A pesar de que el metro cuadrado de suelo urbano cerró el pasado año en Galicia a 66,3 euros tras una caída, según el Ministerio de Fomento, de casi el 11% en comparación con el tercer trimestre, y de más del 21% respecto al final de 2015, la Xunta habla de una "línea de aumento en los precios del suelo edificable ante la perspectiva de una recuperación del sector de la promoción" para dar por hecho la también "inequívoca recuperación" de "los precios inmobiliarios" en la comunidad y subir los que ella usa para aplicar sus principales impuestos. Por eso los nuevos valores que están en vigor desde el 1 de mayo no afectan solo a la tasación de las edificaciones. Hay cambios también en lo que cuesta el suelo que ocupan. La Axencia Tributaria de Galicia (Atriga) divide la comunidad en 291 zonas con los concellos más poblados y los barrios más representativos de las principales ciudades y en casi ocho de cada diez aumenta el precio del metro cuadrado. Solo en 27 de ellas (9,3% del total) se mantiene sin cambios y en 37 (12,7%) bajan.
En general, en los edificios urbanos, la administración gallega utiliza los datos catastrales y los multiplica por hasta 3,3 para acondicionarlos a los precios reales que se pagarían en una compraventa en la actualidad. Ese es luego el importe que tiene en cuenta para revisar las declaraciones de contribuyentes por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales -que grava, entre otras operaciones, las transacciones de vivienda usada- o el de Sucesiones y Donaciones.
Pero en el caso de inmuebles con características especiales o que cuenten con algún tipo de singularidad que impida el uso de los datos del Catastro -una situación muy habitual, según los asesores fiscales consultados-, la Atriga echa cálculos y uno de los criterios que emplea es ese listado detallado del metro cuadrado construido por zonas en la región que se elabora con los precios que se conozcan por operaciones públicas y con estudios de mercado.
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¿A qué tipo de edificaciones va dirigida ese método alternativo a los valores catastrales? Pues desde inmuebles con funciones diferentes a vivienda, garajes u oficinas; a casas con más de 200 metros cuadrados de superficie o que estén en construcción o sobre parcelas de más de 3.000 metros cuadrados, pasando con construcciones que dispongan de mayor edificabilidad de la que está levantada o bajos comerciales que superen los 400 metros cuadrados útiles.
Las áreas en las que se mantienen los mismos importes que en la anterior orden, de diciembre de 2015, son las dos en la que la Xunta divide O Barco de Valdeorras; Becerreá; Guísamo (Bergondo); Boqueixón; Camariñas; Castro Caldelas; Celanova; Plaza do Inferniño en Ferrol; la calle Ramón Ferreiro y suelo dotacional en Lugo; Maceda; As Lagoas de Ourense; Serra de Outes; A Pobra de Trives; Pontedeume; zona de equipamientos de Pontevedra; Ribadavia; O Rosal; A Rúa; el centro y O Cumial de San Cibrao das Viñas; la calle Aragón de Vigo; Magazos, en Viveiro; Xinzo de Limia; y Baio, en Zas.
En los que desciende la cotización del metro cuadrado destacan los núcleos históricos de varias urbes. El de Lugo cae un 12%, hasta los 400 euros; un 18% el de Ourense, con 460 euros; el 19% el de Pontevedra, donde ronda, según la Xunta, los 340 euros; y cerca del 5%, hasta los 500 euros, el de Vigo.
El resto de las demarcaciones con recortes de precio son Bande, donde cae un 50% el precio; un 23,8% en A Cañiza; un 14% en Cariño; el 21% en Carnota; el 3,6% y el 25%, respectivamente, en Zalaeta y Ciudad Jardín, en A Coruña; el 6% en Ciudad Escolar, también en la ciudad herculina; el 21% en Curtis; entre un 4,7% y el 33% en las zonas ferrolanas de Recimil, Magdalena, Ultramar, Esteiro-Resto, Caranza, Telleiras y San Pablo; más de un 40% en Paiosaco (A Laracha); el 41% en Lourenzá; el 43% en Mondariz; el 7% en Serres (Muros); un 14% en Oleiros; el 11,7% en Covelo (Poio); el 5% en Rianxo; el 12,5% en Viana do Bolo; un 14% en O Vicedo; y Príncipe (2,2%), O Castro (3,2%), O Couto (9,9%), Venezuela (10%) y Tomás Alonso (8,6%), todas en Vigo.
Queda una localización más con una bajada de los precios para la Xunta en el metro cuadrado urbanizado. Una muy llamativa. La isla de A Toxa. El valor del suelo en el nuevo baremo de la Atriga para esta zona del concello de O Grove desciende un 15,2% y se sitúa en 950 euros. A Toxa deja de ser así la milla de oro del mercado inmobiliario gallego. Cuando el Gobierno autonómico estrenó en 2011 el sistema de precios medios -aunque con carácter retroactivo para las liquidaciones de impuestos pendientes del ejercicio anterior- el metro cuadrado en la isla alcanzaban los 2.000 euros. El abaratamiento desde entonces para pagar los gravámenes a la Xunta en caso de la venta de una casa o herencias con propiedades allí, destino tradicional de varias de las grandes fortunas, fue del 52%.
