Más del 96% de las viviendas en alquiler en Galicia son de particulares

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2008 provocó una profunda recesión global y un cambio en el acceso a la vivienda en España. Se cerró el grifo de la financiación y la banca, lastrada por los impagos del ladrillo, saltó de la etapa del crédito fácil a un endurecimiento sin precedentes de los criterios de concesión. Hubo más de eso que de un posible desapego en las nuevas generaciones respecto a la obsesión por la propiedad. El número de personas que residen en un piso o una casa de alquiler creció en 3,3 millones desde entonces, hasta alcanzar los 9 millones en total a finales de 2023. Es «la mayor expansión del conjunto de las economías europeas», según el Banco de España, que achaca el auge del mercado «al aumento sustancial» de la búsqueda de alquileres por parte de los menores de 44 años, los extranjeros y, en general, de aquellos colectivos dependientes de empleos temporales y rentas más bajas.

El impulso a la demanda durante la última década choca con «un contexto de escaso dinamismo de la oferta de vivienda nueva», subraya el supervisor en un informe especial sobre la evolución reciente de los arrendamientos residenciales publicado ayer, en pleno debate sobre la grave crisis de la vivienda aquí y en el resto de Europa. La previsiones de finalización de nuevas viviendas se han estabilizado alrededor de las 90.000 al año, una cifra «sensiblemente por debajo de la creación neta de hogares y la demanda de vivienda por parte de extranjeros no residentes» y condicionada por la subida de costes de la construcción, la falta de mano de obra en el sector y el déficit de inversiones en el desarrollo de suelos disponibles.

Un 90% de las casi 13.000 viviendas vacías de Vigo son de particulares

La movilización del stock de segunda mano y la conversión de las viviendas secundarias en principales «habrían sido fundamentales» para corregir el desequilibrio, pero «las elevadas rentabilidades esperadas» del alquiler turístico, de temporada y por habitaciones están «incentivando a los propietarios al desplazamiento de la oferta a estas alternativas». Las viviendas turísticas concentran más del 50% del mercado del alquiler residencial en algunas áreas urbanas del arco mediterráneo y superan el 20% en las periferias de zonas del norte, como Vigo, Santander o Gijón.

Entre las causas de la rigidez por el lado de la oferta, el Banco de España señala también el «modesto peso relativo» de las empresas especializadas entre los tenedores. Entidades financieras, aseguradoras, fondos de inversión o socimis controlan solo el 3,8% del mercado en Galicia (el 8,1% en el conjunto del país). El resto de los arrendamientos, más del 96%, están en manos de particulares tras «el aumento de la inversión en vivienda en alquiler». ¿Cuánto aumentó? A un ritmo estimado de 100.000 viviendas anuales de media entre 2012 y 2022. «Esta situación en España contrasta con el contexto de este mercado en las grandes economías europeas», señala el análisis, que atribuye a los «agentes profesionalizados» una «mayor capacidad para generar economías de escala y diversificar los riesgos». «Esta capacidad podría redundar en unas menores primas de riesgo —añade— y en una menor repercusión de los costes operativos y tributarios en los precios del alquiler».

Para el análisis de los precios, precisamente, el Banco de España echa en falta más fuentes de información oficiales. A partir de los datos tributarios, calcula un alza del coste medio del 22,6% entre 2015 y 2022 y del 31% entre las ciudades de más de 50.000 habitantes. Las fianzas depositadas en el Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS) evidencian que el precio medio de los nuevos contratos se disparó el 51,5% en ese tiempo en Galicia, hasta llegar a los 550 euros. La cuota mensual absorbe el 31% de la renta de los hogares de la comunidad y más de un tercio de las familias deben dedicar por encima del 40% de sus ingresos al pago del arrendamiento.

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