Las hipotecas variables ya cuestan casi tanto como las fijas

La corrección del precio del dinero por parte del Banco Central Europeo (BCE) ha propiciado que los créditos para la compra de la vivienda se acerquen, singularmente porque los tipos variables están abaratándose más que los fijos, con lo que tienden a igualarse. Los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), de la que forman parte las principales entidades financieras del país, así lo atestiguan.

Al finalizar el segundo trimestre de este año, los tipos permanentes en los contratos hipotecarios estaban en el 2,5 %, con una rebaja de cuatro décimas respecto del 2,9% del tercer trimestre de 2024. Sin embargo, en dicho mismo período interanual, los tipos variables habían bajado del 4,1% de coste al 3 %. Una caída de 1,1 puntos. Las hipotecas a tipo mixto se mueven en una horquilla de entre el 3,2% (las que tienen la parte fija en de uno a cinco años) y el 3,6% (las que la tienen entre los cinco y los diez). Un año atrás estos indicadores estaban en el 4% y el 4,1%, respectivamente. La AHE incorpora también un avance de los datos de agosto de 2025, donde no se producen cambios: el variable sigue en el 3%, el fijo en el 2,5% y el mixto en el 3,3 % de media.

2022

Las datos de la asociación hipotecaria correspondientes al segundo trimestre de 2025 contrastan claramente con los registrados en 2022, cuando los variables estaban en el 1,9% y los fijos, en el 1,8%, mientras que los mixtos se movían entre el 2,3% y el 4,9%. El tipo medio ponderado ha pasado del 2% en 2022 al 3,1% en 2023, al 3,3% en 2024 y al 2,7% en los primeros seis meses de este 2025.

Esta evolución está directamente relacionada con la política monetaria del BCE. En 2022, tras la invasión de Ucrania por parte de Rusia, la inflación, todavía lastrada por las consecuencias de la covid, inició una acelerada carrera alcista que llevó el Índice de Precios al Consumo (IPC) hasta los dos dígitos, por encima del 10%. Para poner coto a esta subida descontrolada del coste de la vida, el Banco Central Europeo inició una política de subidas de los tipos de interés que elevó el precio del dinero hasta el 4,5%. No fue hasta junio de 2024 que empezó a poner freno a sus medidas y puso en marcha un práctica de descensos que terminó justo un año más tarde, cuando los dejó en el 2% que impera actualmente.

Tipos

Como consecuencia de la larga temporada, hasta 2022, en que el BCE mantuvo en el cero por ciento el precio del dinero, las entidades financieras fueron inculcando en sus clientes que contataran hipotecas a tipo fijo, en aquel momento más caras que las variables pero más seguras porque implicaban una cuota mensual permanente y ajena a los vaivenes de los mercados. Así las cosas, en aquel año los contratos variables solo representaban el 24% del total en las nuevas operaciones, frente al 61 % de los fijos puros. Esos porcentajes bajaron en 2024 al 12% en el primer caso y al 56% en el segundo. Al finalizar agosto de este 2025, los variables habían caído al 7% mientras que los permanentes habían subido al 75%. El restante 18% corresponde a los mixtos.

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