Las entidades financieras también se prestan dinero entre sí en el llamado mercado interbancario y el interés al que lo hacen marca la evolución diaria del euríbor. El cálculo deja fuera un 30% de las operaciones (el 15% de mayor cuantía y el 15% con los datos más bajos) y saca la media del 70% restante. Cuando el indicador se estrenó como principal referencia de las hipotecas en enero de 1999, el valor superaba ligeramente el 3%. Llegó a escalar la barrera del 5% al año siguiente y volvió a esa misma cota a mediados de 2008, hasta que la recesión global y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria aletargaron su cotización. En 2016 entró en terreno negativo, en línea con los tipos oficiales. Así estuvo seis años, hasta que las tensiones inflacionistas allanaron el camino para el giro de timón de la política monetaria. El Banco Central Europeo (BCE) subió medio punto el precio del dinero en julio y un 0,75% en su reunión de septiembre, dando alas al euríbor, que ya se mueve desde la pasada semana por encima del 2%. Ayer se situó en el 2,223% y la media del mes –que es la que se tiene en cuenta en la revisión de los créditos para la compra de vivienda– alcanza el 1,993%, frente al -0,498 de hace un año. Habrá subida para las hipotecas a tipo variable. Y no es la única causa de que cada vez cueste más contratar un préstamo.
Los primeros acelerones del euríbor, que pasó del 0,287 en mayo al 1,249 en agosto, elevaron el tipo medio firmado en las hipotecas en Galicia al 2,16%, según el balance del Colegio de Registradores del segundo trimestre del año. Casi siete de cada diez préstamos fueron a tipo fijo, una modalidad disparada en los últimos años –en este 2022 aumentaron un 7%– por la fortísima campaña comercial del sector para escapar de la baja rentabilidad de las hipotecas variables y la tendencia del consumidor a evitar sustos con futuros repuntes. Al euríbor se referenciaron hasta junio tres de cada diez. En el caso de las hipotecas a interés fijo, el tipo medio contratado durante el segundo trimestre en la comunidad fue del 2,29% (2,33% entre enero y marzo), mientras que en las variables alcanzó el 1,8% (sin cambios con el arranque del ejercicio).
Precios y requerimiento de crédito
“El endeudamiento hipotecario por metro cuadrado ha seguido creciendo, presionado por el alza del precio de la vivienda y el mayor requerimiento de crédito hipotecario”, apuntan los Registradores. En Galicia ascendió a 1.077 euros entre abril y junio tras un incremento del 0,9% en comparación con el primer trimestre y del 3,3% en la variación interanual. En el conjunto del Estado subió el 4,9% (1.382 euros), con todas las comunidades al alza. “A pesar del crecimiento acumulado durante el actual ciclo inmobiliario, pasando del mínimo de 2014 con 1.048 euros por metro cuadrado hasta los actuales 1.382 –explican los expertos–, el endeudamiento hipotecario todavía se encuentra muy alejado de las cifras alcanzadas en el anterior ciclo alcista, en el que se llegó a un nivel máximo a comienzos de 2008 con 1.915 euros por metro cuadrado”. La deuda por el inmueble al completo en Galicia crece algo menos que la cuantía por metro cuadrado, un 2,8% anual y el 1,3% trimestral –lo que deja la hipoteca media en Galicia alrededor de los 111.800 euros– “por la ligera tendencia descendente” en la superficie de las casas adquiridas.
Entre la mayor cuantía concedida en las operaciones y la subida de tipos, la cuota media de la hipoteca en Galicia sube cerca de 20 euros en el segundo trimestre. Ahora ronda los 498 euros, su mayor nivel de los últimos ocho años, y el plazo de amortización se extiende durante 288 meses (24 años). ¿Cómo evolucionará el endeudamiento? “Condicionado por el comportamiento del precio de la vivienda, así como el requerimiento de crédito de crédito hipotecario, que previsiblemente tenderá a crecer en los próximos trimestres como consecuencia de la reducción de los niveles de ahorro por el impacto de la inflación”, indican los Registradores.
Tirón inmobiliario
El precio del metro cuadrado en Galicia en la primera mitad de este año se encareció un 6,5%, hasta los 1.406 euros. Al tirón de la demanda, fortalecida por el cambio de prioridades del confinamiento, se suma el impacto de la subida de materiales y el resto de costes en la construcción. En A Coruña y Santiago, el metro cuadrado superaba los 1.700 euros ya en el primer trimestre, un 5% más que en 2019. El aumento en Vigo fue del 6,1% (1.595 euros). Hay subidas incluso más intensas, como en Pontevedra (11,4% y 1.293 euros por metro), Narón (11,1% y 898 euros) y Oleiros (13,7%, hasta los 1.512 euros), según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
