El precio de la vivienda subirá en torno al 4 % en 2022 por el encarecimiento y escasez de las materias primas y el bloqueo del comercio internacional, según el informe inmobiliario del servicio de estudios de CaixaBank, que prevé que 2021 se cierre con unas 545.000 compraventas, una cifra no registrada desde 2008.
La entidad estima que el bum de este año por comprar una vivienda se moderará en 2022, lo que situará las transacciones en niveles similares a los de antes de la pandemia, en torno a 500.000.
Aunque la entrega de viviendas nuevas no solo ha superado este año los niveles precovid, sino que está en máximos desde 2012, el informe recuerda que estas cifras no reflejan la situación actual de la oferta de obra nueva, ya que se refieren a promociones comenzadas hace años.
Mucho más dependiente de factores estructurales, la nueva oferta sigue estando "rezagada", con los visados entre enero y septiembre un 3,9 % por debajo de 2019.
Según CaixaBank, de mantenerse el ritmo actual, se habrán emitido algo más de 100.000 visados de obra nueva en el conjunto de 2021, cifra muy similar a las de 2018 y 2019.
Los nubarrones
Entre las perspectivas favorables para el sector, el informe destaca la fortaleza de los factores que impulsan la demanda y el efecto dinamizador de la llegada de los fondos de reconstrucción europeos, que en el ámbito de la vivienda irán destinados a la rehabilitación.
También apunta que las condiciones de financiación favorables seguirán apoyando la inversión inmobiliaria.
Sin embargo, incide en que los "nubarrones" relacionados con el encarecimiento de las materias primas y el bloqueo del comercio internacional "podrían lastrar la recuperación de la oferta".
Según datos de Eurostat, los costes del sector están creciendo por encima del 12 % anual y los precios de ciertos suministros, por encima del 15 %.
En esa línea, una encuesta reciente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) recoge que un 75 % de las empresas ha sufrido algún desabastecimiento o retraso inusual de madera, aluminio o acero, entre otros materiales.
Por eso la patronal lleva meses alertando de retrasos en las obras y pide una mayor posibilidad de renegociar contratos, ampliar los plazos de ejecución de las obras sin penalizaciones y agilizar las licencias.
El precio cambia de tendencia
Desde que la caída de precios tocara suelo entre el último trimestre de 2020 y el primero de 2021, las tasas han ido repuntando hasta superar en septiembre el nivel prepandemia; una tendencia ascendente que se observa en todas las comunidades autónomas, aunque el grado de recuperación es heterogéneo.
Para el 2022, el servicio de estudios de CaixaBank prevé un avance promedio del precio de la vivienda alrededor del 4 % (valor de tasación).
No obstante, a medio plazo, no espera que los precios entren en una espiral alcista preocupante, sino que experimenten un crecimiento acorde con la evolución de la renta de las familias, una vez se diluya el "efecto champán" de la demanda, la oferta se recupere de forma más significativa y se moderen los precios de las materias primas.
Respecto a la situación financiera de las familias, el informe constata que las políticas económicas implementadas durante la pandemia han amortiguado el impacto de la crisis en los hogares y ha conseguido reducir el esfuerzo hipotecario en la mayoría de ellos, si bien alerta de que todavía siguen existiendo bolsas de vulnerabilidad entre los hogares de renta baja.
Desaceleración de los alquileres
Entretanto, la pandemia ha acentuado la tendencia bajista de las rentas de alquiler, según el análisis que hace el banco a partir de los importes de los recibos que gestiona.
Este indica que en cuatro de cada seis municipios y provincias los alquileres ya habían tocado techo cuando irrumpió la covid, tras un lustro de incrementos muy superiores a los ingresos de las familias, y que gran parte del ajuste se ha producido entre los alquileres de importes más bajos y en los municipios más turísticos.
Entre enero y septiembre de 2021 el precio del alquiler ha caído en un 65 % de las provincias y un 55 % de los municipios analizados por el banco, respecto al mismo periodo del año anterior.
Tras admitir que no le resulta posible evaluar el efecto de la ley de contención de rentas catalana, el informe advierte, apelando a la experiencia internacional, de la importancia de "evaluar cuidadosamente la efectividad y el impacto de este tipo de medidas" de cara a la aprobación de la ley de vivienda estatal, "ya que, en determinados casos, puede llegar a ser contraproducente".
Retrasos en las entregas de vivienda nueva
Además de todo lo que apunta este informe, la falta de mano de obra y el encarecimiento de las materias primas, de la energía o del tráfico de contenedores agravan la situación. En el caso de Vigo, se calcula que las entregas de viviendas de nueva construcción se está retrasando en una media de tres meses. Desde la Asociación de Constructores de Pontevedra (ACP), Javier Carballeda habla de la tormenta perfecta: la falta de personal –un problema endémico de este gremio–, el encarecimiento y el desabastecimiento de materiales, y el aumento de los costes del transporte, del tráfico de contenedores y de la energía.
Esta circunstancia se ilustra con cifras. Desde el mes de abril de 2020, con la pandemia causando estragos importantes a diario en todo el mundo, el precio del acero se ha incrementado un 105%; el aluminio, un 82%; el cobre, un 78%; la madera, casi un 50%; el petróleo, un 189%; y la energía, un 37,90%. La subida de precio de los materiales ha incrementado el coste total de las obras, de media, en un 22,2%. A mayores, la falta de personal: “Próximamente, entre 5.000 y 7.000 personas se jubilarán en los próximos dos años en Galicia, y muchos de los fondos Next Generation tienen que ver con nuestro sector, como la rehabilitación de edificios para potenciar su sostenibilidad. Se estima que puede que hagan falta entre 700 y 900 trabajadores en el área de Vigo. Cuesta mucho atraer a jóvenes y mujeres”.
Mientras, el presidente de la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias (Fegein) y la Asociación de Empresas Inmobiliarias de Vigo (Asemi), Benito Iglesias, señala su preocupación por el incremento del precio de la vivienda, que eleva en Galicia, “podría ser del 10% en el primer semestre del próximo año”.
