Las compraventas de viviendas se enfrían en la antesala de la aprobación de la Ley de Vivienda

La vivienda muestra sus primeros signos de debilidad. El número de compraventas de inmuebles residenciales apunta ligeramente a la baja desde que tocase un máximo en mayo del pasado año. Desde ese punto, la tendencia ha sido bajista hasta el mes de febrero de 2023, los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que no tienen el acuerdo entre el Ejecutivo y sus socios para aprobar la ley de Vivienda.

"El ritmo de ventas viene mostrando una tendencia decreciente desde el pasado mes de agosto. De hecho, desde octubre la venta de viviendas se ha situado por debajo de la tendencia descrita antes de la pandemia", confirma BBVA en su informe del primer trimestre.

Esta ralentización en las operaciones coincide, con pocos meses de decalaje, con la entrada del euríbor en terreno positivo. El encarecimiento de las hipotecas por la subida de tipos ejecutada por el Banco Central Europeo (BCE) es la razón principal de este enfriamiento del mercado inmobiliario.

En su último estudio sobre el mercado inmobiliario, BBVA explica alguna de las claves que también han contribuido a este enfriamiento: "los hogares ya han agotado buena parte de la bolsa de ahorro acumulada durante el confinamiento, que ha sido importante para financiar la nueva compra de vivienda", la inflación en cotas elevadas, que "reduce el poder adquisitivo de la renta y de la riqueza", y "la desaceleración del crecimiento económico, que en 2023 se situará en torno al 1,6%, casi un 4% menos que en 2022".

La tasadora Gesvalt cree también que la Ley de Vivienda podrá afectar, pero será en el futuro porque por ahora aún no está en vigor. "La norma provoca inseguridad jurídica entre los inversores, sobre todo en materia de limitación del precio del alquiler y el impacto que pueda tener en la rentabilidad de la vivienda", pronostica Jose Antonio Salomón, responsable del área de Research de la tasadora Gesvalt.

Con todo esto sobre la mesa, Cristina Arias, directora del servicio de estudios Tinsa, concluye: "Aunque estos factores afectan a toda la población, tienen más repercusión en los hogares con rentas más bajas, que tienden a optar a la vivienda de segunda mano por ser menos costosa".

¿Cuánto caerán las compraventas en 2023?

Entre los principales analistas del mercado residencial (entidades financieras y tasadores) hay un consenso de que el número de compraventas caerá en torno a un 10% o 30% durante 2023, en comparación con el año anterior. 2022 cerró con casi 650.000 transacciones, el mejor dato desde el año 2007.

En esta línea, BBVA calcula que se cerrarán 515.000 transacciones de inmuebles residenciales y CaixaBank alrededor de 480.000. "Esperamos que el volumen de compraventas de vivienda en 2023 vaya retornando a la media histórica, sin suponer un desplome en el nivel de actividad total, dado el alto volumen de transacciones que se registró en 2022", señala Cristina Arias. Jose Antonio Salomón de Gesvalt es la más positivo, situando entre un 8% y un 10% la caída, aunque matiza: "Esta previsión es a nivel nacional, por lo que es probable que observemos comportamientos muy diferentes en distintas regiones o mercados; en función de la evolución de su oferta y demanda, su capacidad de atracción de turismo y comprador extranjero o el comportamiento del precio de compra y alquiler".

Una de las posibilidades en el mercado es una estabilización, como ocurrió entre 2018 y 2019, que las compraventas se mantuvieron estables en un rango después de una gran subida desde los mínimos tras la burbuja, registrados en 2013. En los meses de menos actividad tras el estallido del 'boom', se contabilizaron 22.000 transacciones en algún mes, una cifra tan baja que solo se volvió a marcar en los meses de confinamiento durante la pandemia.

Mayor debilidad de la segunda mano

En los últimos meses, las estadísticas arrojan que el mercado de la vivienda tiene dos velocidades: los inmuebles de obra nueva y los de segunda mano. Por un lado, se observa que los pisos a estrenar se mantienen muy estables, durante los últimos 22 meses, en el entorno de las 10.000 transacciones al mes. Por el contrario, la segunda mano es mucho más volátil. Con la reapertura económica, tras la crisis sanitaria, este mercado se recuperó muy rápido, hasta rozar las 50.000 compraventas en un solo mes, en mayo de 2022. Poco a poco esta cifra fue cayendo hasta cerrar diciembre con 35.000 operaciones, aunque recuperó las 40.000 en enero y febrero.

Desde Tinsa no son tan positivos que se mantengan indemnes las compraventas de obra nueva. "La oferta de obra nueva ha estado limitada en el último año no solo por las deficiencias estructurales habituales, sino también por la presión de costes de los materiales y los tensionamientos en las cadenas de suministros que han ocasionado demoras en los proyectos. Si la oferta es más limitada, aunque no cayera la demanda, se reducirían las compraventas", señala la directora del servicio de estudios de la tasadora