19 de junio de 2011
19.06.2011

La crisis duplica en tres años las subastas judiciales de pisos y propiedades embargadas

Galicia registró casi 2.000 pujas el año pasado

19.06.2011 | 11:43

Las dificultades de muchos gallegos para pagar la hipoteca o la letra del coche han puesto al orden del día las subastas judiciales. Bancos y financieras recurren cada vez más a la justicia para buscar una solución a los impagos derivados de la crisis y recuperar así toda o gran parte de la deuda que pesa sobre las propiedades hipotecadas. En los últimos tres años, las subastas celebradas en los juzgados gallegos de Primera Instancia e Instrucción prácticamente se han duplicado y todo indica que, debido al retraso con el que funcionan muchos órganos en la comunidad, la cifra seguirá aumentando este año.
Frente a las 1.094 subastas de 2008, los juzgados convocaron el año pasado 1.960. Esto significa que, según los datos del Poder Judicial, cada día se celebran cinco pujas, en su mayor parte, de pisos y casas enajenados por los bancos cuando sus clientes dejan de pagar las cuotas. En ese momento, la hipoteca actúa como una garantía y la entidad bancaria puede presentarla ante el juzgado para reclamar toda la deuda de golpe sobre la propiedad. No es necesario ir a juicio; solo que el banco demuestre ante el juez que el deudor ha incumplido las obligaciones de pago que acordaron.
El siguiente paso es la convocatoria de una subasta judicial por un precio de partida equivalente al valor de mercado de la propiedad en ese momento y cuyo resultado se destina a cubrir la deuda con el banco y, si sobra, a indemnizar también al deudor. En la práctica, sin embargo, este tipo de pujas no suele ofrecer una solución definitiva para los propietarios, que en casi todos los casos salen del juzgado habiendo perdido su propiedad y manteniendo viva, aún así, parte de la deuda.
Aunque en teoría la propiedad embargada se subasta siempre por un precio justo y ajustado a su valor real, la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que, si no se presenta ningún otro postor y el banco lo solicita, el "remate de la puja" (es decir, el trámite con el que el juez da por resuelta la subasta) se pueda fijar en el 50% de la tasación e incluso por debajo si la cantidad ofertada cubre todas las cuotas pendientes. En la práctica esto permite, por ejemplo, que un piso valorado por un perito judicial en 120.000 euros y tasado en su día por el banco en 150.000 euros, sea vendido vía subasta por 60.000 euros o menos.
"Cuando se celebra una subasta judicial puede pasar que aparezcan postores dispuestos a pujar al alza por la propiedad, con lo cual el dinero llegaría para repartirse entre banco y deudor, o bien, y esto es lo más frecuente, que no haya postores o los que haya, presenten ofertas a la baja que no igualan el valor de tasación, lo que crea una gran indefensión para el deudor", explica un portavoz de la organización progresista Jueces para la Democracia.
A raíz de la crisis la forma más habitual de que se resuelva una subasta es que el banco se quede con la propiedad por un precio que no cubre las cuotas pendientes y, por tanto, pervive parte de la deuda, que podrá seguir reclamando por vía judicial contra el resto de los bienes del propietario (coche, muebles e incluso parte de la nómina).
En el mejor de los escenarios, si hay otro interesado diferente al banco, éste podrá optar a la compra por el 70% del valor de tasación que haya fijado el juez, siempre que dicha cantidad cubra la deuda pendiente y las costas judiciales. Pero incluso cuando hay terceros dispuestos a pujar por un inmueble, la ley permite rebajar el porcentaje de remate de la subasta al 50% de la tasación si el banco no está dispuesto a mejorar la oferta o si la cuantía, sin llegar a la mitad del precio de salida, cubre la deuda pendiente y los gastos del juicio.
Los impagos que acaban en manos de la Justicia se han disparado desde el inicio de la crisis, en un primer momento porque los bancos veían en la subasta una solución ventajosa que les permitía colocar a un tercero la propiedad "a buen precio" y después, forzados por el progresivo incremento de los impagos. Pero al dispararse, las subastas han dejado de ser un negocio incluso para los bancos. La cartera de activos inmobiliarios que han ido acumulando las entidades financieras es hoy en día tan amplia que resulta difícil recolocarlos en el mercado. Es decir, que el banco se queda con la propiedad y, en muchos casos, sigue percibiendo de forma fraccionada el resto de la deuda, pero ya no encuentra a quién vender estos activos.
La situación de las subastas judiciales en Galicia no es algo excepcional. Se trata de una tónica común en todo el país, que de las 23.418 pujas celebradas en 2008 ha pasado a las 62.105 del año pasado. La comunidad en la que más impagos acaban en manos de un juez es Cataluña, cuyos juzgados subastaron en 2010 un total de 11.803 propiedades.

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