El baile de accionistas que dictará la consolidación de las promotoras de viviendas

En las últimas semanas, el sector promotor vive jornadas intensas. Tras el cierre de la compra de Neinor Homes del 10% de Habitat Inmobiliaria, operación que incluye asumir la gestión de todos sus activos, el baile de accionistas está más vivo que nunca: Castlelake, primer accionista de Aedas Homes, quiere vender su participación y Värde Partners, participe mayoritario de Vía Célere, está buscando opciones para dar entrada a nuevo capital. Todo esto ocurre mientras el magnate Carlos Slim mantiene un equilibrio predestinado a romperse en el accionariado de Metrovacesa con Banco Santander y BBVA.

A partir de 2014, en un país con la industria promotora devastada, un grupo de fondos, la mayoría norteamericanos, comenzaron a comprar suelos por toda España para crear promotoras, después de la desaparición de (casi) todas las que existían antes del pinchazo de la burbuja: Castlelake fundó a Aedas Homes, Lone Star y Värde Partners hicieron lo propio con Neinor Homes y Vía Célere, respectivamente, mientras Banco Santander y BBVA acordaron refundar Metrovacesa.

Estos fondos, con un perfil muy oportunista, tenían muy claro la estrategia de inversión: crear la compañía, ponerla a trabajar, sacarla a bolsa y recoger millonarias plusvalías. Sacarla a bolsa lo consiguió Aedas, Neinor y Metrovacesa in extremis, pero Vía Célere no. Recoger millonarias plusvalías solo Lone Star. Diez años después, la composición del accionariado de estas empresas sigue siendo prácticamente el mismo. Aquí radica la problemática que acecha en 2024 a las principales promotoras del país (las cuales no alcanzan ni un 10% de la cuota total del mercado): los fondos han agotado con creces su tiempo y carecen de un relevo claro.

Fondos sin relevo

Agotada su periodo de permanencia y ante la posibilidad de cerrar una salida a bolsa, Värde inició en Vía Célere una fase de liquidación ordenada, consistente en desarrollar los suelos de su propiedad, pero sin adquirir nuevos activos, después de haber intentado previamente vender la compañía o fusionarla con Neinor. Ahora, según informó el medio especializado Green Street News, el fondo habría contratado a dos bancos de inversión para levantar un nuevo vehículo que dé salida al anterior y poder iniciar un nuevo periodo de inversión en la promotora.

También ha recurrido a la banca de inversión Castlelake, que ha dado un mandato en Londres para buscar un inversor dispuesto a adquirir Aedas Homes. No es la primera vez que lo intenta, ya lo hizo hace más de un año, aunque por el momento sin éxito. La complicación añadida para dar relevo al fondo de Minneapolis es que, al tratarse de una empresa cotizada, el comprador debe lanzar una oferta pública de compra por la totalidad de la promotora.

Neinor y su anticipación

La promotora que mejor se ha anticipado a las nuevas tendencias es Neinor. En 2022, con la entrada en su capital de Stoneshield, fondo fundado por los exLone Star Juan Pepa y Felipe Morenés, que participaron en su fundación y salida a bolsa, la promotora liderada por Borja García-Egotxeaga diseñó un plan estratégico para terminar de desarrollar los suelos que mantenía en su balance y todas las nuevas inversiones canalizarlas a través de coinversión, consistente en aliarse con socios financieros para desarrollar nuevas promociones.

De esta forma, Neinor se anticipó a una tendencia del sector: promotoras con balances más pequeños, cuya actividad consiste en ser la plataforma de gestión de inversiones de varios fondos. La empresa cerró varias alianzas, con el brazo inversor de la aseguradora Axa, Orion o Urbanitae. El último, el de mayor escala, con Bain Capital: asumir la gestión de toda los activos de Habitat Inmobiliaria.

Metrovacesa y Slim

En medio de este contexto, el rara avis, el caso opuesto, es el de Metrovacesa, que sí tiene un relevo claro en su accionariado. Banco Santander controla cerca del 50%, mientras que el 22% está en manos Carlos Slim y casi el 21% en BBVA. El deseo del empresario mexicano es adquirir la totalidad de la promotora, como ya hizo anteriormente en Realia y FCC. El principal escollo hasta ahora ha sido el precio de las acciones en bolsa: las entidades financieras las valoraban en su balance muy por encima de la cotización, lo que complicaba un acuerdo que obligase a materializar pérdidas.

Con el paso de los meses, los títulos de Metrovacesa han ido subiendo, hasta el punto de que ya ha convergido el precio, en el caso de BBVA. Sin embargo, si Carlos Slim llegase a un acuerdo con este banco, su participación superaría el 30%, motivo por el que tendría que lanzar una opa y alcanzar otro trato con la entidad liderada por Ana Botín, asalto final que en estos momentos no se vislumbra.