Ya en vigor: los propietarios gallegos no pueden exigir dos meses de fianza por el alquiler de una vivienda

En un mercado cada vez más tensionado y en el que los inquilinos claman contra las condiciones de los alquileres, las fianzas se han convertido en uno más de los abusos que algunos arrendadores cometen; convirtiendo una garantía con un fin determinado en un beneficio extra que nunca vuelve a quien lo deposita.

Entre las prácticas más habituales está la de depositar la fianza en la cuenta del propietario y no en la institución autonómica correspondiente. En el caso de Galicia, la Consellería de Vivenda e Planificación de Infraestruturas publicaba hace un mes que durante 2025 se impusieron 212 sanciones a propietarios en Galicia que, tras arrendar su vivienda, no habían depositado la fianza abonada por sus inquilinos en la sede del Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS).

Otra práctica muy extendida es la de pedir dos o tres meses de fianza. ¿Es legal hacerlo? Aunque muchos arrendadores y arrendatarios lo desconozcan, no. No es legal pedir esa fianza y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo deja claro.

No se pueden pedir dos meses de fianza

La LAU recoge la normativa que regula los contratos de alquiler en todo el país, pero su desarrollo y control dependen de cada región. En ella se recogen los derechos y deberes de ambas partes, lo que incluye todo lo relativo al depósito de la fianza, su cuantía y su devolución. Más allá de esta norma, las condiciones excepcionales que pueda querer imponer cada casero no cuentan con un marco legal definido.

Por lo general, hasta hace unos años lo más extendido era solicitar un mes de fianza y el pago de la primera mensualidad al nuevo inquilino. Sin embargo y como comentábamos antes, cada vez más propietarios deciden pedir hasta dos o tres meses solo en concepto de fianza. Esta exigencia choca de manera frontal con la LAU, que en su preámbulo establece que «la fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en su uso distinto, fijándose en una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto».

Según el texto, con la firma del contrato de alquiler el arrendador podrá exigir solo una mensualidad de renta en concepto de fianza. Es cierto que la ley permite pactar garantías adicionales equivales a, como máximo, dos mensualidades. Este acuerdo puede traducirse en avales o seguros de impago entre otros.

Eso sí, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana insiste: «En el caso de que el seguro lo sufrague el inquilino, su coste no podrá exceder esas dos mensualidades». Algo que ratifica la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 36: «En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de alquiler de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta».

De esta forma, las garantías siguen siendo equivalentes a los tres meses de alquiler. La diferencia es que con estas garantías también lo son para el inquilino, que sabe que ese dinero no se convertirá en un extra que se pueda embolsar el propietario al finalizar el contrato.