Una de las muchas secuelas que ha dejado el coronavirus es una tensa situación en el sector inmobiliario entre caseros e inquilinos. Tras el primer confinamiento, el que dejó a la gente en sus casas, a muchas personas en ERTE o desempleadas y a los estudiantes sin clases, de forma repentina; se generó una avalancha de conflictos por impagos o por cancelaciones de contratos de arrendamiento.
Como alternativa a la judicialización de estos casos, Galicia es cuna de un sistema de “arbitraje exprés” que pretende resolver los conflictos entre arrendadores y arrendatarios en un trámite agilizado a 15 días.
Diseñado por la Asociación Gallega de Inmobiliarias (Agalín) y la Unión de Consumidores de Galicia (UCGAL), este sistema de arbitraje se plantea para desavenencias entre particulares.
“Se decide que el problema sea analizado por un tercero: el árbitro”
A menudo, los dueños de las viviendas no son compañías sino un individuo que la pone en alquiler, por tanto, “no existe una relación de consumo propiamente dicha, porque los propietarios no tienen un negocio de arrendamiento de pisos. Se trata de un particular, que tiene una propiedad, que alquila a otro particular”, matiza Miguel López, secretario general de UCGAL.
El mecanismo exprés contaría con la figura de tres árbitros: “uno lo aporta la asociación de consumidores, otro la asociación de inmobiliarias y el tercero es rotativo entre ellos”, explica Carlos Debasa, presidente de Agalín. Los árbitros analizarían el caso y emitirían “en una semana el veredicto”, añade.
“Había precedentes de arbitrajes en otros sectores pero no en el inmobiliario”
Se trata de un planteamiento pionero en el país, del que sólo se cuentan antecedentes como la tentativa de la Comunidad de Madrid. “En España no hay esa cultura anglosajona de utilizar el método de resolución de conflictos por arbitraje o mediación”, explica la abogada de Litigación y Arbitraje de Cuatrecasas, María Montes. “Para que pueda funcionar el arbitraje debe estar estipulado en el contrato”, matiza.
Este mecanismo extrajudicial acortará los procesos a 15 días | Habrá tres árbitros y obliga a las partes a asumir el veredicto
Una condición en la que profundiza López: “Las partes que deciden, siempre de mutuo acuerdo, ir a un arbitraje no van al juzgado. Debe ser voluntario”. El proceso sólo requiere de una fianza de 50 euros como compromiso, una cuantía que será devuelta una vez resuelto el conflicto. “En el momento en que ambas partes aceptan el arbitraje como mediación se les obliga a asumir el veredicto”, complementa Debasa.
El proceso consiste en un sistema de aportación de pruebas. Se realiza una exposición del problema, se ponen sobre la mesa las pruebas y se emite un veredicto que soluciona el conflicto de forma extrajudicial. El nuevo procedimiento es una alternativa rápida a los procesos judiciales, pero no debe confundirse con el arbitraje de Consumo, que se da entre consumidores y empresarios y que ejecutan las comunidades autónomas, en este caso, la Xunta.
El arbitraje, a priori, es más sencillo, más rápido y más económico que un pleito porque no se quieren formalidades, aunque sí se puede contar con un letrado, analiza Ramón Ozores, abogado de On Tax&Legal. “Con carácter general, debería ser una buena idea de cara al consumidor”. Ozores señala que el arbitraje es una fórmula que “funciona bien para el consumidor”, aunque, generalmente, se aplique en conflictos entre consumidores y empresas. De hecho, son muy socorridos frente a empresas de servicios públicos como telecomunicaciones, luz, gas o reparaciones.
La idea es que el procedimiento llegue a realizarse de forma telemática. Entre los posibles conflictos a resolver figuran los ceses de contrato, los impagos o los pisos turísticos. “Podemos aportar soluciones a una comunidad de vecinos con problemas por un piso de este tipo”, ejemplifica Debasa.