¿Dónde está ahora el metro cuadrado más caro de Galicia a la hora de pagar los impuestos autonómicos? En la Ciudad Vieja de A Coruña. Cuesta 1.200 euros, un 7,1% más que lo que reflejaba hasta ahora la tabla de la Xunta. A continuación está la Plaza de Compostela, en el corazón de Vigo, con 1.000 euros por metro cuadrado. Y en tercer lugar, el casco histórico intramuros de Santiago, donde son 990 euros. En las tres, además, están también los precios más elevados para las plazas de garaje en la región: 40.000 euros.
Al igual que en A Toxa, el metro cuadrado en Sanxenxo se sitúa en 950 euros. La localidad pontevedresa, epicentro del turismo de la comunidad, acumula en la actualización de precios de la Xunta una de las subidas más fuertes, del 23,4%. En el caso del Ensanche coruñés, con 950 euros, el encarecimiento es del 13%.
En las 227 zonas de los llamados "valores referenciales de repercusión para uso dominantes del suelo urbano residencial" que aguantan un alza de los precios, las variaciones son de todo tipo. Entre las más altas están el 43% de Arzúa, Carballo, zonas dispersas de Carral, Cedeira, A Fonsagrada, Monforte de Lemos, Mugardos, Negreira, A Pobra do Caramiñal, Quiroga, Escairón (O Saviñao), Aviño (Valdoviño), Vila de Cruces y Viveiro. En el área de urbanizaciones de Cambre, la tasación de la Xunta se dispara un 185,7%; un 87% en Chantada; el 90% en los alrededores de Culleredo; el doble en la Urbanización Anacara y el 57% en la playa de Perbes, en Miño; un 185% de alza en Santa Lucía (Moraña); el 80% en el centro de Ponteceso y el 187% en Corme; el 57% en la zona de playa de Pontedeume; el 50% en A Pontenova; un 186% en Santa Catalina, en el concello de Santa Comba; y el 100% en Vimianzo, Xove y la zona de A Piroga, en Zas.
La Xunta recuerda que el suelo es "una de las componentes que determinan el cómputo final" y que las subidas están compensadas "por la estabilización del valor de la construcción, que se mantuvo sin variación desde el año 2011". "Y eso -añade Facenda- en la práctica supone una bajada, dado que se aplica un coeficiente de antigüedad que va depreciando el valor por cada ano que transcurre".
El TSXG, contra la comparación de inmuebles sin detallar
- La comprobación de la Xunta a los valores que declaran los contribuyentes en los impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Sucesiones y Donaciones para saber si se ajustan a la realidad y pagan lo que les corresponde está cargada de polémica. Lo dice abiertamente la Inspección General del Ministerio de Hacienda, que en sus últimos informes anuales sobre la aplicación en Galicia de los gravámenes cedidos alerta de la "elevada conflictividad". Las reclamaciones ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) marcan récord año tras año desde que la Consellería de Facenda lanzó el sistema y la mayoría, por encima del 80%, dan la razón al demandante. Pero también lo reconoce la propia administración autonómica, que ha tenido que introducir varios cambios en un modelo que incluso abrió conflictos de competencias con el Gobierno central y recibió el varapalo del Tribunal Constitucional en el caso concreto de las valoraciones de las participaciones en empresas. Las denuncias que llegan al Tribunal Superior de Xustiza de Galicia (TSXG) son también un buen termómetro de esa judicialización de la que habla el Ministerio de Hacienda. Y los fallos en contra de la Xunta no cesan ante la falta de motivación de esas liquidaciones que disparan los precios. Una de las últimas abronca a otra de las fórmulas de las que dispone la Xunta para valorar: mediante la comparación con activos "similares" a los que declara el contribuyente en cuestión. La sentencia sobre la declaración de una herencia llama la atención de que el dictamen del perito mencione esas propiedades "testigo" para comparar, pero sin ni quiera identificarlos, "salvo por la referencia a la calle en que se ubican". Sin "los antecedentes de esos valores", el TSXG concluye que la comparación representa una "utilización impropia del método de precios medios de mercado". "Debe fundamentarse en el informe, cuando se utiliza tal método, la razón por la que se ha utilizado un determinado testigo y no otro y la razón, igualmente, de que se considera análoga una determinada transmisión a la que se valora por dicho método". Y hacerlo "con el suficiente detalle para que el contribuyente pueda legítimamente discrepar y defender una valoración alternativa".
