llegada y de la salida, la lavandería, mantener la vivienda impecable, atender preguntas antes y durante la estancia del turista, etc. Hay que computar el coste de dedicación extra de tiempo”, argumenta Aguín.

A la presidenta de Aviturga no le constan quejas generalizadas en los edificios donde hay pisos turísticos. “Los propietarios tienen que exigir se cumplan las normativas de las comunidades de vecinos pero sin estigmatizar a los turistas ya que en su inmensa mayoría las cumplen, igual que hay que evitar las fiestas en los pisos de estudiantes o que los perros molesten de noche”, advierte.

Restricciones municipales

Sobre las limitaciones que estudian poner algunos ayuntamientos a su actividad, la presidenta de Aviturga celebra que se haga como en el caso de A Coruña, con una mesa de diálogo para poner en común las propuestas y llegar a un acuerdo de consenso que evite excesos en el futuro. “Debe hacerse en base a datos rigurosos, nosotros tenemos estudiadas todas las calles. En A Coruña los pisos turísticos representan el 0,6% de todas las viviendas, no son un problema pero hay 10.000, un 16%, que están vacías. Ahí también habría que identificar medidas para que, a través de la rehabilitación, una mayor seguridad jurídica o con incentivos, animar a los propietarios a que las pongan en alquiler”, concluye.

Las comunidades de vecinos aseguran no tener queja alguna de los bloques en los que se alquilan pisos turísticos. Por el contrario, es en el alquiler tradicional donde hay problemas, según advierte Teresa Suárez, secretaria del Colegio de Administradores de Fincas de Galicia (Coafga).

Se trata de casos donde el inquilino genera problemas de convivencia e inseguridad, pero que como abona la renta “no hay manera de echarle de la vivienda”. Y también en casos de viviendas que están dentro de bolsas sociales pero que no hay un control sobre sus usos. “Estos no son tan mínimos, en lugar de vivir una familia, están cinco...”, detalla Suárez. Además, advierte de que en el caso de los pisos turísticos ya hay unos requisitos que establece el decreto autonómico para realizar esta actividad y además es una modalidad sujeta a la temporalidad. “Los inquilinos se mueven continuamente, puede salir uno malo, pero no todos”, apunta la secretaria de Coafga.

En este sentido, añade además que el propietario está obligado a tener un registro de usuarios, con lo que se sabe quién está en esa vivienda y está localizado, debe tener un seguro de responsabilidad civil y tener un teléfono las 24 horas por si pasa algún incidente. “A efectos de seguridad ciudadana, la garantía es total”, destaca Suárez, quien reconoce que ante la falta de garantías jurídicas del alquiler tradicional es lógico que cada vez más propietarios opten por el arrendamiento vacacional o incluso dejar su vivienda cerrada, fuera del mercado. “El piso turístico ofrece seguridad jurídica al propietario y al vecino”, destaca.

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Ante las dificultades de los habitantes de Portugal para acceder a una vivienda, el Gobierno luso del socialista Antonio Costa prepara un cambio drástico en su política que supondrá toda una revolución inmobiliaria. Como medidas más destacadas y no exentas de polémica, figuran la prohibición de nuevas licencias para pisos turísticos, salvo en municipios con problemas de despoblación, y el alquiler forzoso de las viviendas desocupadas.

El plan está siendo ahora sometido a consulta pública y la previsión es que el Consejo de Ministros lo apruebe, ya en su versión definitiva, el próximo mes de marzo. Se calcula que en el país hay más de 700.000 inmuebles residenciales vacíos y el Gobierno quiere ponerlos en el mercado. Para ello, el Estado podrá alquilarlos para subarrendarlos durante cinco años y asumiría las mensualidades en caso de impago por parte de los inquilinos. De esta forma los dueños tendrían siempre garantizado el cobro de la renta.

Los alquileres, en todo caso, nunca podrán superar el 35% de los ingresos de la familia y se establecerá un techo máximo de subida para los nuevos contratos, que estará vinculado a la inflación con el objeto de evitar que los precios se disparen.

También se alterará el uso de terrenos y edificios de servicios o comercio para destinarlos a vivienda y el Estado cederá terrenos o edificios a cooperativas y entidades del sector privado para que desarrollen vivienda a costes accesibles.

Otra de las medidas del plan va dirigida a un mayor control de la oferta de pisos turísticos en régimen del llamado “alojamiento local” –como AirBnb o hostels–, para aumentar la oferta de vivienda en alquiler. El Ejecutivo prohibirá la concesión de nuevas licencias, a excepción de alojamientos rurales en municipios del interior donde no hay presión urbanística y puedan ser un factor importante para la dinamización económica. Las licencias ya concedidas se revisarán en 2030 y, a partir de entonces, se someterán a evaluaciones periódicas cada cinco años.

Los propietarios de estos alojamientos tendrán que pagar una tasa extraordinaria que irá dirigida a financiar políticas de vivienda y también habrá beneficios fiscales para quien, hasta 2024, pase su piso turístico al mercado de alquiler de vivienda. Y también podrá fin al régimen de “visados de oro”, vigentes desde 2012, que concede permisos de residencia a los extranjeros que inviertan en inmuebles, creen negocios o trasladen capitales a Portugal.

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