Los gastos hipotecarios injustos tienen solución

Si tienes o tuviste una hipoteca formalizada entre los años 1984 y 2019, es muy probable que formes parte de los miles de consumidores que asumieron unos gastos que, según la legislación vigente y la más reciente jurisprudencia europea, nunca deberían haber pagado. Durante décadas, las entidades bancarias impusieron de manera unilateral a los clientes la totalidad de los costes derivados de la constitución del préstamo hipotecario, sin margen real de negociación y sin una información clara sobre su legalidad.

Entre estos gastos se incluyen los honorarios de notaría, los aranceles del Registro de la Propiedad, los costes de gestoría e incluso los de tasación del inmueble. Se trata de conceptos necesarios para que el banco pueda garantizar el préstamo y asegurar sus derechos frente a terceros, pero que, pese a beneficiar principalmente a la entidad financiera, fueron sistemáticamente repercutidos al consumidor. Esta práctica, hoy considerada abusiva por los tribunales, fue asumida durante años con normalidad por quienes necesitaban acceder a una vivienda.

La situación comenzó a cambiar de forma significativa a raíz de varias sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y su posterior aplicación por parte de los tribunales españoles. Estas resoluciones reconocen el derecho de los consumidores a reclamar la devolución de los gastos hipotecarios indebidamente pagados, incluso en aquellos casos en los que la hipoteca fue cancelada hace muchos años. Uno de los aspectos más relevantes de esta doctrina es que el plazo de prescripción no empieza a contar en el momento en que se abonaron los gastos, sino cuando el consumidor tiene conocimiento efectivo de la nulidad de la cláusula, lo que mantiene vivas numerosas reclamaciones que parecían ya prescritas.

Esta interpretación abre una nueva oportunidad para recuperar cantidades que, en muchos casos, rondan los 1.500 euros, a las que hay que sumar los intereses legales acumulados durante años. Para conocer mejor cómo funciona este proceso y quiénes pueden beneficiarse de él, hablamos con el abogado estradense Jose Cao, uno de los profesionales más activos en la reclamación de gastos hipotecarios.

Según explica, “el 100 % de las personas que firmaron una hipoteca antes de 2018 asumieron estos gastos”. No importa si el préstamo ya está cancelado, si la vivienda fue vendida o si posteriormente se firmó otra hipoteca. “Si se firmó una escritura hipotecaria, existe el derecho a que el banco devuelva esas cantidades”, afirma. De hecho, relata casos en los que clientes con hipotecas firmadas a comienzos de los años noventa han conseguido recuperar no solo el importe de las facturas, sino también décadas de intereses. “Tenemos casos de hipotecas de 1990 ya canceladas en las que los clientes han recuperado lo pagado con más de 35 años de intereses”, señala.

Los gastos que pueden reclamarse están claramente definidos: notaría, registro, gestoría y tasación. El proceso, además, es sencillo en cuanto a documentación. Basta con facilitar una copia de la escritura del préstamo hipotecario y, si se conservan, las facturas correspondientes a esos conceptos. A partir de ahí, el despacho se encarga de tramitar la reclamación hasta obtener una resolución judicial, que en la mayoría de los casos resulta favorable al consumidor.

Otro de los aspectos que más tranquilidad aporta a los afectados es el coste del procedimiento. “Para el cliente la reclamación es gratuita”, explica Cao. Al ser el banco condenado en costas, es la entidad financiera la que asume los honorarios del abogado. Esto significa que el dinero recuperado, que suele situarse en torno a los 1.500 euros de media, es íntegramente para el cliente, sin gastos añadidos.

Más allá del ámbito estrictamente jurídico, el abogado ha puesto en marcha una iniciativa tan llamativa como singular para agradecer la confianza de su clientela: el sorteo de experiencias de pilotaje de vehículos de lujo como Ferrari, Lamborghini o McLaren entre las personas que contratan sus servicios para reclamar los gastos hipotecarios. “No sabía cómo agradecer la confianza de tanta gente que acude al despacho y se me ocurrió esta idea”, explica. Lo que comenzó como una acción puntual se ha convertido en una campaña con un im pacto inesperado, que ya suma varias ediciones y atrae clientes de toda España.

Según destaca, esta visibilidad también ha servido para dar impulso a la causa. “Entre todos estamos haciendo algo grande; ya hemos recuperado cerca de un millón y medio de euros de los bancos para nuestros clientes”, concluye. Un ejemplo claro de cómo la información, el asesoramiento especializado y la acción colectiva pueden transformar una práctica abusiva del pasado en un derecho recuperado en el presente.