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Inquilinos bajo presión (IV)

En alquileres, la tensión va por barrios

Expertos advierten de la opacidad, la falta de oferta y la escasez de vivienda pública en los mercados tensionados

Una mujer pasa ante el escaparate de una inmobiliaria en Barcelona.

“Si al menos tuviéramos algo más sólido y transparente que las estadísticas de Idealista y Fotocasa…”, se lamenta Amparo Pla, abogada experta en desahucios, exdirectora de la única y hundida Sociedad Pública de Alquiler que puso en marcha el Estado. “No hay manera de saber toda la verdad de la tensión del alquiler en España”, sentencia.

Un término procedente de la jerga de los inmobiliarios y de los análisis de economía social ha irrumpido en el debate político de forma que hoy diputados, inquilinos y arrendadores hablan con normalidad de las zonas tensionadas o de los mercados tensionados, pero soslayando la dificultad de su acuñación.

Se llama “mercado tensionado” a aquella área urbanizada donde el alquiler de las viviendas sube cinco puntos por encima del IPC, y a los inquilinos les cuesta más de un tercio de sus ingresos pagarlo. “¿Cómo vamos a saber qué esfuerzo hacen las familias para pagar el alquiler, si no hay estadísticas fiables?”, se pregunta Amparo Pla. Lleva años, dice, esperando “algo más fiable y transparente” que los datos de la patronal inmobiliaria.

El término le parece “falaz” a José Castro, asesor de vivienda del ayuntamiento de Navalcarnero. Su pueblo, con arreglo a esa definición, no es una zona tensionada, pero lo que ve a diario en su despacho le indica que "desde luego sí es una zona llena de tensiones".

Castro considera mercado tensionado a toda España, porque “en todo el país hay el mismo déficit de vivienda pública. En las comunidades autónomas no hay voluntad clara, menos quizá el País Vasco, de reconocer la vivienda como un derecho”.  

Para Óscar Martínez Solozábal, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, la razón de la tensión en los precios de alquiler en España no es tanto la búsqueda del beneficio de fondos y particulares rentistas como la poca vivienda disponible para alquilar: “La oferta es mucho menor que la demanda. Y se debe a que hay una gran inseguridad entre los propietarios de pisos que quieren alquilar, inseguridad jurídica e inseguridad con todo este debate político. Muchos propietarios están decidiendo ahora no alquilar. Nosotros creemos que para que un mercado funcione la oferta ha de ser superior a la demanda, y aquí estamos a la contra”.

Seis ciudades principalmente

“Las quejas por los precios del alquiler no son un espejismo –opina un operador cercano al fondo Blackstone en Madrid-, pero el de las zonas tensionadas no es más problema de precios que de salarios y calidad del empleo, y no se da en toda España; es sobre todo urbano, de seis ciudades: Barcelona, Madrid, Bilbao, Valencia, Palma y Málaga”.

Las seis urbes que cita han registrado alzas en el coste del alquiler desde la última primavera, según los datos que va recopilando el portal EnAlquiler. En los últimos seis meses, Bilbao ha registrado una subida media del 6,4%, Valencia del 8,8, Madrid del 2,3 y Palma del 2,1.

Muy por encima en tensión de precios está Barcelona, con un 10,2% de incremento según el portal, y un precio medio récord de 1.569 euros, y Málaga, con un 13,5% de alza desde marzo pasado, aunque su precio medio para una vivienda de 60 metros es de 876 euros.

La inyección de oferta que supuso “el que abuelos dejaran de dedicar sus pisos a Airbnb durante la pandemia ha sido solo momentáneo”, opina M.C., operador barcelonés de la compra y venta de vivienda. 

Diferencias Madrid-Barcelona

No en todas las ciudades se está calentando igual el mercado de la compra de inmuebles para alquilar. “Casi todo el capital sudamericano –sobre todo venezolano, colombiano y mexicano- que está entrando a comprar inmuebles se va a Madrid o a alternativas como Málaga, en vez de a Barcelona”, lamenta Alejandro Picas, inversionista inmobiliario y copropietario con un hermano de Restate Brothers, con sede en la capital catalana.

“Es que todo el mundo, también los extranjeros, ve las noticias –explica-. Yo trabajo en Barcelona porque amo a mi ciudad y soy de aquí; si no, me había ido a Madrid hace años, porque en Barcelona no nos ayudan”.

La diferencia de tensión entre Barcelona y Madrid incomoda a este inversionista catalán. “Es triste –dice-. La diferencia entre las dos ciudades es sobre todo la gestión política. En Barcelona no nos han ayudado nada. Barcelona ahora está teniendo muchos problemas de seguridad, y la limitación de los alquileres genera que el propietario que tenga activos para alquilar se pregunte que para qué va a reformar si luego va a tener que alquilar por el mismo precio. Por eso, poco a poco se va deteriorando el parque de viviendas de alquiler. Madrid va como un tiro porque ayudan a los promotores, les dejan hacer todo y las licencias van mucho más rápidas”, se queja, y concluye: “Además, en Barcelona el 'procés' no ha ayudado nada”.

Topar alquileres no convence

Ninguno de los expertos que en distintos flancos del mismo fenómeno han sido consultados para esta serie de reportajes se pronuncia sobre una nueva ley de vivienda. “Aún queda mucho para saber en qué consistirá y qué es lo que dejará su trámite parlamentario” explica desde Logroño Óscar Martínez.

Sí se pronuncian algunos sobre lo que ya ha trascendido con más ruido del plan del Ejecutivo, la posibilidad de topar los precios del alquiler en las zonas tensionadas. Y la medida no entusiasma a empresarios ni a inquilinos, ni tampoco a abogados que median entre unos y otros.

Para la letrada Pla, “mientras no haya una voluntad política de edificación de un parque de vivienda pública de alquiler, no de compra, de alquiler –subraya-, no habrá solución al problema de los precios de los alquileres“.

El activista y asesor municipal de Vivienda José Castro cree que “la solución no es topar los precios, porque el casero te puede pedir más dinero bajo mano y ¿qué haces? ¿denunciar? Nadie denuncia si lo que está haciendo es buscar una vivienda”. Para Castro “habría que fiscalizar la tenencia de pisos y aplicar impuestos en proporción a las viviendas que se posee”. No le basta de momento que el impuesto de bienes inmuebles vaya a multiplicarse por tres para grandes tenedores.

Para el presidente de la Asociación de Expertos Inmobiliarios, topar el precio “no va a favorecer el alquiler; al revés: va a disminuir la oferta de alquileres. Y si no hay oferta de alquileres, ¿para qué queremos precio bajo si no encontramos piso? Se ha visto la prueba en otras capitales europeas y tampoco ha funcionado”.

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