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El fondo buitre KKR vende una cartera de 561 inmuebles en Galicia por 32 millones

Un transeúnte, frente al panel de activos en venta de una inmobiliaria. ICAL

Mediante el presente escrito le comunicamos que [el banco cedió a] ProSil Acquisition SA una cartera de créditos en la cual se encuentra el crédito que ostentaba frente a usted, con un saldo, sin perjuicio de intereses y gastos y salvo error u omisión, de [equis] euros. Nos ponemos en contacto con usted para informarle que, si desea regularizar su situación de forma amistosa, deberá realizar el pago de su deuda a favor [del fondo]. Con esta cantidad quedaría la deuda completamente saldada”.

Miles de personas, en toda España, han recibido notificaciones como ésta. Titulares de hipotecas o préstamos con cuotas vencidas, que han pasado de deberle al banco a tener que lidiar con una sociedad con sede en Strassen (Austria) o Capellen (Luxemburgo). Fondos denominados de titulización que compran enormes carteras de préstamos morosos a un 10 o 15% de su valor, asumen la gestión del cobro y, si éste no se produce, se adjudican el activo. Uno de ellos es ProSil Acquisition, con sede social en la calle Edward Steichen de Luxemburgo; la inmensa mayoría de estas sociedades, fichadas por el Banco de España, están domiciliadas en el Gran Ducado. Y tiene a la venta 561 inmuebles repartidos por toda Galicia, a un precio objetivo de subasta de 32,27 millones de euros. ProSil es un vehículo del fondo buitre KKR & Co.

 

Aunque el objetivo sea inferior, el valor nominal del paquete es de 100 millones

 FARO ha tenido acceso al listado completo de estos activos, compuesta por pisos, viviendas unifamiliares, naves industriales, garajes o trasteros. Según distintas fuentes consultadas, los inmuebles son parte de una cartera de préstamos que Abanca vendió a ProSil; la última operación firmada entre ambas partes es de mediados de 2019. “La entidad vende un paquete de préstamos, no un piso o una casa. Lo que después haga el fondo con eso depende de muchos factores”, apunta una de las fuentes expertas consultadas. Para la banca los denominados non performing loans (NPL, préstamos morosos, que lo serán en un futuro o incobrables) son un problema, en tanto le suponen una penalización en su nota de cara a los reguladores o les obliga a realizar una provisión por el 100% del pasivo. Por eso, operaciones como las de Abanca fueron una tónica después de la última doble recesión. En 2019, KKR vendió 200 millones de euros en hipotecas tóxicas entre grandes inversores y que procedían de una cartera de las desaparecidas cajas gallegas. Se llamó Proyecto Salduero; el de estos 561 activos es el Proyecto Salduero 2.

Las reclamaciones

 Los préstamos, y por tanto los deudores, están en distintas fases de reclamación. Por ejemplo, entre los activos figura una vivienda en Mos de 161 metros cuadrados; el acreedor de la hipoteca, presumiblemente el propietario de la casa y con impagos, consta como “salario embargado”. El precio base o nominal del activo supera los 209.000 euros, aunque el precio objetivo (target price) no alcanza los 20.000. Ahí está el umbral de rentabilidad para ProSil Acquisition. Hay otros inmuebles sujetos a requerimientos de pago, en fase abierta de subasta, de embargo de bienes, de apelación o de “preparación de la documentación”.

Cartografía catastral de una nave industrial en Lalín, incluida en esta cartera

Consta una nave industrial de 740 metros cuadrados en el Polígono Industrial Lalín 2000. Perteneció a la desaparecida textil Lancott Confecciones, como refreja su referencia catastral, y forma parte del plan de liquidación. Su valor nominal es de 444.000 euros, pero el target price asciende a 192.000. En suma, el valor nominal de toda la cartera acaricia los 100 millones de euros.

70 propiedades en Vigo

El activo de mayor valor (objetivo) es una vivienda de Vigo, en la parroquia de Coruxo. Edificada en 1991, según el Catastro, cuenta con 462 metros cuadrados de superficie construida. Tiene piscina y pequeñas construcciones contiguas, para uso de almacén o aparcamiento. Está en fase de subasta, a partir de 469.400 euros. En la ciudad constan cerca de 70 propiedades, por algo más de cinco millones de euros. Proliferan los pisos en este Proyecto Salduero 2, pero también múltiples plazas de garaje y locales comerciales. KKR, a través de la sociedad ProSil, también se hizo en su día con el derecho de préstamo de un geriátrico, en fase de convocatoria de subasta. Se trata del asilo operado por Residencia Salvatierra SL, con 3.676 metros cuadrados. Fue una de las intervenidas por la Xunta ante el descontrol de contagios por COVID. La Asociación de Trabajadores de Residencias de Galicia (Trega) denunció a la empresa ante la Consellería de Política Social por el trato “inhumano” que recibían los usuarios. El socio único, según los datos actualizados del Registro Mercantil, es Juan Jesús Ibáñez Carrera.

 

Las reclamaciones están en distintas fases, de embargos de salario a demandas

 Los créditos de ProSil los gestiona principalmente Hipoges Iberia. Supera los 17.000 millones en activos bajo gestión, como refiere en su página web corporativa. En su blog, esta pasada semana se hizo eco de la siguiente información: “La crisis económica generada por el coronavirus se traducirá en un aumento en el mercado de NPL (non performing loans) y REO (real estate owned) para este año 2021 debido a un incremento de la morosidad en los créditos esperada. En concreto se prevé que, al menos, un 50% de los créditos concedidos para hacer frente a las consecuencias de la pandemia se conviertan en dudosos”. Los NPL son préstamos fallidos, con o sin garantías reales; los REO, activos adjudicados después de un proceso de ejecución hipotecaria.

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