Cómo cambian los contratos de arrendamiento tras la derogación del Decreto-ley 8/2026: los inquilinos pierden dos protecciones clave

La victoria de Sumar frente al PSOE hace poco más de un mes, cuando se plantó a las puertas del Consejo de Ministros para arrancar a su socio una prórroga de los alquileres de dos años y un tope a la subida anual de precios del 2%, se convirtió el pasado martes en una derrota del Ejecutivo a manos de PP Vox y Junts, que votaron en contra del decreto de vivienda. Tras la derogación del Real Decreto-ley 8/2026, los inquilinos y propietarios gallegos afrontan grandes cambios en sus contratos de arrendamiento.

Las medidas que brindaban una protección extraordinaria al alquiler no duraron más que unas pocas semanas y las personas con contratos a punto de terminar se convierten de nuevo en víctimas de un mercado que no para de apretar. Y es que el precio medio del arrendamiento en la comunidad se sitúa ya en 780 euros mensuales, un 4 % más que en 2025, según los datos del Barómetro del Alquiler del primer trimestre de 2026 elaborado por el Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro.

Tras su breve vigencia, el marco legal para arrendatarios y propietarios vuelven a estar regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Por qué el decreto era clave para los inquilinos

La norma introducía dos medidas que afectaban directamente al bolsillo y la estabilidad de los inquilinos:

• Límite del 2% a la subida anual del alquiler hasta finales de 2027: Esto impedía que la inflación, disparada por la crisis energética y el contexto internacional, se trasladará de golpe a las rentas mensuales. De este modo, un alquiler de 1.000 euros solo podía subir 20 euros al año, incluso aunque el IPC creciera mucho más.
• Prórroga extraordinaria obligatoria: Los inquilinos cuyo contrato finalizara antes de diciembre de 2027 podían exigir seguir en la vivienda hasta dos años más, manteniendo las mismas condiciones. El propietario solo podía negarse en casos muy concretos, como necesitar la vivienda para uso propio.

Estas medidas buscaban evitar situaciones de vulnerabilidad, subidas abruptas o desplazamientos forzosos en un mercado cada vez más tensionado.

Consecuencias tras la derogación: desde subidas de renta hasta menos prórrogas

Las consecuencias de este «no» del Congreso son inmediatas, todas estas protecciones desaparecen para los contratos que se gestionen a partir de ahora. Los alquileres vuelven a regirse por lo pactado en cada contrato. Esto implica que:

• Las subidas de renta ya no están limitadas al 2% y podrán ajustarse al índice que figure en el contrato (habitualmente el IPC u otros indicadores).
• Las prórrogas dejan de ser obligatorias, por lo que el propietario puede decidir no renovar el contrato cuando llegue su vencimiento.
• El poder de negociación cambia, especialmente en zonas donde la demanda de vivienda es alta.

Muchos inquilinos quedan expuestos a renegociaciones en un contexto de precios al alza, lo que puede traducirse en incrementos más elevados o en la necesidad de abandonar la vivienda.

Sin el límite del 2%, las subidas pueden ser mucho más acusadas si el contrato lo permite. Y sin la prórroga obligatoria, desaparece la garantía de permanencia en la vivienda, algo especialmente relevante en ciudades con escasez de oferta.

Pese a todo, los inquilinos pueden respirar porque los acuerdos cerrados durante la vigencia del decreto se mantienen.

Cambios para los propietarios: tienen más poder de negociación

Para los dueños de viviendas, la derogación supone recuperar poder y margen de maniobra. Durante la vigencia del decreto, muchos propietarios denunciaban una pérdida de rentabilidad, ya que el tope del 2% no compensaba la subida general de precios. Además, la prórroga obligatoria limitaba su capacidad para decidir sobre el uso de su inmueble. Ahora, vuelven a poder actualizar las rentas según el contrato, decidir si renuevan o no el alquiler y ajustar precios al mercado actual.

Este cambio puede incentivar la oferta, pero también tensionar aún más los precios en determinadas zonas.

La caída del Real Decreto-ley 8/2026 deja al mercado del alquiler en un escenario de incertidumbre. Mientras los inquilinos pierden protección en un contexto de inflación y escasez de vivienda, los propietarios recuperan control en un entorno todavía volátil.